幾天前，一位深圳灣的粉絲發(fā)來私信，想把紅樹西岸一套兩房賣了，置換一套，問淘哥有何建議。

我說，首先，持有紅樹西岸，已經(jīng)立于不敗之地，本身已經(jīng)是深圳TOP級(jí)別的地段、樓盤，繼續(xù)持有，跑贏大市是有保障的。

其次，若考慮到兩房過小，還有樓層較低、樓齡較舊等因素，賣掉也不是不能考慮。但是建議及時(shí)置換一套同檔次地段，更新、更大的房子，其它類型的就不用考慮了，還不如繼續(xù)持有紅樹西岸。

第三，若從成長(zhǎng)性、價(jià)格綜合考慮，可考慮置換前海的大面積新房，三房及以上。

淘哥認(rèn)為，前海是未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，深圳樓市的總龍頭，成長(zhǎng)性很高，空間大且確定性強(qiáng)，好戲在后頭。

01.

前海最終會(huì)超越深圳灣

今年買房就買前海

可以說，前海是復(fù)制深圳灣財(cái)富奇跡，最為確定，也很可能是最后的機(jī)會(huì)。

這里面涉及三個(gè)判斷：

1、前海機(jī)會(huì)很大，可能超越深圳灣。

2、前海機(jī)會(huì)確定性強(qiáng)，好戲在后頭。

3、這樣的大機(jī)會(huì)，可能是最后一次。

淘哥用幾個(gè)觀點(diǎn)，簡(jiǎn)單闡述一下這里面的邏輯。

1、前海是深圳未來的城市新中心，這一點(diǎn)毫無疑問。

前海的建設(shè)，是國(guó)家、省、市、區(qū)等各級(jí)力量全力支持，這是前海和深圳其它片區(qū)，包括深圳灣、超總、香蜜湖在內(nèi)的最大不同。

這種各級(jí)力量的關(guān)注和投入，是前海藍(lán)圖實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)大保障。

2、前海先天的規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資強(qiáng)度超越深圳灣。

比如地下空間，交通路網(wǎng)規(guī)劃、公建配套等，前海起點(diǎn)高得多。

如果說深圳灣是深圳濱海中心城區(qū)建設(shè)的初步嘗試，前海就是集大成之作。

因此，未來前海新中心的地位，會(huì)超越深圳灣等現(xiàn)有中心，最保底也是一個(gè)級(jí)別。

3、如何看待前海現(xiàn)狀的不成熟。

一方面，前海成熟度今年已經(jīng)明顯加速。

另一方面，現(xiàn)階段，前海和深圳灣的差距較為明顯，注意，這不是說前海不行，恰恰相反，這正是前海的成長(zhǎng)性所在。

所以，從樓市而言，前海是深圳目前成長(zhǎng)性最有保障的地方。

4、普通豪宅，幾乎可以肯定，前海會(huì)超越后海。

因?yàn)槠胀ê勒饕€是依托于片區(qū)價(jià)值，前海和深圳灣保底一個(gè)級(jí)別，這時(shí)，前海年輕的優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來了。

后海的主流豪宅入市時(shí)間是從2008年開始，迄今已經(jīng)15年了。再過三五年，前海這幾年供應(yīng)的新盤入伙、居住氛圍愈發(fā)成熟時(shí)，深圳灣已經(jīng)快20年，比較老了。

舊不如新，這是自然規(guī)律，違背不了。

未來，隨著深圳灣的老去，前海如日中天，越來越多的年輕精英會(huì)選擇前海，選擇和創(chuàng)造屬于他們的賽道、他們的時(shí)代。而不是在深圳灣，和占據(jù)地利的老錢老前輩們廝殺。

5、當(dāng)然，頂級(jí)豪宅則不一定，因?yàn)轫敿?jí)豪宅和景觀、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型等有很強(qiáng)關(guān)系，需要天時(shí)地利人和。

如沒有頂級(jí)產(chǎn)品，和相應(yīng)的營(yíng)銷+運(yùn)營(yíng)，光有頂級(jí)的區(qū)位，前海這類物業(yè)還是超越不了深圳灣和超總。

