前幾天，我在逛謝家灣永輝超市時，發現有一些商鋪業主在謝家灣萬象里永輝超市門口討要說法，情緒激動。

他們來這里討說法其實已經很多次了，但每次都無功而返。

有一位貸款買商鋪的業主，目前家庭經濟已面臨困難，但每月還著商鋪貸款的月供，卻拿不到一分錢租金，商鋪也收不回來。她曾在這里情緒激動到昏倒，120救護人員也來了，但她表示沒錢，也不敢跟120去醫院，旁邊一位老人幫她按摩太陽穴來緩解，看起來非常可憐。

深扒萬象里永輝超市商鋪事件，讓人細思極恐。

你敢不敢相信，約750戶購房人，花幾十萬買了萬象里帶永輝超市租約的商鋪，近四年時間一分錢租金都沒收到，而商鋪使用權也收不回來。

你敢不敢相信，購房人去法院起訴了，也跑了相關各部門，但都沒用，問題迄今得不到解決，購房人面臨著房財兩空的局面。

這是什么樣的驚天大陷阱？今天，我們來扒一扒謝家灣萬象里永輝超市商鋪事件。

1

1鋪變843鋪，3500萬變2億

2019年3月6日，注冊資本僅30萬的重慶耀正商業管理公司，與華潤簽訂了買賣合同，以3500萬的總價，購買了謝家灣華潤萬象里負一層商鋪。

該層商鋪產權總建筑面積為11366平方米，套內面積為7641.99平方米，公攤率約33%。其后，耀正將整層商鋪切割成843個小產權，切割后843個商鋪建筑面積不變，但因為增加過道面積，商鋪總套內面積變為4421.15平米，公攤率達到驚人的61%。

切割后，每個小商鋪建面十幾個平方不等，但公攤率為61%，實際套內面積只有幾個平方。根據一份價格表，耀正給商鋪定價為建面單價2.5萬左右。耀正3500萬買來的商鋪，切割成843個小商鋪后 ，貨值定價竟達到2.8億！

最終，耀正僅用半年時間，就將800多個商鋪都賣出去了，在前三年不用再給租金的情況下（耀正宣傳前三年租金已抵扣房款），實現銷售金額約2億元左右。

那么，這些商鋪到底值得多少錢？華潤3500萬賣給耀正，是否涉嫌低價賤賣商鋪？

2

華潤與永輝超市16年長租約

2017年5月31日，華潤和永輝達成了為期16年的租賃合同，永輝超市入駐萬象里。

大家應該能理解，各大開發商為了引入永輝超市這類主力商家，所要求的租金都不高，而且會給一定免租期的優惠政策。而引入超市后，會大大提升上面幾層商鋪的價值。開發商以低租金引入大超市的做法是業內普遍做法，總體其實很合算。

永輝超市獲得一年免租期，此后的第一年到第三年，租金為25元/月/㎡，此后第四年到第六年，租金為27元/月/㎡；第七年到第九年，租金為29元/月/㎡；第十年到第十二年，租金為33元/月/㎡；第十二年到第十五年，租金為36元/月/㎡。

注意一下，華潤給永輝超市的計租面積為7328㎡（負一層7312㎡，一層16㎡）。而負一層整層建面為11136㎡。我算了一下，在第一年免租的情況下，華潤和永輝超市十六年長租約的總租金為3957.13萬元。如果按整層建面11136㎡來計算，16年時間平均每平米月租金僅18.5元。

耀正以3500萬購買萬象里負一層永輝超市租約商鋪，如果長期持有收租，大概14年左右回本，其投資回報率大約7%左右，這樣的回報率雙方都能接受。所以華潤3500萬賣鋪，看起來算不上賤賣資產。

那么，耀正以3500萬買的商鋪，半年竟然賣出2億，到底耍了什么手段？

而對于從耀正手上買鋪的購房群體來說，大家花2億多總價購買，即便永輝超市15年租金3957萬元全部被他們拿到，15年時間他們連四分之一的成本都收不回來，這個回報率連2%都不到，為什么他們會去買呢?

3

耀正公司瞞天過海，購房人落入陷阱

“熱銷全城，勢不可擋 ”，“楊家坪萬象城商圈，總價28萬起，帶租約旺鋪，搶到即賺到。”這樣的宣傳廣告是不是非常有吸引力。

“萬象成型，投資即收益”，“現鋪出售，即買即收租”，“5大價值，越算越劃算”。“即買即辦產權，即買即收租金”，“年租金按總價7%遞增”，“終身包租包管理”，這樣的宣傳承諾，是不是非常誘人？

很多購房人被這些宣傳廣告吸引并最終入套。

據某位購房人解釋了她最終購鋪的理由：一是了解到華潤置業與永輝超市就這塊商鋪簽訂了長達16年的租賃合同，大品牌有保障，且位置核心人流量大。二是耀正公司宣稱帶租約保障，首年租金按回報率6%計算，第二年和第三年回報率按7%計算。這樣的回報令購房人感到滿意。

