不管大小房產(chǎn)博主或者中介渠道們怎么搖旗吶喊，這幾年中央政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體要求，即堅持“房住不炒”，完善住房保障和住房市場兩個體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

年后從現(xiàn)行政策、市場反饋和同行交流來看，“房住不炒”的基調(diào)這幾年不會變，想繼續(xù)做好住宅產(chǎn)品不能再直接拿地開發(fā)了：要么太貴、要么太遠。

想靠產(chǎn)業(yè)立項拿地，做好目標區(qū)域內(nèi)的差異化定位，就要從解決就業(yè)入手，就是要引入產(chǎn)業(yè)鏈，做產(chǎn)業(yè)聚集。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可能會遇到很多問題，就說說我自己在西安這幾年做產(chǎn)業(yè)園全過程工作。最開始做產(chǎn)園區(qū)招商，后面做產(chǎn)業(yè)園運營，再后面做前期項目定位策劃，現(xiàn)在開始做“招商租賃”之上的事情：內(nèi)容創(chuàng)新。

先說說轉(zhuǎn)型過程中可能遇到的問題：

1、不熟悉產(chǎn)業(yè)鏈、不懂產(chǎn)業(yè)鏈招商、沒有產(chǎn)業(yè)資源。

產(chǎn)業(yè)園方案都能做的非常漂亮，看起來“高、大、上、牛”，到項目實施階段，卻發(fā)現(xiàn)PPT造城的概念落不了地，與產(chǎn)業(yè)鏈上下游目標招商企業(yè)的真實訴求相差甚遠，最終導致項目停滯或者給錢就租。

2、龍頭企業(yè)有實力自己就能和地方政府談產(chǎn)業(yè)立項拿地。

尤其是2023年過完年之后，好家伙，搶企業(yè)都搶到我家樓底下了。如果能承諾稅收、產(chǎn)值、就業(yè)、專利技術(shù)等指標，絕對是地方政府的座上賓，根本不需要找開發(fā)商幫忙，一大波代建蜂擁而至，要啥造型都能給你捯飭出來，絕對比城里頭的tony老師技術(shù)更好。

所以從2020年以后，代建突然變成了一條很不錯的賽道，之前寫過專門的文章講代建，有興趣可以往前翻翻。

3、懂地產(chǎn)又懂產(chǎn)業(yè)的專業(yè)人很少。

做一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，要做區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析、找到區(qū)域產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢、做產(chǎn)業(yè)定位、調(diào)研產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)需求、根據(jù)需求設(shè)計產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品、還要有招商政策、產(chǎn)業(yè)扶持政策、人才引進政策，之后還要有…等等各個環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)人才支撐，且每個環(huán)節(jié)的人都要懂地產(chǎn)又懂產(chǎn)業(yè)，挺少的。

行業(yè)水貨多，特別多。

4、項目收益越來越低。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)，在融資渠道上受土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬、資產(chǎn)評估、產(chǎn)業(yè)導入等多方面因素影響而難融到資。即使融到資了，接下來又要面對物業(yè)變現(xiàn)周期長、租金收益增長慢、產(chǎn)業(yè)孵化少、產(chǎn)業(yè)投資打水漂等問題，從而導致資金成本居高不下。

一個區(qū)域的新產(chǎn)業(yè)從起步到成為支柱產(chǎn)業(yè)至少3年是起步，5年是發(fā)展期，7-10年才能成型，太考驗房地產(chǎn)企業(yè)的資金能力了。

看看合肥風投的產(chǎn)業(yè)培育，平均是7年。

5、招商難。

招商是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是最難的，也是最容易“做爛”的環(huán)節(jié)。

沒有認真產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，急于求成，營銷手段走傳統(tǒng)房地產(chǎn)路子，忽略產(chǎn)業(yè)的培育，沒有產(chǎn)業(yè)政策，服務(wù)意識跟不上，困難重重。從另一個角度講，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商做“短平快”的項目習慣了，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目還想“速戰(zhàn)速決”，現(xiàn)實和預(yù)期就差距很大。

一定要重視產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)鏈招商。

6、政府考核越來越嚴。

以前地好賣，土地財政下地方政府不太在意產(chǎn)業(yè)，重心搞基建開發(fā)，現(xiàn)在呢？“產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)、還是產(chǎn)業(yè)”，“好企業(yè)、好企業(yè)、還是好企業(yè)”，政府關(guān)心的是產(chǎn)業(yè)能不能落地？能不能持續(xù)穩(wěn)定的貢獻稅收？能不能帶動大量就業(yè)機會？而不是看漂亮的PPT。

只要是能貢獻稅收和就業(yè)，并且能實實在在落到地方，產(chǎn)業(yè)配地就很好談。你承諾了我就按承諾考核，丁是丁卯是卯，考核做不到，一切都免談。

搞關(guān)系糊弄越來越難了。

從我自己的經(jīng)驗來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，可行的路徑是：

1、重新組建獨立的產(chǎn)業(yè)運營公司，挑選專業(yè)人才組建，不能按照房地產(chǎn)開發(fā)公司的標準、制度和流程來管理產(chǎn)業(yè)運營公司。還得注意團隊培養(yǎng)也需要時間，這可不是招雇傭兵。

2、其次是要非常重視前期產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)鏈地圖和產(chǎn)業(yè)鏈招商。

3、認真做好產(chǎn)業(yè)園運營工作，最基礎(chǔ)的是物業(yè)服務(wù)，還要有對企業(yè)業(yè)務(wù)上的服務(wù)，還要有對企業(yè)家和企業(yè)員工的服務(wù)。

4、堅持做產(chǎn)業(yè)生態(tài)，努力把產(chǎn)業(yè)定位從普通招商變成地方支柱產(chǎn)業(yè)，這需要大量聯(lián)動政府和投資機構(gòu)、友商園區(qū)。

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