6、為何又說，前海可能是最后的機(jī)會(huì)？

這里的“最后”，是指從一片灘涂、一張白紙，變成世界級(jí)城市的中心，這樣的超級(jí)機(jī)遇。

從一片灘涂到城市新中心的變化過程，是樓市升值最確定、最大的機(jī)會(huì)，這兩個(gè)要素缺一不可。

但很顯然，深圳一路向西，從福田到南山到前海，前海其實(shí)是最后一個(gè)城市中心了，畢竟深圳市中心不可能去到機(jī)場(chǎng)、去到東莞。

所以前海之后，深圳不可能再有這樣的機(jī)會(huì)了。

7、最后一點(diǎn)是，前海成熟度正在不斷提速，前海這次是要真正起飛了。

原因在于，萬丈高樓平地起，前海規(guī)劃起點(diǎn)極高，過去前海主要是在建設(shè)地下工程和道路交通設(shè)施。去年開始，幾條重要的地下道路，以及前海與外界聯(lián)通的關(guān)鍵通道如桂廟隧道、地鐵等都開通了。

而且越來越多的樓宇完工、入伙、投入使用。前海萬象等配套商業(yè)也越來越成熟，寫字樓入駐企業(yè)越來越多。

2010年的前海 圖源深圳華潤(rùn)前海中心

2020年的前海 圖源深圳華潤(rùn)前海中心

02.

前海買前灣

對(duì)標(biāo)深圳灣豪宅區(qū)

淘哥認(rèn)為，桂灣、前灣、媽灣和去年納入前海的寶中——碧海——大鏟灣，構(gòu)成了前海的最核心區(qū)域，這里的新盤都可選。

今年淘哥想重點(diǎn)向大家推薦的，是位于前灣的招商一灣臻邸，預(yù)計(jì)今年5月初營(yíng)銷中心就會(huì)開放，五月下旬樣板房開放，預(yù)計(jì)五月底六月份開盤。

這個(gè)盤在淘哥看來，是2023年深圳最值得購(gòu)買的新盤之一。

下圖是前灣的法定圖則，紫色的是教育、醫(yī)療、文體和行政管理用地；黃色的是二類居住用地；深紅是商業(yè)用地；粉色是新型產(chǎn)業(yè)用地；藍(lán)色是供應(yīng)設(shè)施用地。

下面這張圖和上圖對(duì)照的看更清楚。

注意幾個(gè)關(guān)鍵事情：

1、從海岸線上開始，首先是前海石公園，前海石就在前灣的西北角，那里是當(dāng)之無愧的、沒有疑議的前海最核心。

這里已經(jīng)成為著名的網(wǎng)紅打卡地，抖音、小紅書等平臺(tái)上，大量博主曬美圖和視頻。

除了前海石公園，前灣還有前海運(yùn)動(dòng)公園、紫荊園等公園屆的網(wǎng)紅。

2、然后是國(guó)深博物館（中國(guó)國(guó)家博物館·深圳館），旁邊還有好幾塊預(yù)留公建用地。

國(guó)深博物館可不得了，這是國(guó)家級(jí)的博物館，是深圳市“新時(shí)代十大文化設(shè)施”之一。

這十大文化設(shè)施，東角頭有深圳歌劇院、香蜜湖有深圳改革開放展覽館、深圳灣有深圳創(chuàng)意設(shè)計(jì)館、前海就是國(guó)深博物館。

國(guó)深博物館比其它更牛的點(diǎn)在于，它是國(guó)家級(jí)，而且上了深圳建設(shè)先行示范區(qū)方案。

2019年8月18日印發(fā)的《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》提出：支持深圳規(guī)劃建設(shè)一批重大公共文化設(shè)施，鼓勵(lì)國(guó)家級(jí)博物館在深圳設(shè)立分館。

其它重磅配套設(shè)施還有：前海國(guó)際會(huì)議中心，萬科企業(yè)會(huì)館，深港科創(chuàng)生態(tài)谷、前海深港數(shù)字經(jīng)濟(jì)專業(yè)服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)小鎮(zhèn)，前海夢(mèng)工廠等。

國(guó)深博物館優(yōu)勝方案

3、再來看教育和醫(yī)療。

前灣目前有泰康國(guó)際醫(yī)院、哈羅國(guó)際學(xué)校。

哈羅國(guó)際學(xué)校，隸屬于哈羅公學(xué)，英國(guó)最負(fù)盛名私立學(xué)校之一，擁有450年歷史。

此外，一丹控股幾年前在哈羅國(guó)際學(xué)校旁邊拿了一塊地。很多粉絲朋友不知道的是，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)前灣業(yè)主及子女教育價(jià)值更大。

