我們將合肥買二手房分為前期、中期與后期三個階段，本文主要詳細講解最后一個階段成功簽訂合同后的第九階段，最后期的過戶貸款等手續。文末有大家比較感興趣的二手房交易流程的問題，尤其是如何降低中介費與如何把控二手房交易流程安全問題。

這是我們服務過數百組合肥二手房購房者之后，總結的合肥二手房后期交易全流程表格與注意事項，助您實現高效安全買好二手房。

一、合肥二手房交易后端全流程圖概述

二、合肥二手房交易注意問題與事項說明：

1、合肥整個二手房交易流程一般要多久時間？合肥二手房銀行貸款預審批一般需要多久時間？

前期看房有的一個月內可以，有的兩三個月不定，我們按照一個月來計算，近期銀行額度非常充裕，審批非常快，基本當月內可以做到放款。從簽訂協議到過戶交付目前一般2個月內即可完成。

當然如果銀行額度緊張時候，放款就比較久。或者出現房主集中還款潮時候，房東還款還需要銀行審批，時間就會拖久一點。

所以急需拿房的例如孩子上學的，急著結婚的，就需要提前看房買房，提前籌劃好時間。

2、部分二手房房源銀行評估價與成交價差距需注意

當在二手房價比較穩定或下降時候，房子不要太老（20年內），就不需要考慮這個銀行評估價過低的問題。

針對部分二手房房源，例如房齡老的房子，回遷房，房價上漲過快階段，還有市場價特別高的特殊的房源，需要注意二手房的銀行評估價與實際成交價之間的差距的問題存在。

這時候，買方最好提前了解好交易房屋大概評估價，以免評估較低貸款額度低，導致交易失敗。

舉個例子，房子成交價是200萬，按照成交價，房子首付款為最低30%即60萬，需要貸款140萬。

但因為是老房子，銀行預測評估才180萬，銀行只能按180萬放貸70%，即126萬。則買家需要多出140-126=14萬的首付款出來。

如果買家本身資金比較緊張，連買房首付款都是借的，再去籌多余款項就麻煩了。

3、二手房稅費由誰繳納？稅費按照什么原則繳納？

二手房合肥這邊基本上稅費都是買家承擔，賣家只管拿到凈得價。如果讓賣家出也可以，羊毛出在羊身上，房子總價就會提高。

二手房稅費繳納就高不就低原則繳稅：如成交價低于稅務系統評估價，依評估價繳納；如成交價高于評估價，依成交價繳納。

4、合肥二手房中介費誰出？合肥中介費標準？如何降低中介費？

這個和稅費一樣的，基本上都是買家承擔，賣家只管拿到凈得價。如果讓賣家出也可以，羊毛出在羊身上，房子總價就會提高。

現在不少二手房不好賣情況下，越來越多賣家愿意出中介費，以盡快賣掉二手房。

按照我們實操的經驗，如果能夠減免或者整體降低中介費，賣家房東是愿意把中介費進行減免部分，讓渡到總房價當中去，相當于降低總房價。

例如：一套房子總價200萬，通過bei系二手房門店辦理，需要在過戶時候，一次性付清該中介費2.4%個點，即4.8萬。可能賣家房東愿意出中介費1%即2萬元，則剩余的買家再出1.4%即2.4萬元。

如果通過自己熟悉的二手房門店，或者通過吳哥辦理二手房手續，200萬房價總的中介費為最低0.7%起，為1.4萬元即可，且只收買家單方，不收賣家的。則可以談判，讓賣家房東讓渡1%即2萬元給買家，即總房價降低到198萬成交。

賣家這個2萬元中介費，他也是要出的自己拿不到，還不如讓渡給買家，降低買家壓力以盡快成交。我們在實操過程中，一般賣家都是非常爽快的讓給買家，算作房子優惠。

另外，對賣家而言，幫他房子盡快賣掉拿到他需要數目的資金即可，至于通過哪家中介成交，一點不重要。

5、二手房后期交易流程安全問題：

1）合肥二手房交易流程完善

合肥二手房交易已經非常成熟了，每年交易幾萬套，過程中出現交易重大問題的概率非常非常低。

我印象中，幾年才出現一起房東攜款失蹤事情，主要原因還是買家貪圖房子便宜或者省中介費，繞開中介私下交易。

房管局對于交易流程把控非常嚴格，有統一合同模板，有首付款與貸款尾款資金監管賬戶保障交易資金安全，對相關交易機構監管非常嚴格，還有完善的法律司法體系，保障購房者的利益，最大化控制風險。

2）買家替賣家墊還房屋尾款風險問題

對于買家需要墊付賣家的尾款部分的環節，首先市場上99.99%的房東與房子都是沒有問題，因為房東既然是誠信賣房子，就會很配合進行各項手續，想盡快賣掉房子走完流程，才能套現拿錢。除非賣的房子漲價很厲害了要反悔。

當然具體極個別房東因為個人債務房子存在抵押問題，買家因為需要提前替賣家還款存在一定的風險。

可以通過提前調檔查看房屋抵押情況，房屋如有除了原來銀行一次抵押貸款的外，還存在其他二押情況，我們一般建議不要買這種房子。

替賣家的尾款，還到買家的還款的銀行卡當中，賣家提前申請好還款，通過現場扣款或者次日扣款，盡量壓縮款項滯留的時間。

另外，查閱房東的征信，詳細了解房東債務情況。最大化，前期就避免后期麻煩出現。

3）買家自身銀行貸款審批風險問題

自身最主要的問題是貸款審批出現問題。例如征信出現問題，流水不足，相關材料提供不全導致銀行貸款審批被拒絕，或者銀行審批時間太長，導致房東比較焦急。

解決這個問題就是買房前就提前考慮這些問題，提前查詢征信有無問題，提前準備流水問題。

在交易流程上，務必一定要買家提前進行銀行審批之后，再去替賣家還剩余尾款。以防止貸款審批出問題，提前還款就麻煩了。

6、二手房交易過程中選擇中介公司的風險問題

從二手房交易流程表可以看出，二手房門店的價值是提供房源信息，撮合交易與后面辦理過戶貸款的手續，全程只收中介費。

中介二手房門店不會接觸購房者其他任何一分錢首付款與貸款尾款，從資金層面來說，是非常安全的。

建議在實際買賣二手房過戶過程中，買家不要將除中介費外的任何首付款、定金繳納給中介公司保管。

所以二手房僅僅就過戶與貸款流程操辦事項，找一個經驗豐富的二手房門店辦理即可，各家銀行貸款都可以合作，沒有什么風險而言。

當然還有其他交易安全方面需要注意的事項，后期吳哥將單獨出二手房交易安全細則文章出來。

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