耀正公司給業主方的計價單

耀正以商業機密為由，拒絕透露永輝的真實租約情況，但卻用返租的把戲來套路購房人。購買者們因此還傻傻地相信，耀正公司虛構的抵扣租金，就是永輝超市真實的租金。

耀正公司給業主方的繳款通知單

但實際上，耀正公司只是在給業主方的計價單和繳費通知單上寫明了租金收益，在合同上并未體現出任何有關租金的內容。

租約方面，業主另外和耀正委托的重慶豐捷實業有限公司簽訂一個租約合同。

原來，2019年2月28日，耀正就與豐捷簽訂委托經營管理合同，將萬象里永輝超市所在商鋪委托給豐捷。而此時耀正和華潤的商鋪買賣合同都還尚未簽訂， 兩者購房合同是一周后才簽訂。顯然耀正買商鋪之前就已經計劃好了后期操作，可謂預謀已久。

另外，買賣不破租賃，即便耀正買下了商鋪，永輝超市的租約也是有效的，耀正憑什么將商鋪再委托給其它人經營呢？這實在太荒唐了！

而業主購買商鋪后，又和捷豐簽了商鋪委托經營合同，約定在前三年，也就是2022年10月8日前業主不再收取租金，而2022年10月8日之后的租約需要另行約定。

明眼人能夠看出來，業主和豐捷這個租賃合同實際上對業主沒有一點卵用。但這套組合操作，卻騙得業主心甘情愿花高價買了商鋪，且前三年業主一分錢租金都拿不到。

那為什么購房人如此輕信耀正呢？

耀正公司售房中心（華潤A座1503）所在樓層，原為華潤銷售中心，而且耀正售房中心的證件展示墻上，展示的是華潤的產權證書和工程規劃許可證。耀正謊稱是替華潤賣房，早期和購房人的買賣合同中，所寫產權證號的權利人也是華潤。再加上種種誘惑性宣傳，迷惑了購房人。

后來出問題后，業主們發現華潤與耀正簽訂的買賣合同顯示，甲方為華潤置地（重慶）有限公司，乙方為重慶耀正商業管理有限公司，而甲方的委托代理人和乙方的代理人竟然是同一人，都為李盛暢。

對此，有業主進一步提出質疑，耀正公司是否屬于華潤出售商鋪的殼公司，否則很難解釋兩家公司的代理人為同一人，而且這個代理人是華潤繳納社保的正式員工。

對此，有媒體曾致電華潤置地（重慶）公司進行詢問，相關負責人回應如下：李盛暢僅為辦證人員，業主們是與耀正公司簽訂的合同，與華潤沒有關系。針對耀正僅30萬注冊資本的問題，華潤方回應“注冊資本不能說明什么問題，耀正與華潤的合同流程均是合法合規的”。

耀正2019年3月從華潤購鋪，然后分割成843個小商鋪，通過種種套路，到2019年9月便將商鋪就銷售完畢，購買者達750戶。耀正從華潤以3500萬購買，在半年時間，收取購房資金近2億，賺得盆滿缽滿。

而購房人，卻將陷入房財兩空的困境。

4

買賣不破租賃，業主們險些無法辦證

2019年6月，終于有部分業主發現問題，對耀正公司的資質提出質疑，并在相關網站上進行投訴咨詢，九龍坡區不動產登記中心進行了回復：由于耀正公司所售分割商鋪目前尚未完善產權登記手續，為避免今后出現糾紛，不動產登記中心已要求耀正公司立即停止銷售，同時張貼了特別提示，請廣大消費者暫勿購買。

此前，九龍坡區不動產登記中心相關負責人對此事也進行公開表態：“耀正公司從華潤買過來是整層商鋪，產權證辦在耀正公司名下，相當于一個二手房，如果要把它分零銷售，要先辦理分割手續和銷售許可。根據重慶市對于非住宅分割銷售及權屬登記的有關規定，耀正公司如果要正常銷售，就必須要經過多個部門審批：先要提交申請和分割圖，由規劃、建設、消防等部門對分割圖進行會審，會審同意分割后再到不動產登記中心辦理產權證和銷售許可，之后才可以進行銷售。耀正公司目前已通過會審，但未在不動產登記中心完善手續。”

盡管不動產中心要求耀正公司停止銷售，630等媒體也曾對此進行了報道，耀正公司卻并未停止銷售行為。01:25

2019年7月24日，耀正公司突破重重困難，順利通過了規劃、建設、消防、不動產登記中心各等部門審批，拿到了商鋪分零銷售的不動產權書。也就是說，耀正至少在這個時間之后進行銷售才可能是合規的。

