當前的樓市正經歷著20多年來前所未有的變化。2023年開年以來政策的出臺一直在“溫柔”的刺激著樓市。支持剛需和合理改善的購房需求，根本目的是依靠真實的購買力， 來保持房地產市場長期穩定的健康發展。在這樣的一個過程中市場已經發生了巨大的變化。

1、政策救市走弱

98年房改以來，推動中國房地產市場向前發展的因素大致可以分為：隱藏在房地產市場背后的底層邏輯，如人口、城鎮化、經濟發展、社會預期等。 以及漂浮在房地產市場之上的房地產市場邏輯。如監管政策、房貸政策等。此前，樓市的底層邏輯一直是求穩，比如人口持續增長、城市化進程加快、經濟高速增長等。所以，樓市發展的時候只要政策稍作調整便會刺激樓市的恢復。而2022年之后，底層邏輯的迅速變化導致了救市政策的弱化。

2、“二八分化”現象

根據最新的數據顯示，樓市成交已經出現了明顯的分化現象，20%的城市成交量占據了整個市場的80%。這意味著，有些城市的房地產市場已經達到了飽和狀態，而另外一些城市的房地產市場還具有較高的增長潛力。分化現象主要是由于地區經濟發展水平和政策支持的不同造成的。一些一線城市和部分二線城市的房地產市場已經飽和，價格已經達到了峰值，而一些發展較為迅速的三四線城市的房價卻仍然處于相對較低的水平，對于購房者來說更具有吸引力。

此外，政策也是影響樓市成交的重要因素。一些城市政府出臺了鼓勵購房的政策，例如放寬購房限制，降低首付比例等，這些政策吸引了大量購房者前往該城市購房。而另外一些城市則出臺了嚴格的限購政策，導致該城市的房地產市場成交量大幅度下降。
總體來說，分化現象是市場發展的必然趨勢。購房者需要根據自己的需求和經濟能力選擇適合自己的城市和房源。如果選擇購買在飽和城市的房源，可能需要面臨更高的房價和更激烈的競爭，而選擇購買在發展較快的三四線城市的房源，可能需要考慮當地的就業和經濟發展情況。因此，購房者需要對各個城市的房地產市場進行深入了解和分析，才能做出明智的決策。

3、房企進行洗牌

三道紅線出臺之后，民企可謂是深陷泥沼瘋狂自救，國企則輕裝肩負艱難前行。據中指研究院統計，從拿地比例來看，2022年拿地金額前100名的房地產企業中，央企和國有企業拿地金額占比達66.8% 、地方城鎮投資占比16.4%，比2021年分別提高19.6個和13.7個百分點，而民營企業征地占地比重比2021年同期下降28.1個百分點至9.3% ，混合所有制企業征地比例下降至7.4%。也就是說，在2022年的征地中，純民營企業征地的比例不足10%。不難看出房地產行業正在上演國進民退的戲碼。

4、大量地產人失業或轉崗

樓市去化速度放緩，伴隨而來的就是銷售幅度的下滑。大量的房地產從業人員面臨著失業或轉崗。根據數據顯示2022年房地產百強企業裁員率高達28.88%。直接導致房地產相關的上下游行業減員約600余萬人。

5、百姓購買力不足

剛需不敢出手，改善持幣觀望，投資望而退步。曾經房子是每個人的“寵兒”。如今則成為了“禁品”。甚至有的人認為房子已經不是規避風險的最佳方式。投資客走了，改善客戶不著急出手，只剩下剛需人群在“苦撐”樓市。這也是為什么3月份的成交量上漲只是“曇花一現”的主要原因。