據(jù)廣州 中原研究發(fā)展部調(diào)研，2023年五一假期廣州實(shí)際開盤/加推項(xiàng)目25個(gè)。

多于2022年五一，整體推貨量比去年十一增加26%。

可見，無論是開發(fā)商還是購(gòu)房客戶，心態(tài)明顯比2022年更加積極。

關(guān)于2023年五一假期樓市分 析，且 看本文解讀：

01.

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇+官方

表態(tài)支持樓市

開發(fā)商推貨心態(tài)明顯改善

得益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、去年四季度以來，高層多次表態(tài)支持房地產(chǎn)發(fā)展等利好刺激；

今年五一開盤數(shù)量、推貨量比去年十一分別增加47%、26%；

開發(fā)商心態(tài)有明顯改善，主力推新區(qū)域?yàn)樵龀牵?64套）、白云（496套）、荔灣（329套）、南沙（250套）。

除上述以外，今年“五一”樓市存在以下特征：

一.2-3月成交熱潮之后，市場(chǎng)新一波購(gòu)房客比較“慢熱”。

今年三月小陽春成色十足，成交超萬宗，創(chuàng)近15個(gè)月以來新高；

主要原因?yàn)槿ツ晗掳肽暌蚩陀^原因遲遲未入市的客戶，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，購(gòu)房信心大增，從而集中在2-3月成交。

成交熱潮過后，市場(chǎng)新一波購(gòu)房客入場(chǎng)，但就4月至今市場(chǎng)成交、新盤去化表現(xiàn)來看，大部分新客戶觀望情緒濃，比較“慢熱”，除個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以外，成交周期普遍延長(zhǎng)。

二.多個(gè)中心區(qū)全新大盤4月已搶跑開售， “五一”大戰(zhàn)實(shí)際上已提前開啟。

近兩年隨著供地結(jié)構(gòu)改變，中心區(qū)優(yōu)質(zhì)靚地供應(yīng)占比提高；

今年中心區(qū)中高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，由于此類型項(xiàng)目具備特有的地段條件，客戶群體畫像比較清晰，目標(biāo)客群清晰，因此蓄客時(shí)間比外圍區(qū)項(xiàng)目短。

因此4月以來，市區(qū)多個(gè)全新大盤提前搶跑，如海珠保利四季和頌、荔灣萬匯天地?瑧園等；

由于周邊地緣客戶購(gòu)置意向較強(qiáng)，因此部分項(xiàng)目無需等待五一，率先以“內(nèi)購(gòu)”的形式開盤成交，部分項(xiàng)目已獲得不錯(cuò)的成交去化表現(xiàn)。

三.南沙依然“等風(fēng)來”，增城、白云項(xiàng)目?jī)r(jià)格內(nèi)卷。

本次黃金周其中一個(gè)焦點(diǎn)，莫過于網(wǎng)傳五一前夕調(diào)整購(gòu)房門檻的南沙區(qū)；

但根據(jù)我部實(shí)地走訪多個(gè)南沙項(xiàng)目，案場(chǎng)銷售普遍反映，網(wǎng)傳新政并未有正式落地執(zhí)行，仍在“等通知”中；

此外，增城、白云今年五一多個(gè)項(xiàng)目扎堆加推，且各自有優(yōu)惠活動(dòng)。

02.

增城、白云中北部

推貨占“半壁江山”

今年五一假期廣州超過5成推貨量集中在增城、白云兩區(qū)。

其中，增城五一假期推貨量（764套）較去年同期增長(zhǎng)31%；

雖然去年增城商住地供應(yīng)量大幅減少，但部分熱點(diǎn)板塊，開發(fā)商手上余貨仍相對(duì)充足，增城本次推貨均以舊盤加推為主。

根據(jù)我部對(duì)增城、白云中北部相關(guān)區(qū)域開發(fā)商進(jìn)行交流了解；

小部分項(xiàng)目由于擔(dān)心南沙新政隨時(shí)落地會(huì)影響客戶購(gòu)房決策，因此不少項(xiàng)目選擇五一促銷盡快吸客成交。

板塊方面，今年五一假期廣州共有19個(gè)板塊開盤或加推，整體去化率約13%。

由于優(yōu)質(zhì)全新盤數(shù)量少（僅3個(gè)），加上部分備受矚目的中心區(qū)項(xiàng)目已于4月中下旬開盤；

本次五一大部分為舊盤加推，因此整體去化率比以往有所下降。

另外，原計(jì)劃五一開盤的大壯名城樓王、長(zhǎng)嶺雅居、紫泉流溪灣、珠實(shí)嘉悅灣等，假期期間仍處于收籌狀態(tài)，預(yù)計(jì)將延遲開盤。

