北京的土地市場，從來都不缺熱度。

有消息，此前結(jié)束預申的豐臺青塔地塊，又吸引了包括中海、華潤、路勁、招商、中建玖合、中建壹品、中建信和、建發(fā)、龍湖、天恒、金茂、廈門國貿(mào)、建工、保利、金隅嘉業(yè)、城建、中鐵、京能、中能建、金地、碧桂園、萬科、華發(fā)、電建、北辰等主流房企在內(nèi)的四十余房企參與。

從名單上就能看出來，該宗地吸引了不少重量級嘉賓，連在北京市場神隱了相當長一段時間的萬科都出現(xiàn)了。

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但值得注意的是，以上40多個房企大概率不會全部出現(xiàn)的豐臺青塔地塊土拍現(xiàn)場，至少中建玖合、中建壹品、中建信和、中海們只能選一個代表上場了。

預判到該地塊熱度可能不低，北京先一步給出讓政策打了個補丁。

4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布“關(guān)于北京市豐臺區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的補充公告。

將出讓公告第三條“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調(diào)整為“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買。同一集團成員企業(yè)包括但不限于：與集團公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司）”。

簡單來說，即同一宗地的競買資格從“同一企業(yè)”升級為“同一集團”，在拿地資格審核上出現(xiàn)了進一步的收緊。這是對市場主體提出的合理化建議做出的回應，將更有利于促進市場公平競爭。

這讓人不免聯(lián)想到上一輪土拍中的昌平朱辛莊0028地塊，參與搖號42家房企及聯(lián)合體中，就不乏歸屬統(tǒng)一集團的企業(yè)，光中建系就6家，中建壹品、中建信和、中建智地+未來科學城、中建玖合、中海、中建東孚。大佬們“馬甲”多了，其它房企中簽的概率自然也就低了。

北京這一招下來，就能讓房企們少好幾個對手。

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至于，豐臺青塔地塊，為什么這么火？

西四環(huán)+臨鐵，位置優(yōu)越。地塊臨近西四環(huán)，北側(cè)緊鄰城市次干路青塔西路，城市快速路蓮石東路，周邊規(guī)劃有地鐵11號線青塔站，出行便捷。

周邊配套較為成熟，地塊周邊3公里范圍內(nèi)有翠微百貨、五棵松華熙LIVE等各類型商業(yè)配套設(shè)施。教育配套方面，周邊有北京市大成學校、長安新城小學、豐臺實驗學校等。醫(yī)療配套方面，周邊有解放軍總醫(yī)院第一醫(yī)學中心、第三醫(yī)學中心、第五醫(yī)學中心、北京市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、北京鐵建醫(yī)院等醫(yī)療資源。

總價不高，有足夠的利潤空間。該地塊掛牌起始價為23.9億元，地價上限設(shè)在27.485億元，當競買報價達到地價上限時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定誰拿地。地塊起始樓面價約為4.6萬/㎡，銷售指導價為8.5萬/㎡，中間有3萬多的利潤空間，足夠做出好產(chǎn)品。

體量小，銷售流速預判可觀。從規(guī)劃條件來看，該地塊由東西兩個地塊組成，總用地規(guī)模為16944.582平米，建筑規(guī)模52000平米，體量較小。容積率為3，對比周邊已供地塊容積率相對較高。不過這宗地的優(yōu)點是沒有配建，是純住宅用地，屬性純粹。如果按照建面100平米計算，預計也就供應520套左右房源，銷售流速預判可觀。

發(fā)現(xiàn)沒，熱門地塊總是驚人的相似。雖然看起來房企扎堆很上頭，但其實房企們依舊謹慎，拿地邏輯很清晰。即便是在北京，也要先看區(qū)域，再落到地塊本身，既要價格合理、有足夠的利潤，又要實現(xiàn)較快的去化流速，以便回收現(xiàn)金流。畢竟，同樣位于昌平，跟昌平朱辛莊0028地塊同一批上市的昌平新城東區(qū)地塊就僅收獲了首開同信一家報價，最后以27億底價成交。

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不過，地塊熱門不代表一定能順利熱銷。

此前，探哥就盤點過，在西四到五環(huán)之間豐臺小瓦窯+大瓦窯+石景山衙門口片區(qū)，近兩年已先后集中供應了7個改善項目，合計供應超5000套房源，不僅售價接近，還多為100㎡以上的大戶型改善產(chǎn)品。

如果加上已經(jīng)上架的豐臺青塔地塊和擬供應的大瓦窯地塊，這片區(qū)域相當長一段時間內(nèi)將是近10個新房同時在售，競爭激烈程度可見一斑。

紅海競爭，想要提前跑量，全靠競品襯托。

從成交來看，率先清盤離場的無疑還是兼具價格優(yōu)勢和性價比的項目，比如銷售指導價只有7.5萬/㎡的華曦府，期房部分開盤日光，現(xiàn)房部分大概率還是快跑的節(jié)奏。同樣價格有優(yōu)勢的北京城建·宸知筑，產(chǎn)品力上輸了一籌，網(wǎng)簽量上自然也就落人一頭。此前探哥詳細分析過宸知筑的產(chǎn)品，此次就不詳細闡述。

此外，值得注意的是，此前在豐臺推介2023年擬供應地塊時，青塔地塊的預計銷售指導價為8萬/㎡，現(xiàn)在正式掛牌卻調(diào)整到8.5萬/㎡，除了給房企增加了利潤空間之外，無疑也有為了推動片區(qū)新房去化抬一手的嫌疑。

同時，探哥還注意到，4月23日，北京市規(guī)自委掛牌四宗住宅用地預申請，分別為石景山衙門口713地塊、經(jīng)開區(qū)臺湖0032地塊、順義新城第19街區(qū)19-69地塊、順義新城第20街區(qū)6001地塊。其中，衙門口棚改項目1615-713地塊用地面積約2.62萬平方米，建筑規(guī)模約7.87萬平方米，用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地，容積率3.0，起始價28.3億元。

紅海廝殺，西四環(huán)，更亂了……