合肥買房參謀吳哥堅持每月寫一篇合肥新房市場分析月報不斷更，涵蓋合肥新房成交量、價格、土拍、政策情況，市場剖析點評，與合肥各個區(qū)域新房價格等內容。讓您一次性全面了解合肥最新新房發(fā)展情況，希望對大家合肥買房有所幫助。

近期還準備寫一篇2022年合肥樓市年度總結與2023年合肥市場預測，歡迎持續(xù)關注。

一、合肥整體新房價格與供需情況：

12月9日疫情管控徹底放開，包括筆者在內很多人都陸續(xù)陽了，都不敢出門，導致看房人聚減少，新房市場受到一定程度的沖擊，商品住宅供需量均下跌。

合肥市場新房本月推出約2121套房源，認購約1195套房源，認購率為56.3%，推出房源較上月大幅下跌。

合肥新房去化周期：截至2022年12月底，合肥市商品住宅近五年的庫存面積為206萬㎡，預計去化周期為4.9個月，濱河區(qū)和高新區(qū)房源量還是嚴重不足，去化周期均不足2個月。

個人簡介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業(yè)， 十余年房產經驗，熟悉合肥買房政策、區(qū)域規(guī)劃與學區(qū)，成功指導數(shù)千名購房者合肥置業(yè)。

本文為“合肥買房參謀”公眾號原創(chuàng)的內容資訊。

合肥2022年12月全市住宅成交均價21507元/㎡，環(huán)比上漲0.5%；濱湖區(qū)以成交均價25690元/㎡引領全市。

二、合肥最新地產政策方面與吳哥對政策點評：

本月沒有出臺新的限購貸款政策，主要是政策微調。

1、存量貸款1月份將普遍降低0.35%利率

12月20日,中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年12月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。新的一年1月份開始，很多人的貸款利率將依據(jù)這個基準，進行調整。

伴隨2022年LPR五年期貸款利率數(shù)次下調，我們統(tǒng)計一下，截至2022年12月其利率一共下調了35個基點，也就是0.35%的利率。

以100萬貸款金額（等額本息），貸款期限30年來計算，每年節(jié)省利息約2556元。省得雖然不多，但總比沒有強。這對于之前買房者來說，買房成本將進一步下降，對于降低房貸還款負擔具有積極作用。

吳哥點評：最近大家可以打開銀行App，查看本人1月份應還貸款金額，是不是比上月實際還的金額少了。如果沒有減少，那就趕緊去銀行申請浮動利率，不要固定利率。

2、房票可以直接買房！合肥包河區(qū)率先推進，蜀山、廬陽、長豐跟進！

吳哥點評：這個政策是一舉三得的，對ZF而言，回遷房就不要蓋了，回遷戶不僅不要給錢給房子了。估計回遷戶去買房，還得背貸款買房，拉動消費，一舉兩得。同時實現(xiàn)了“邊征收、邊購房、邊入住”，大幅縮短棚改拆遷周期，加快工作推進速度。

對于回遷戶而言，聰明的人會選房票，有實力的肯定買商品房一步到位，省得后期賣回遷房麻煩。商品房可以自己挑選，位置會更好，商品房品質與物業(yè)也好，居住環(huán)境也好，升值空間也大點。

而對于新房開發(fā)商而言，可以增大買房客戶群體，而且必須在一年內買房。像包河區(qū)估計一年有個千把戶回遷戶（具體數(shù)據(jù)不清楚，我估算的）問題不大，只給區(qū)域內買新房，相當于直接買空一個新樓盤。

整體上這個政策，對合肥新房而言是一件利好消息。像六安市最近出臺政策，后面不再建設回遷房，全部采取貨幣安置與房票解決安置問題，后面有可能估計全省地市都會跟進。

3、合肥市房產局聯(lián)合相關部門搭建線上服務平臺，開啟二手住房互換服務新模式。

吳哥點評：我個人不太看好這種模式，沒有實際意義的，互換房源實際執(zhí)行當中太難匹配了，因為你想賣的就是我想要的，我要賣的就是你想要的，這種匹配成交的概率太低了。

最快捷的方式，就是我想買房，直接賣了，換成貨幣，我拿著貨幣再去市場買我想買的房子，而且這個價格是經過市場驗證的價格。而拿著賣房的錢去市面去買房，挑選余地非常大。這樣才是符合市場規(guī)律的。

4、合肥商業(yè)過剩區(qū)域不再布局傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體！

12月10日上午，市規(guī)委會今年第18次主任辦公會召開。會議指出，商業(yè)業(yè)態(tài)要隨消費習慣的變化而升級，今后商業(yè)過剩區(qū)域不再布局傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體。無人機送外賣、無接觸配送等正在加速成為現(xiàn)實，城市規(guī)劃設計建設要考慮這一場景，抓緊謀劃布局。

