據悉，位于萬江的東江之星有一套96平三房掛牌價390萬，折合單價4.06萬/平，有跌破4萬/平的跡象。

同時，萬江龍灣板塊待售的兩個新盤陷入“干瞪眼”狀態，吹風價模糊不定。

如此看來，萬江龍灣板塊的房價將會迎來一場高階的博弈。

龍頭跌至4.06萬/平，新房備案價迷糊

東江之星作為萬江房價的龍頭效應，它的變化無疑牽動著萬江房價的風向。

現在東江之星有一套96平的三房掛牌價390萬，折合單價約4.06萬/平，對萬江房價預期產生一定的影響。

朋友圈截圖

但是，東江之星116平四房掛牌價542萬，折合單價約4.67萬/平；綜合來看，東江之星的二手價格范圍明朗了。

目前，東江之星的二手掛牌價還需要市場進一步的檢驗，預計存在不小的壓力。

它的變化，直接影響整個萬江龍灣板塊的預期，特別是待入市的保利首鑄鷺灣和萬科中天世紀水岸。

萬江龍灣板塊的房價又會有怎么樣的演繹呢？

回顧龍灣地價，看兩新盤備案價

講萬江龍灣房價不只有東江之星，還有保利首鑄天際和天健閱江來，它們的新房備案價更能說明市場的趨勢。

2020年12月，保利首鑄天際備案均價約39999至41999元/平（精裝），天健閱江來備案均價約3.41至3.73萬/平（毛坯），這兩個備案均價是兩年多之前萬江龍灣新房的巔峰價。

在建的保利首鑄鷺灣

其中保利首鑄天際樓面價約1.4萬/平，天健閱江來樓面價約1.89萬/平，這是2019年龍灣地價的情況。

2022年保利繼續在龍灣拿地，樓面價約2.1萬/平，現項目為保利首鑄鷺灣，三年時間龍灣地價是上漲趨勢。

對于保利首鑄鷺灣的備案價可能會在保利首鑄天際備案價基礎上加7000元/平起，而萬科中天世紀水岸可能對標天健閱江來的備案均價和東江之星的二手掛牌價。

但是，整個龍灣板塊新房備案價應該還是維持在2020年新房備案價上才符合市場大環境，不然去化壓力可能陡增。

另外，東江之星的二手價不穩，勢必會連累龍灣新房入市價的預期。

注：保利首鑄鷺灣（半豪宅）戶型產品相對有獨立性，以及有公園和江景資源等，有望成為龍灣未來房價的新龍頭。

問問自己，誰在買，賣給誰？

新房低至2.5萬/平，還能破5萬/平？

如果讓萬江龍灣新房備案價維持在2020年12月的新房備案價，不知道市場是否會不樂意了。

其實，龍灣新房價能維持在2020年的巔峰價已經相當不錯，你看看別的鎮街新房備案價早就跌破至2020年新房備案價了。

萬江新房價梯隊圖

結合萬江在售新房實際售價來看，碧桂園云樾半島低至2.5萬/平，瓏遠·萬江翠瓏灣低至2.8萬/平，而龍灣新房備案價低至3.5萬/平似乎也是情有可原了。

對于市場期望的萬江龍灣新房破5萬/平的備案價，可以期待，但是可能不能經受住市場的檢驗？

值得注意的是萬江潛在的新房供應量巨大，例如汽車總站舊改項目，鵬瑞項目，生益科技項目以及今年待出讓的三宗宅地等。

如此大新房供應量預期下，疊加市場環境因素，萬江的房價可能會面臨“同質化的博弈”。