而此前耀正公司在手續未齊全的情況下，甚至產權還在華潤名下時，就一直在進行違規售賣了。

實際上，2019年5月初之前，耀正公司與159戶業主簽訂合同，合同產權均為華潤產權（產權號001139348）。

耀正在2019年4月16日才取得萬象大道10號負12號的產權證（產權號為000373505），而這時候耀正已經分零銷售約一個月時間。

等2019年7月24日耀正真正拿到分零銷售的不動產權證，銷售實際上已經進入尾聲。期間，有個別業主發現耀正公司在售賣過程中手續不齊全，進行了投訴并退回了錢款。但大部分業主還渾然不覺。

但2019年8月9日，業主們還是相繼收到不動產登記不予受理的告知書，要求補充“承租人放棄優先購買權”的說明材料。且因涉及承租人的異議，需買受人本人到登記中心簽署已知悉存在異議自行承擔風險的書面承諾。

業主們這才知道，當年永輝超市和華潤的租約對房屋出售有限制性約定，甲方不得將租賃場地分割成若干單元轉讓給叁名以上（含叁名）的多名受讓人。而且，永輝有優先購買權。

另外，買賣不破租賃，雖然商鋪從華潤賣給耀正，耀正再賣給了眾多購房人，但永輝超市和華潤簽署16年的長租約始終是有效且受法律保護的。

在有限制性約定的情況下，耀正卻能順利通過層層關口，順利將商鋪分割成843個商鋪，并且在沒有資格時就實現了大規模銷售和簽約，整個過程實在令人費解。

2019年8月12日，耀正函告永輝，擬將租賃房進行出售，而實際上此時耀正已經把商鋪分割成843個小商鋪，并且已經賣得差不多了。永輝回函耀正放棄優先購買權，強調限制性約定的履行義務。

2020年4月初開始，耀正的銷售辦公場所就關門不見人影。當初耀正承諾180個工作日辦下來房產證，但時間到期后卻遲遲辦不下來。

后來購買者們經多番努力，于2020年5月27日終于得知了永輝超市實際的租金水平，才知道他們被耀正虛構宣傳的租金騙了。此時，業主們均要求耀正公司全額退款以及賠償違約金，但耀正控制人張晉卻說，“要錢沒有，隨便你們怎么告”。一位業主告訴我，他們很多業主去法院起訴過，都沒有用。

值得一提的是，2019年5月22日耀正公司投資人由劉晶變更為張晉，同日張晉為法人的重慶樂馳足球俱樂部有限公司被立案，2019年6月6日，張晉被列為失信企業四類人員，直接擺爛。

2020年業主們經過多次轟轟烈烈地維權，但并未能實現退款，只是后來業主們的房產證最終還是辦下來了，事情暫時平息了一段時間。但業主或許沒想到，拿到產權證后，更大的噩夢還在后面。

5

房財兩空，業主們深陷困境

根據購房時的約定，業主購房前三年沒有租金。但2022年10月8日之后，業主們應該收租金了。但真正的問題也擺在了眼前。

因為買賣不破租賃，盡管商鋪被華潤賣給耀正，耀正又賣給了購房人，但當初永輝和華潤的16年長租約是有效的，永輝的低租金是受到法律保護的，而且根據合同，商鋪業主方需要開具發票，永輝才會付租金。

然而，耀正把商鋪賣給了眾多購房人并辦理完產權證后，便已經脫身，而且作為失信企業，已經在擺爛狀態，顯然不可能給永輝超市開具發票。畢竟開具發票還涉及大筆稅款。

而眾多購房人并非公司主體，顯然也無法開票。也就是說，2022年10月8日之后，迄今半年時間，永輝超市沒有支付任何租金。

但問題的關鍵還不是開票問題，即便業主們能出具發票，但永輝的租金太低，業主們也是難以接受的。

如果按照當年永輝和華潤的租約合同收租，業主們花二三十萬買的商鋪，一個月能拿到的租金可能也就兩三百塊錢，還不如一個車位的租金。

業主們想收回商鋪，大家另行招商，但這也是不行的。買賣不破租賃，永輝超市的低價租約受法律保護，業主們想在超市大鬧來解決問題，也是不行的。

退一步來說，即便永輝撤走，750多戶業主未來也難以形成統一意見進行招租，空置可能性很大，未來也將是無盡的煩惱。

這樣一來，業主們幾乎已陷入房財兩空的困境，叫天天不應，叫地地不靈，實在太糟心了。

起訴沒用，上訪沒用，鬧也不行，難道，這些購房人就只能任由宰割嗎？

更可怕的是，這樣的事件似乎已不是孤立事件。在某樓市交流群里，有網友反映了某區縣也存在類似事件。

到底，還會有多少可憐的百姓會掉入這種陷阱而被收割？