一丹控股什么來歷？此公司由騰訊主要?jiǎng)?chuàng)始人之一、公益慈善騰訊基金會(huì)的發(fā)起人陳一丹創(chuàng)建。

2013年，在陳一丹主持下，騰訊公益慈善基金會(huì)出資5000萬元，與深圳市福田區(qū)政府合作創(chuàng)辦的全國(guó)首家“公立非公辦”十二年一貫制學(xué)校——明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校，已經(jīng)成為深圳目前最火的民辦學(xué)校之一。

而前灣這塊地將建設(shè)成一丹中心，這是一個(gè)國(guó)際教育示范平臺(tái)，預(yù)計(jì)將于2025年開幕，總樓面面積超過10萬平方米，規(guī)劃有一個(gè)2.5萬平方米的創(chuàng)新性“終身學(xué)習(xí)空間”、“一丹獎(jiǎng)”國(guó)際總部、教育研究院和國(guó)際一流大學(xué)的中國(guó)中心等模塊。

一丹中心示意圖 圖源同創(chuàng)金泰

除此之外，前灣還有幾塊九年制學(xué)校用地。一塊在招商一灣臻邸東北側(cè)，很近；一塊在泰康國(guó)際醫(yī)院西南側(cè)，已經(jīng)確定歸屬于南二外（集團(tuán)）前海創(chuàng)新集團(tuán)。

事實(shí)上，當(dāng)年后海的南二外海德學(xué)校的成長(zhǎng)，也是幾乎和后海的崛起同步，最終問鼎南山數(shù)一數(shù)二的中小學(xué)。前海的崛起，必然也會(huì)伴隨前海優(yōu)質(zhì)教育的崛起。這方面，前灣實(shí)力非常雄厚！

所以，前灣的法定圖則看一圈下來，心里就有譜了：大量的教育、公園、公共文化設(shè)施、低密度的創(chuàng)新創(chuàng)意空間、河、海………非常宜居。

如果說，桂灣是摩天大樓鱗次櫛比的CBD（中央商務(wù)區(qū)），前灣就是宜居的CLD（中央居住區(qū)）。

這種高度宜居的環(huán)境意味著什么？

如果我們攤開深圳地圖，對(duì)比深圳灣和前海灣，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常有趣的對(duì)應(yīng)關(guān)系：后海總部基地對(duì)應(yīng)的是桂灣：商務(wù)商業(yè)主導(dǎo)。

東濱路以南一直到東角頭半島城邦的深圳灣豪宅區(qū)，對(duì)應(yīng)的則是前灣，定位更偏向居住和生活等各項(xiàng)配套。

尤為難得的是，前灣住宅用地規(guī)劃并不多，目前為止也就是龍光天境、華潤(rùn)潤(rùn)峯府和招商一灣臻邸三個(gè)項(xiàng)目。目前在桂灣、前灣、媽灣三灣中，前灣是住宅數(shù)目和體量最少的。

未來如果不調(diào)整用地規(guī)劃，前灣也沒有幾塊住宅用地了。預(yù)計(jì)前海未來主要的住宅供應(yīng)，還是得靠媽灣。

物以稀為貴，這意味著未來想居住在前灣，可選擇性很少。

為何淘哥對(duì)法定圖則這么重視，講的這么詳細(xì)？因?yàn)檫@就是未來的財(cái)富密碼！

2009年買房時(shí)，淘哥正是研究清楚了深圳灣的法定圖則和規(guī)劃信息，才放棄了福田CBD，選擇了深圳灣，躺贏10倍收益。

深圳規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)能力是極強(qiáng)的，當(dāng)年吹過的牛都實(shí)現(xiàn)了。尤其前海這種重中之重的區(qū)域。

所以，判斷前海的未來，看法定圖則就知道了。

03.

價(jià)值鴻溝

有朋友可能會(huì)說，淘哥，你說的這些配套，我在媽灣、桂灣、寶中，也能享受到，開車過來就是。

確實(shí)如此，但是，記住，開車/地鐵和走路，舉步即達(dá)和10分鐘、30分鐘交通時(shí)間，有巨大差別。

在深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域，有一個(gè)“價(jià)值鴻溝”現(xiàn)象。大意是，片區(qū)物業(yè)的價(jià)值，往往被大道所分割，大道兩邊的價(jià)值差距很大。

比如在深圳灣，后海濱路以西和以東，是兩個(gè)價(jià)值體系，以東普遍20萬+，以西很多才10-15萬。

在福田CBD，彩田路東側(cè)和西側(cè)，濱海大道南側(cè)和北側(cè)，也有懸殊的房?jī)r(jià)差別。彩田西側(cè)的深圳中心天元，能去到3000-5000萬，東側(cè)則能找到5萬多的房子。

如果我們?nèi)タ锤墒斓娜毡緲鞘校瑫?huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，介紹房子，就是從距離地鐵站、商店、洗衣機(jī)、公園等配套的交通時(shí)間開始。

幾分鐘路程的區(qū)別，都會(huì)對(duì)房屋估值造成影響，能舉步即達(dá)自然是最好、最方便，估值也是最高的。

04.

