撰文｜ICE

編輯｜南汐、Lydia、大富

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從上海2011年開始征收房產(chǎn)稅，這些年不斷調(diào)整房產(chǎn)稅增收細則來看，房產(chǎn)稅未來必然會征收，只是時間早晚的問題。

2017年3月，全國兩會的新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人表示，全國人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。

“房地產(chǎn)稅”，不僅完全契合這句話的要求，更能填補上房地產(chǎn)交易、土地出讓金雙重減少的收益，開征，正當其時。

只不過，已經(jīng)在路上的房地產(chǎn)稅，怎么征收才能稱為合理？

面對急轉(zhuǎn)直下的房地產(chǎn)業(yè)，

地方政府能如愿開征房產(chǎn)稅嗎？

從2018年開始，房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，房子、土地賣不動開始成為日常。

房地產(chǎn)行業(yè)也開始發(fā)生質(zhì)的改變，宏觀調(diào)控措施雖然得到有力落實，但目前促剛需房交易效果也是逐年下降。

2022年，全國各大、中、小城市分多輪，連續(xù)、密集出臺刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。

房地產(chǎn)市場不能回暖，政府財政至少減少三筆收入來源：土地交易收入、房地產(chǎn)交易稅，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)的稅收收入。

去年底，有媒體稱，“2022年土拍熱度已處于冰點。”

2022年，國有土地使用權(quán)出讓收入（土地出讓金）66854億元。而2021年這個數(shù)字是8.7萬億元。2022年相比2021年，降幅為23.3%，絕對值下降超2萬億，為歷史最大幅度下降。

地不好賣了，直接影響著過去地方政府靠賣地賺錢提升地方政府總收入的比例。

過去20年來，土地出讓金（即“賣地”所得）收入是地方政府較為關(guān)鍵的收入來源，占比約為地方政府總收入的50%。

從2021年開始，房價漲不動了，銷售量和銷售總額到2022年底趨近腰斬，地方財政將面對沒錢之后各項市政建設(shè)開支的赤字問題。

部分地方政府鼓勵公務(wù)員買房，用極低的首付比例和房貸利率，同時房貸LPR也一直在下調(diào)。這一系列舉措都是為了同一目標：刺激剛需房和改善房的交易。

可是不管怎么刺激剛需房和改善房的銷售，城市范圍內(nèi)的新房總會越來越少，二手房越來越多，新房購房者也會不斷下降，買新房的人數(shù)變得極少的時候，賣地的財政收入就幾乎沒有了。

這個時候也許是專家提議也許是市場經(jīng)濟體制與國際接軌的改善方案誕生了，政府找到了一個新的財政收入來源——房產(chǎn)稅。

扭轉(zhuǎn)增量房產(chǎn)收交易稅的方式轉(zhuǎn)為存量房產(chǎn)收稅，覆蓋的人群也不少。

資產(chǎn)總量達到一定規(guī)模的時候，存量稅必然是比增量稅更為可靠的。

也就是說，現(xiàn)在政府還在制定促銷費，保交房等政策，但當房子再如何促進也沒有人買，置換率也不高的時候，并且已經(jīng)買房的人房貸基本都還到1/4-1/2階段，這時候，房產(chǎn)稅就要開始全面大范圍開征了。

不管地方政府意愿如何，開征房產(chǎn)稅是必然的趨勢。

居民層面：

中國該不該收房地產(chǎn)稅？

“稅收是喂養(yǎng)政府的奶娘。”

我國的個人所得稅納稅人群只有一億左右，個稅占稅收比例只有百分之八，而國外發(fā)達國家個稅占比為百分之三十到四十。

主要納稅人群是剛剛吃飽肚子的工薪階級。顯而易見，個稅的收繳存在巨大漏洞。

近幾年，娛樂圈眾多明星大腕、帶貨網(wǎng)紅、紛紛因偷稅漏稅而塌房，被處以巨額罰款，全面封殺以儆效尤。

2023年正式全面鋪開的金稅四期，就是將銀行、海關(guān)、甚至包括個人社交軟件、手機號等等云端數(shù)據(jù)全面聯(lián)通，通過背后的算法，精準的鎖定實際收入與個稅申報不符的高危人群，推送給稅務(wù)部門。

金稅四期充分的彌補了金稅三期以票治稅的致命漏洞——陰陽合同，而這恰恰正是眾多明星網(wǎng)紅們偷漏個稅的不二法門。

金稅四期來了，先從明星大腕身上開刀，畢竟一個明星網(wǎng)紅直播的偷稅漏稅就可以抵千萬窮頭百姓。

如果金稅四期運行順利，高收入群體主動納稅，稅收得以顯著增加，房地產(chǎn)稅估計還能延緩幾年，以換取房地產(chǎn)泡沫的逐步消解。

一但達不到預(yù)期的效果，那么，房地產(chǎn)稅全面鋪開將是最后的選擇。

此前，中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已經(jīng)引起了全社會的廣泛關(guān)注。在這個市場中，除了房價高漲的問題外，稅收也成為了人們關(guān)注的焦點之一。