吳哥點評：目前合肥好多區(qū)域商業(yè)不是缺少，而是過剩，例如濱湖區(qū)域新城區(qū)本來人口就不多，還規(guī)劃搞很多商業(yè)，導致很多商業(yè)賣不掉爛尾，或者后期運營不起來空置，勞民傷財！

這條從根本上解決了商業(yè)過剩問題，后面很多新地塊將取消了減少商業(yè)面積配置，增多了住宅配置，多提供住宅規(guī)劃面積，一舉兩得。

三、合肥土拍情況：

合肥土地集中交易“收官”年度最后一次大規(guī)模供地完成，總計成交超79億元。

12月23日，合肥成交14宗地塊，總交易面積約1009.93畝，總成交金額約74.54億元。12月24日，隨后合肥又成功出讓7宗地塊，攬金約4.57億元。其中商品住宅用地7宗，共32.6萬方，成交樓面價9015元/㎡；

合肥土拍情況，合肥此次土拍的時間點是陽高峰時候，很多人都不敢出門。不管怎么樣。這么個嚴重情形下土拍，還能回籠這么多資金。還有熱門地塊有10家開發(fā)商競品質搶拍，已經相當不容易了，真心不容易。

反過來說，越是形勢差的時候在合肥這個城市買位置不錯的地，長遠看是不錯的選擇。比如濱湖的地，明年如果年中上市，還是幾乎沒有競爭對手，肯定還是賣的火。

四、搖號熱盤加推較多，火爆異常！

在嚴峻形勢下比布洛芬還難搶到的，恐怕就是合肥濱湖省府的房子了，買到中獎率僅為11%，不得不感嘆合肥樓市“生命力”多頑強！

合肥濱湖省府天郡樓盤在陽高峰形勢嚴重時候，12月23日最后兩棟樓登記，共152套房源，但是共計超過1500組參與登記，審核通過的有1374組購房者，綜合中簽率僅11%左右。

省府樓盤最低總價360萬起，非剛需普通購房者需要首付271萬，這個門檻不低的。關鍵是大家都懂的，疫情形勢嚴重，好多人羊了或者不敢出門，居然這么多人登記買房。

另外，包河區(qū)龍川路保利新盤12月14日公布登記結果，首批開盤也達到搖號，首開共213套，精裝交付，均價23830元/㎡，共369人通過，觸發(fā)搖號。

還有包河區(qū)萬科樓盤首批登記房源172套房子，登記第一天就觸發(fā)搖號，共計報名560組，審核通過522組。
只要合肥還有若干個搖號樓盤，這就是合肥新房市場的底色，說明不差。尤其是包河區(qū)的上述兩個新開樓盤，一個是6月份拿地，一個是9月份新拿地的，說實話，拿地成本都不低，還啟動了搖號。

五、合肥12月份樓盤行情又被疫情打斷

12月9日合肥正式全面放開，一周時間內感覺合肥還好，但是一周之后，合肥很多人就陽了，包括筆者在內，大部分合肥人都經過陽，到1月初時候達到最高峰期，逐漸下降。

說實話，放開后陽的速度大大超過我的預計，個人估計在春節(jié)前后才可能達到高峰，因為那時候人流量大，而且合肥之前一直管控的比較不錯的。

但是沒想到新冠傳播的速度太快了，在12月中旬到1月初大概20天內，以摧枯拉朽之勢席卷整個大合肥，合肥應該至少70%以上人都陽了。

好多政府部門與銀行在這段時間都關門歇業(yè)，我知道的像某些新盤急著在2022年內開盤，算年度業(yè)績，但是房管局工作人員也陽了好多，導致發(fā)放房產證的工作中斷了，只能等到月底時候，才陸續(xù)開始發(fā)證，開始登記。

更多的影響是導致很多人出門不了看房，也不敢出門看房。所以合肥樓市行情再一次被疫情不可抗力所打斷了20天時間。

六、合肥買房參謀吳哥綜述：

12月份合肥樓市在合肥這個城市疫情最最嚴重，沒有之一時候，依然保持堅挺，不少樓盤啟動了搖號登記，說明了合肥購買力依然強大的。

僅疫情這個因素，在2022年四五月份時候一波，影響了合肥好多區(qū)域，在11月12月份時候，合肥好多區(qū)域被封閉管理，例如瑤海區(qū)在11月份整個區(qū)域都一度被封閉管理十天時間，區(qū)域內售樓部全部關門。

更大的影響是很多外地的購房者想來合肥買房，因為隔離政策一直來不了。尤其是上海北京這些一線城市想回合肥發(fā)展，想在合肥買房的人數(shù)占不少，很多人因為來回要隔離怕麻煩而沒有看房，導致買房想法延后。這對合肥樓市的銷量有直接影響的。