本次五一假期，去化率比較搶眼的板塊有荔灣廣船、西塱，黃埔蘿崗、滘口以及天河燕塘，首日去化率在30%以上；

相比之下，部分外圍區(qū)項(xiàng)目去化率則相對(duì)偏低。

客戶對(duì)中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的追捧，可見廣州市場(chǎng)需求“分化”明顯。

客戶對(duì)核心板塊物業(yè)的購(gòu)置需求，比外圍區(qū)項(xiàng)目更加積極。

03.

重點(diǎn)區(qū)域分析

【荔灣：保利?和悅濱江、濱江上都大批量加推吸引客戶關(guān)注】

荔灣今年以來利好不斷，隨著2022年四季度，華潤(rùn)綜合拿地開發(fā)，白鵝潭區(qū)域價(jià)值飆升。3月中，入門檻近千萬的華潤(rùn)白鵝潭悅府開盤，首日去化超7成；

高收入人群“用腳投票”，表達(dá)了對(duì)白鵝潭板塊發(fā)展前景的信心。

4月4日，距離白鵝潭悅府1.5公里的荔灣羊城食品廠地塊，因競(jìng)拍封頂需要搖號(hào)決定歸屬；

最終，由武漢城建以總價(jià)19億元奪得，樓面價(jià)32200元/㎡，與華潤(rùn)白鵝潭地塊32680元/㎡基本持平。

無論是開發(fā)商還是購(gòu)房客，今年對(duì)于荔灣區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊資源將會(huì)加速“搶食”。

▲荔灣西塱板塊某項(xiàng)目成交現(xiàn)場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、高端改善客戶將會(huì)加速購(gòu)入核心板塊物業(yè)，而廣船濱江上都項(xiàng)目五一乘勢(shì)加推B區(qū)A棟單位，可謂把握了較佳的推貨時(shí)機(jī)。

另一方面，地處西塱板塊的保利?和悅濱江，推出直望小區(qū)園林的5#棟，客戶關(guān)注度亦比較高。

▲荔灣近期成交量較大項(xiàng)目，銷售、客戶熙熙攘攘

【白云：中北部2-4萬/平新盤扎堆入市，引發(fā)“混戰(zhàn)”】

除上文提及，白云中北部開發(fā)商擔(dān)心南沙新政搶客，集中加推以外，白云區(qū)目前各板塊貨量比較充足，項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)壓力亦不小。

如白云湖板塊，3盤（云湖花城、天悅云湖、首開保利云湖壹號(hào)）競(jìng)爭(zhēng)；

鐘落潭板塊，5盤（越白星、保利瓏玥公館、旭輝綠地鉑云天境、珠實(shí)?云悅花語、新城翡麗云境）競(jìng)爭(zhēng)；

近年出讓地比較集中的永泰、黃邊一帶，多個(gè)新盤（中海麓府、云麓花城、云城上品、天悅云山府、花城云著）近三個(gè)月集中入市，區(qū)內(nèi)“搶客大戰(zhàn)”倒逼開發(fā)商價(jià)格內(nèi)卷。

【南沙：網(wǎng)傳購(gòu)房門檻優(yōu)化利好尚未落地，客戶觀望情緒仍濃】

今年五一前夕，網(wǎng)傳南沙即將優(yōu)化購(gòu)房門檻，但根據(jù)我部實(shí)際走訪，目前利好政策仍未落地，仍處于開會(huì)討論階段。

受此消息影響，南沙推貨量比節(jié)前預(yù)期有所減少，多個(gè)熱銷盤將原本的大批量加推計(jì)劃轉(zhuǎn)為小量特價(jià)單位推出，預(yù)計(jì)南沙項(xiàng)目集中推新有待重磅利好落地后再“爆發(fā)”。