20分鐘通達(dá)深圳核心區(qū)

這才是真正的灣區(qū)C位！

前海招商一灣臻邸距離配套就非常近，項(xiàng)目是地鐵口物業(yè)，近5號(hào)線前灣公園站，距離5號(hào)線和9號(hào)線換乘站前灣站也不遠(yuǎn)。

淘哥這里想強(qiáng)調(diào)的是，項(xiàng)目擁有極強(qiáng)的交通優(yōu)勢(shì)：通過東濱隧道、桂廟隧道，往來深圳灣、超總非常方便，可以說是真正的灣區(qū)C位。

1、淘哥經(jīng)常從深圳灣，經(jīng)沙河西路——東濱隧道到前灣，基本上就是10-15分鐘，沒有紅綠燈，下了S3高架出口，右拐就到前灣。3月27日下午淘哥試驗(yàn)了一下，導(dǎo)航顯示才約12分鐘。

2、濱海大道的桂廟隧道開通后，經(jīng)桂廟隧道往來前海和深圳灣、超總也非常方便。

從一灣臻邸往來紅樹西岸，導(dǎo)航顯示才約16分鐘。這個(gè)時(shí)間，和紅樹西岸到恒裕濱城二期差不多。

3、更絕的是，從華潤(rùn)城的萬象天地，往來前海也很方便。

除了走濱海大道—桂廟隧道，沙河西路—東濱隧道—S3之外，還可以向北走南坪快速—前海地下通道，時(shí)間居然也只要約16分鐘。

紅樹灣超總、深圳灣、華潤(rùn)城、乃至福田CBD……這些地方都是深圳產(chǎn)業(yè)、人口、財(cái)富最集中的高地，這些地方的資源能非常順暢的轉(zhuǎn)移到前灣，那么前灣的城市價(jià)值、居住價(jià)值就有了堅(jiān)實(shí)的底層支撐，這是豪宅區(qū)出現(xiàn)的前提。

舉個(gè)例子，如果在騰訊濱海大廈、字節(jié)跳動(dòng)后海總部等后海、超總一堆500強(qiáng)企業(yè)上班的年輕精英，他們選擇招商一灣臻邸，上下班就非常方便。

哪怕未來騰訊科技島建好了，他們經(jīng)多條海底隧道，去前灣也很方便。這個(gè)位置可謂同時(shí)擁有現(xiàn)在和未來。

05.

前海買房看一灣臻邸

全能戶型大爆料

最后，淘哥透露下招商一灣臻邸的戶型信息：主力戶型是約98平的三房、約115平的四房，和150多平的四房。

戶型圖淘哥仔細(xì)看了，非常好。有橫廳，有豎廳，大陽臺(tái)，大量凸窗，套內(nèi)面積幾乎沒有浪費(fèi)。不管是客餐廳、副臥、主臥，還是其它空間，尺度把握都很好。感覺是在一些市面上備受好評(píng)的經(jīng)典戶型基礎(chǔ)上，又有了升級(jí)。

具體怎么選？淘哥建議，資金足夠，上115平和150多平的戶型。因?yàn)榍昂４髴粜拖∪保磥黼S著前海越來越成熟，大量改善型需求涌入，大戶型值得長(zhǎng)期看好。

資金暫時(shí)不夠，買98平的也挺好。因?yàn)檫@種三房相對(duì)市面上大量的120左右的三房而言，更加緊湊但是功能性確差不多，未來競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有總價(jià)優(yōu)勢(shì)（這意味著單價(jià)會(huì)更高）。

同時(shí)，這種三房，也非常適合深圳其它區(qū)域（如原關(guān)外）購(gòu)房者置換到前海，未來有大量潛在買家。

總結(jié)一下，沒買房的真幸運(yùn)，因?yàn)榻酉聛砟阌袡C(jī)會(huì)選擇前灣，選擇招商一灣臻邸。

今年買房看前海，前海買房看一灣臻邸，灣區(qū)C位。