文/地金君

“現在預購，優惠力度非常大，再晚兩天就漲價。”在買房過程中，相信很多購房者都曾面對過銷售人員給出的誘人價碼。

但現實往往是，付定金容易，退款難。特別是房價趨穩甚至進入下行通道，想從開發商口袋里要回購房定金，并非易事。即使是央企開發商——中海也不例外。

根據天津都市頻道報道，去年3月，來自天津的魯女士在紅橋區中海云麓公館看上了一套房。當時銷售人員告訴她，“該樓盤即將漲價，可以把定金先交了，隨時可以退”，于是魯女士便當場交了定金5萬元。但在第二天，經過深思熟慮后的魯女士決定退款，銷售人員卻表示“不予退還”。

一個月后，開發商天津中海海鑫地產有限公司甚至向其下達了《解除協議通知書》，由于魯女士未繳納首付，其房屋將另外對外銷售，所繳的定金也不予退還。

5萬元就買到這樣一紙通知，魯女士實在無法接受。

對此，天津市消費者協會專門提醒廣大消費者：購房時慎簽認購協議書。

01

看房時承諾可退

第二天不予退還

“我一再強調能退嗎？交完錢出來的時候她還送我，我又問了句能退嗎？她說沒問題，咱是大央企。結果等我轉天再找她，她說退不了。”在講述事情過程時，魯女士依然顯得十分氣憤。

魯女士表示，2022年3月7日，其與家人來到天津市紅橋區中海云麓公館看房。由于銷售一直聲稱樓盤即將漲價，現在預購可按漲價前的房價成交，如放棄購房，定金也可隨時退換。“你先過來看看，我們這兒（項目）下午一點就開始漲錢，要是不買也可以把名額先占上。”

在銷售人員的“勸說”下，想著“反正這錢能退”，魯女士便當場“敲定”了一套房，并在一份文件上簽了字，交付了5萬元定金。

不過當晚回家后，魯女士經過一番盤算，考慮到賣掉老房子購買新房壓力有些大，她還是決定在第二天放棄購房。可沒想到的是，當魯女士按照銷售人員的承諾提出退房時，銷售人員卻稱：“無法退還。”

在魯女士質疑銷售人員是否存在虛假宣傳時，銷售人員還對魯女士說：“你找人去吧，找到人就能給你退。”

在后面反復協商的過程中，由于魯女士未繳納首付，2022年4月18日，“天津中海海鑫地產有限公司”向其發來的《解除協議通知書》，里面表明：“依貴我雙方于2022年3月14日簽訂的《商品房認購協議》及延期簽約要求申請單約定……通知解除與您簽訂的《商品房認購協議》，終止不再履行。對您所認購房屋，我司將另外對外銷售，您所繳的定金也不予退還。”

事實上，魯女士稱，其在匆忙簽完購房協議后，并沒有拿到任何原件或者復印件，亦沒有提交過《解除協議通知書》提到的“延期簽約要求申請單”。只是在提出退房幾天后，她才收到一張落款為“天津中海海鑫地產有限公司”的電子發票，上面表明：定金5萬元，從“誠意金”轉來。與此同時，在反復申請退款無果后，當初對接的銷售人員也直接微信刪除了魯女士。

后續，魯女士再次去現場咨詢相關情況。據現場銷售人員稱，中海云麓公館于2022年3月13日至14日開盤，前期主要是儲客階段，只有交“誠意金”才有資格參與項目開盤，開盤后“誠意金”便會轉成定金，也即鎖定房源。而“誠意金”可退，定金不可退。

據悉，這“誠意金”承諾退還也是有條件的。“如果項目實際首開價格高于承諾價格了，消費者可以選擇退；如果低于承諾價格，那么誠意金一樣不可退。”銷售人員補充道。

但值得注意的是，當天津都市頻道記者詢問上述規則是否有成文規定時，該銷售人員表示：只有口頭表述，并無相關文件以供確認。

對于中海云麓公館銷售人員及開發商的行為，魯女士及其家人表示深受欺騙，并于2022年8月19日投訴至天津市消費者協會。

02

天津消協警示：慎簽商品房認購書

律師提醒：口頭承諾切記留證或寫進協議

據悉，天津市消協在查驗了消費者提供的《解除協議通知單》以及相關材料，受理了魯女士家人張先生的投訴。

天津市消協在向云麓公館的開發商——天津中海海鑫地產有限公司初步了解相關情況后，于8月25日發出投訴調查函，就《商品房認購協議》內容以及購房定金是否承諾可退等問題進行調查，天津中海海鑫地產有限公司在規定期限未回復消費者協會調查。

2022年9月7日，天津市消協發出投訴調查催辦函，仍石沉大海。天津中海海鑫地產有限公司既沒有回復函件、提交材料，也未聯系天津市消協溝通反饋相關情況。

天津市消協認為：許諾即約定，天津中海海鑫地產有限公司銷售人員的意思表示與其職務具有關聯性，基于對交易行為合法性的信賴及對“中海”品牌的合理期待，張先生完全有理由相信銷售人員的表述。

同時，天津市消協認可張先生“捏造、散布即將漲價信息影響其消費判斷”的觀點。基于公平公正和誠信原則，天津中海海鑫地產有限公司應向張先生提供一份雙方簽字、蓋章的生效認購書。市消協堅持消費者立場，履行調查調解法定職責，經營者應履行社會責任，認真予以配合。