人們將房地產(chǎn)業(yè)比作資金的“蓄水池”，是因為它積聚了大量的資金，創(chuàng)造了大量的稅收，拉動了經(jīng)濟的快速增長。

房地產(chǎn)及其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收、土地交易收入，減少雙重疊加，導(dǎo)致地方財政吃緊，公務(wù)員發(fā)不出工資，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、更新進度減慢，公共基礎(chǔ)服務(wù)難以為繼……

房地產(chǎn)稅遲早要收，但不是現(xiàn)在，房地產(chǎn)稅一旦開征，房地產(chǎn)市場泡沫立馬破給你看，魚死網(wǎng)破。但現(xiàn)實是地方政府沒錢了，怎么辦？

因此，收取房地產(chǎn)稅可以在多方面發(fā)揮作用，減少房地產(chǎn)市場中的投機需求，降低房價，從而使更多的人有機會擁有房屋，促進經(jīng)濟發(fā)展。

房產(chǎn)稅的本質(zhì)是不會改變的，其最大的本質(zhì)就是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場機制和收入分配，補充政府稅收收入和稅收體系。

目前國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，財政壓力較大，特別是近兩年房地產(chǎn)市場低迷，土地財政也捉襟見肘，試點多年的房地產(chǎn)稅也因此遲遲無法全面開征。

隨著疫情防控放開，加上政府靠賣地取得的財政收入逐年減少，債務(wù)風(fēng)險增加，開征“房產(chǎn)稅”或許已經(jīng)不是或許，而是勢在必行。

6年前，人們考慮的是征收房地產(chǎn)稅能否抑制房價，增加房地產(chǎn)業(yè)市場供應(yīng)；而今要考慮的是，能征出多少資金。

因此在居民層面，“中國該不該收房地產(chǎn)稅”的問題也在房地產(chǎn)稅試點以及各項立法程序開始之后，悄然轉(zhuǎn)變討論“中國哪部分人群應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅”以及“中國的房地產(chǎn)稅繳納計算公式”。

全面開征房地產(chǎn)稅，

將會對我們產(chǎn)生什么影響？

以后買房該怎么考慮房產(chǎn)稅問題？

對于房產(chǎn)稅開征試點城市上海而言，征收的房產(chǎn)稅已經(jīng)有十多年了，2022年和2023年的調(diào)整只是基數(shù)調(diào)整帶來的新一年的變化。

本質(zhì)上這都算是針對普通個體征收的一種稅種，雖然方式可能不一樣，但是制定的邏輯相近，或許我們可以從上海的房產(chǎn)稅開征數(shù)十年的經(jīng)驗中得到一些參考。

上海起征房產(chǎn)稅，一般是針對本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房產(chǎn)稅。

第一套住房并不征收房產(chǎn)稅，并且和面積無關(guān)，就算手上持有一套上海的別墅，200-300平米，也不在征收范圍。

而針對本地居民家庭第二套也絕不僅僅只是針對持有套數(shù)，還需根據(jù)居民家庭人均住房面積來計算，夫妻以及未成年子女免稅人均面積均為60平米。

上海房產(chǎn)稅的征收標準，在2022年有一條基準線，基準線之上是收0.6%，基準線之下是收0.4%。2023年基準線調(diào)整為88860元/平。

關(guān)于二手房的房產(chǎn)稅的價格標準，是根據(jù)一手房的成交均價來的。

稅率分界線=上一年度新房成交均價×2。

嚴格意義上征收標準的不同，我們認為差別可能是豪宅和普通住宅的區(qū)別。

購房方面，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)500萬以上和500萬以下交易稅點也不同。和征收房產(chǎn)稅政策的差別有異曲同工之妙。

某種程度上，一手房和二手房的定價體系算是互相干擾了。

一手房決定二手房的房產(chǎn)稅，但是一手房定價同樣也會參考二手房體系，這也決定了每年的定價都會調(diào)整。

這是比較少的在官方層面我們可以看到關(guān)于房價的數(shù)據(jù)，除了2012年、2018年下跌，其他都是在上漲，夸張如2016年、2017年，漲幅都在20-30%，平均下來，上海樓市一手房均價每年漲幅9.72%。