五一假期南沙比較受買家關(guān)注的項(xiàng)目為全新盤越秀?濱海花城，該盤為南沙“地膽”越秀在金洲板塊開發(fā)的又一連片“濱海系”；

該項(xiàng)目左右分別有中鐵建、保利、珠實(shí)項(xiàng)目“夾擊”，由于板塊同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)情況明顯，該盤成交去化表現(xiàn)一般。

▲網(wǎng)傳利好尚未落地， 南沙項(xiàng)目五一期間來訪如常

【黃埔：房地近年拿地成本提高，單價(jià)普漲，客戶關(guān)心配套】

從今年一季度開始，黃埔樓市進(jìn)入“青黃不接”的短暫調(diào)整期；

主要表現(xiàn)為大盤缺貨，五一以板塊舊盤小量加推為主。

另一方面，由于近年黃埔商住地樓面價(jià)提升，如知識(shí)城、蘿崗板塊項(xiàng)目整體均價(jià)較1-2年前有明顯上調(diào)跡象；

部分客戶外溢至增城，或選擇老黃埔、科學(xué)城優(yōu)質(zhì)二手。

▲黃埔科學(xué)城板塊某項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)咨詢客戶較多

五一期間，保利錦上、保利翔龍?zhí)靺R均采取了小批量（梯腿）加推的方式，知識(shí)城?悅辰壹號(hào)和振業(yè)天成各自推出了70-80套單位，但整體去化表現(xiàn)一般。

根據(jù)我部實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于購(gòu)房成本提高，目前黃埔主流客戶“對(duì)比”心態(tài)比較強(qiáng)；

普遍咨詢教育資源、地鐵通勤資源、產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)駐情況的“硬指標(biāo)”。

▲黃埔知識(shí)城項(xiàng)目，銷售中心基本坐滿

【增城：朱村5盤同日加推，“以價(jià)換量”低價(jià)吸客】

今年五一，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊非增城朱村莫屬。

共計(jì)5個(gè)項(xiàng)目684套單位同日加推搶客。

其中既有中建?鳳榕臺(tái)、保利水木芳華等國(guó)家隊(duì)大盤，亦有大華城?東瀚、中奧方直明日公元、仁安花園等地膽選手，均價(jià)普遍集中在1.5-1.7萬/平之間，其中仁安花園更是推出了毛坯11000萬/平起的低價(jià)噱頭，可見板塊樓盤之間競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

根據(jù)案場(chǎng)銷售反映，網(wǎng)傳南沙新政對(duì)增城樓市會(huì)存在一定影響，但網(wǎng)傳政策主要吸納投資客為主；

增城目前正加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，同時(shí)加速打通與廣州市中心的通勤基建，加上價(jià)格“豐儉由人”比較占優(yōu)勢(shì)，因此從長(zhǎng)期來看，不太擔(dān)心南沙“搶客”。

04.

五一樓市總結(jié)：

市場(chǎng)氣氛保持積極，

剛需客戶信心仍待進(jìn)一步增強(qiáng)

綜合調(diào)研情況來看，今年五一各市場(chǎng)主體對(duì)后市仍保持一定信心，延續(xù)了今年三月小陽春的成交氣氛；

其中，中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊成交去化表現(xiàn)“可圈可點(diǎn)”，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的買家、投資客正抓緊入手優(yōu)質(zhì)板塊物業(yè)；

市區(qū)高端、改善板塊得益于近期房貸利率下調(diào)、二手帶押過戶等措施，廣州“賣一買一”置業(yè)比較活躍。

此外，增城、南沙、白云中北部新房項(xiàng)目多，庫存量比較大，一方面開發(fā)商價(jià)格“內(nèi)卷”搶食，另一方面客戶觀望情緒仍濃，購(gòu)房信心有待進(jìn)一步增強(qiáng)。

我部認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，上述區(qū)域需要通過增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、優(yōu)質(zhì)教育資源吸納、通勤基建改善等方向吸納購(gòu)房者安居樂業(yè)；

從短期來看，則有賴?yán)谜呗涞刂С謩傂杩汀吧宪嚒保缯{(diào)整購(gòu)房門檻，降低首置剛需客戶首付比例等。

對(duì)于購(gòu)房者而言，無論改善還是剛需客戶，開發(fā)商5-6月處于半年業(yè)績(jī)沖刺階段，大部分項(xiàng)目將會(huì)繼續(xù)保持優(yōu)惠力度，屬于較佳的置業(yè)窗口期。