在發出催辦函后，天津市消協還警示，天津中海海鑫地產有限公司應配合消協調查調解，承擔起經營者是維護消費者合法權益的第一責任人的社會責任。

此外，天津市消協還提示廣大消費者，商品房屬大宗消費品，價格調整有相應的管理規定。在簽訂協議時須將房地產公司或銷售人員的口頭承諾內容落實到協議文字中，明確約定預先支付價款的性質，約定不能履行認購協議時所繳款項的處理和違約責任，對意向購買的商品房價款或者費用、履行期限和方式、售后服務、民事責任等與消費者有重大利害關系的內容認真了解咨詢，慎簽“認購協議書”。

對于魯女士的遭遇，北京金訴律師事務所律師王佳紅表示，對于開發商給出的一些口頭承諾，消費者一定記得留好相應證據，以方便后期維權。

王佳紅稱，一般情況下，買房認購定金通常是不退的，尤其是購房者申請退款的理由僅是“銷售人員的口頭承諾”或“由于自己資金不足”等，這樣退定金極其困難。但如果購房者非常想要退還認購定金，那可以嘗試在簽署正式買賣合同的時候，通過對合同條款提出質疑，或者對房子某些地方不滿意而提出退房訴求。

那么購房者在簽署認購協議前需要留意什么？消費者又該如何規避其中的風險呢？

王佳紅提醒：第一，一定要固定一下銷售人員的身份，確認其是開發商所委托的銷售人員；第二，對于銷售所做出的口頭承諾，一定要留存好相關證據，比如電話溝通記錄、微信文字或語音證明以及現場錄音等。

第三點也是最重要的一點。購房者在簽署定金協議的時候，一定要把“解除定金協議或者退房時可以退還定金，并且不承擔相關責任和損失”等條款內容在協議里進行固定。否則，一旦沒有錄音證據，又沒有相關條款來證明銷售所做出的的承諾，那么消費者的購房過程將存在一定風險。

03

盛名之下

利潤與質量雙雙下滑

在上世紀七八十年代于香港房地產市場“摸爬滾打”起來的中海地產，一直是業內學習的“榜樣”。作為有名的央企開發商，中海的“招牌”從前在購房者心中可謂是金光閃閃的存在，但近年來，這一“金字招牌”也有些黯然失色。

2022年以來，中海位于深圳龍華區的網紅盤“中海匯德理”屢因工程質量問題遭質疑。同年11月，該項目還曾引發大規模維權，多名業主反映主體結構存在安全問題，如樓體外墻嚴重脫落、墻體斷裂且目測傾斜、鋼筋裸露等。

2021年11月，中海位于太原位于綜改片區的中海寰宇時代同樣遭業主維權。彼時，該項目因跳水式大減價、線路大規模出現問題等被業主送上了另類錦旗，錦旗上寫著“心黑腹黑由內而外，推諉扯皮從上到下”，抬頭為“贈：太原中海地產【綜改第一坑】”，落款為“中海寰宇時代全體業主2021年11月”。

有老業主曾坦言：“當時銷售信誓旦旦地承諾，這個盤可以做到保價，結果一下跌成這樣，我20多萬的購房款一夜蒸發。買房拿的都是一家人的血汗錢，這讓人們怎么接受得了。”

自1995年起，中海地產就開始布局北京。此后一連多年，中海地產在北京的銷售額就一直穩坐房企前三。2022年，中海地產更是北京唯一權益銷售額突破300億的房企。可就是這樣一個京城“地產大戶”，也在北京頻頻被曝維權事件。

2020年6月，北京首個限競房中海瀛海府曾因被質疑虛假宣傳、交付質量不合格、收房時門口多處六米高變電站等遭遇業主集體拒絕收房；同年，北京中海麗春湖墅售樓處有業主高舉條幅：“無良中海，虛假樣板間，誘導購房，退房”；2021年，北京房山區中海金樾和著項目也曾被業主投訴設計與合同不符，還有房墻體使用泡沫或廢紙箱填充、地鐵接駁車頻次縮水等問題。

百度檢索“中海維權”四個字，相關詞條超過1700萬條，甚至有業主在標題吐槽中海“交房即維權”。在一個接一個的維權事件曝光下，頭頂央企光環的中海地產，其品牌力已岌岌可危。

數據顯示，2022年上半年中海地產的毛利率已經從2020年的30.5%下滑至23.46%，為2005年以來最低；凈利率已從2020年的25.08%下滑至16.95%。此外，中海的銷售情況也正面臨疲軟處境。

2022年，中海累計實現合約物業銷售金額約2947.62億元，同比下跌20.2%；相應的已售樓面面積1387.02萬平方米，同比下跌26.6%。而在2023年1月，中海系列公司的合約物業銷售金額約131.88億元，同比下跌10.8%；相應的已售樓面面積約為71.12萬平方米，同比下跌14.1%。

另外值得一提的是，就在今年初，中海地產位于北京的項目也被曝在鏈家全部下架，或是因為中海地產拖欠了鏈家傭金超過1億元。

關于此事，中海地產彼時回應稱：“是暫時停止合作。”鏈家也說明：“雙方正在協商2023年新的合同內容。”但截至2月21日，中海富華里、和瑞叁號院、甲叁號院等多個熱賣樓盤均在鏈家官網上無所搜索到。

顯然，曾經的“利潤王”中海正面臨著不小的壓力。

地產金融世界

微信號:WJDCSJ

新浪微博:@地產金融視界

微信聯系方式:Jun848519