當然了，均價不能說明任何，因為供求結(jié)構(gòu)會影響數(shù)值，但這也確實是官方看到的一個價格波動。

除了有征收房產(chǎn)稅的政策，還有關(guān)于退稅（減免）方面的政策。

從上文可以看出，即便將來在全國范圍開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅針對的也只是少部分人，打擊的更是少部分的少部分炒房客。

大多數(shù)中國居民其實都不在房產(chǎn)稅的征收范圍。

但是將來如果全網(wǎng)合并數(shù)據(jù)，全國范圍統(tǒng)計家庭名下房產(chǎn)數(shù)量，也未可知。但從趨勢上看，不太現(xiàn)實。

此外，真正意義上地開征房產(chǎn)稅也需要解決兩個難題。

其一，房產(chǎn)稅首先需要解決的難題，就是土地制度問題。

目前我們購房的方式，只是向國家買了住房的使用權(quán)，相當于我們租用了國家土地70年的期限，現(xiàn)在房產(chǎn)稅是以我們消費者的房子為征收對象，那么70年之后是不是就不征收了？以及70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期的時候，是否還需要征收額外的土地租用費用，或者說土地租賃會不會返稅給我們，這都是需要確定和解決的事項。

其二，房產(chǎn)稅還需要解決的問題，就是不動產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)問題。

如果全國房產(chǎn)信息不聯(lián)網(wǎng)，就沒法對這部分人群進行按照房子為對象去征稅，那么漏網(wǎng)之魚就會變得非常嚴重，這樣房產(chǎn)稅征收和調(diào)節(jié)收入分配就沒有任何意義。

但是如果全國的房產(chǎn)均納入征收范圍，如何協(xié)調(diào)和統(tǒng)計征收過遺產(chǎn)稅的房產(chǎn)產(chǎn)生的房產(chǎn)稅等等問題，將來也會成為需要討論清楚的方向。

稅疊加稅征收的方式，目前看也不是很可取。

政策制定的當初就想好，是讓大部分人減免甚至不用繳納。這是當初制定上海房產(chǎn)稅的初衷。

但是未來二手房交易稅，父母名下房產(chǎn)作為遺產(chǎn)過戶給子女產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅，改善房的房價波動等問題，都將成為未來全面開征房產(chǎn)稅時，居民層面會遇到的問題。

上海等試點10年房產(chǎn)稅的城市設(shè)定的這個稅收開征邏輯，未來在其他城市也大抵是如此。

也就是說，三口之家，房子在180平米以下的其實都不需要繳納房產(chǎn)稅，如果你努力生一個二胎，240平米的房子都不需要交稅。

這個人均60平米的標準制定的還是很有魄力的，要知道十幾年前的上海人均居住面積只有十幾平，哪怕是在現(xiàn)在也只有37平米人均，遠沒到60平米。

從這個公式里面我們可以看出哪些是房產(chǎn)稅傾斜人群，一就是本地人，二是多人口家庭，所以這個政策本身是有態(tài)度的，落戶、結(jié)婚、生子都是在這個城市的更優(yōu)生活選擇。

相對而言，以后帶教育、醫(yī)療等資源，距離更靠近市中心的小戶型40-60平米房產(chǎn)，有可能還能比改善型120-180平米的房價波動更小。畢竟，一個家庭持有2套內(nèi)環(huán)小戶型，40+60也才100平米房產(chǎn)。

但是在首套內(nèi)環(huán)小戶型40基礎(chǔ)上，考慮中外環(huán)改善型住房也將優(yōu)先90-100左右的面積了。

這樣看來，外環(huán)邊的135-150平米房產(chǎn)對比中環(huán)內(nèi)的60-90平米房產(chǎn)，價格差不多的情況下，為了節(jié)約未來家庭房產(chǎn)稅的年均固定支出，中環(huán)內(nèi)的60-90平米房產(chǎn)以及內(nèi)環(huán)內(nèi)的40-60平米房產(chǎn)在未來價格會更趨于平穩(wěn)。

自房產(chǎn)開始有了租賃的商用價值，城市開始劃分一二三四線，房產(chǎn)作為一項固定資產(chǎn)，征稅變成一種經(jīng)濟常態(tài)之時，從試點城市中的高凈值人群來看，抵觸情緒并不明顯。或許，人們開始從房產(chǎn)上收取租金的那日起，房產(chǎn)被賦予商業(yè)地產(chǎn)、家用住宅、熱門學(xué)區(qū)等價值屬性后，房產(chǎn)交易和租賃逐年被納入征稅的經(jīng)濟活動范圍，就是早晚的事。而對一項能產(chǎn)生經(jīng)濟價值的資產(chǎn)征稅，于每天都在參與經(jīng)濟活動的人們而言，認知和心理上或許都是認可的。