2023年以后，應該再也沒有疫情這個重大不利因素的了，人員自由流動了，外地想來合肥看房可以隨時來看房的了，以后疫情這個不利因素就全面的解除消除了。

更重要的影響是疫情對經濟發(fā)展消極作用會降低，人們對未來的信心更足，購房的動力會提高不少。

對于合肥這種經濟發(fā)展快，產業(yè)發(fā)展良好，人口流入多，對全省吸引力越來越強的城市而言，長遠看未來樓市，肯定是會可以持續(xù)保持向上發(fā)展，這點是毋庸置疑。

2023年春節(jié)后，預計外地很多購房者會趁著放假時候，來合肥看房，可能會出現(xiàn)一波回鄉(xiāng)潮與小陽春現(xiàn)象。

七、附最新合肥各個區(qū)域新房價格：

1、2022年12月份合肥各個區(qū)域新房成交均價分布：

2022年12月，合肥最新各個區(qū)域新房成交均價分別是濱湖依然是最高價格區(qū)域達到2.56萬，引領全市；其次是包河區(qū)與高新區(qū)均價分別為2.34與2.32萬元；再次是經開區(qū)2.28萬元，蜀山區(qū)（含運河新城板塊）是2.09萬元；

廬陽區(qū)受低價格墨荷名邸項目備案拉低成交均價，均價為1.91萬元。瑤海區(qū)作為老城區(qū)配套齊全，新房價格現(xiàn)在也是上漲到1.82萬元了，新站區(qū)新房價格最低，為1.55萬元。政務區(qū)沒有新房在售。（數(shù)據(jù)來源備注：本文中成交數(shù)據(jù)與成交均價等來自于金剛石）

2、合肥各個區(qū)域新盤上市量、買房難度與新盤在售價格區(qū)間分析如下：

1、濱湖區(qū)：只有濱湖省府有新盤會入市，新開盤高層價格2.9萬左右，由于規(guī)劃設計為大戶型，基本總價360萬起；金融板塊有一個小新盤預計會上市。濱湖區(qū)好地段的需要參與打新才能買到，首付需要八成起。房子還是依然很難買。

2、包河區(qū)：從2022年12月份開始到2023年上半年，包河區(qū)將推出不少新樓盤，新盤價格2.35-2.6萬，包河區(qū)買房門檻將降低，購房者可選的樓盤增多，要求高首付樓盤消失。

位置稍遠或者周邊環(huán)境差的價格2萬元起，目前可以正常首付購買，買房總價門檻目前200萬左右即可。預計包河區(qū)2023年將承擔起合肥成交大區(qū)的任務。

3、經開區(qū)：經開區(qū)2023年起，可選的樓盤也較多。推出的新盤價格預計2.3萬起，總價230萬起，洋房2兩萬六七左右。

4、高新區(qū)：高新區(qū)還是在售樓盤稀缺，新盤2023年1月會新開盤一個，首開價格兩萬五六。

4、蜀山區(qū)：蜀山區(qū)靠近市區(qū)有兩三個新樓盤在售，價格2.3-2.5萬左右，總價240萬起步。

目前主要為小廟運河新城板塊有新房供應，價格1.5-1.8萬元；運河新城板塊2023年在售樓盤將達到10個以上數(shù)量，樓市競爭將進入白熱化階段。

6、瑤海區(qū)：目前高層均價1.7-1.9萬，洋房價格2萬+；目前瑤海區(qū)新房門檻單價1.8萬起，總價要180萬左右的了。

7、新站區(qū)：今年供應量還會是主力區(qū)域，新盤價格不是太偏僻，沿著地鐵沿線的，高層價格起步1.5萬起，位置好的樓棟價格要1.8萬不等。

新站區(qū)目前買房門檻是130萬元起步，是合肥市區(qū)價格洼地。剛需預算有限的，可以重點考慮新站地鐵沿線的新盤。

8、廬陽區(qū)：二環(huán)內在售樓盤不多，面積大總價貴，動輒290萬以上，有個新盤預計最近首次開盤；二環(huán)外新盤價格2萬元左右，總價門檻200萬左右。

9、政務區(qū)：無新房在售，二手房價格基本在3萬-5萬元。

10、三縣：因為近期市區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)不限購了，所以導致很多客戶直接跑去市區(qū)買房了，所以對肥東與長豐北城樓盤影響大。

1）肥西：今年新樓盤有幾個新上市。其中靠近合肥市區(qū)的樓盤價格上漲到1.9萬左右，總價200萬起步。位置遠一點的項目，價格一萬四左右起步。

2）肥東與北城市場最近比較差，不少樓盤推出特價房，首付分期政策。肥東距離市區(qū)近點的樓盤一萬三四價格；北城今年新上市的新盤較多，價格還會保持1.2-1.4萬左右，有個別新盤促銷，價格一萬元即可。

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