居住權作為民法典新增的用益物權，將房屋的居住權和所有權分開，以保障孤寡老人、離婚婦女等群體的住房需求，有利于實現(xiàn)社會的公平正義和安定和諧。但居住權的存在，也往往使所有權人因急需用錢而出售房屋時，房屋嚴重貶值甚至無人問津。

在一起繼承糾紛案件中，被繼承人在遺囑中將一套房屋留給自己與前妻所生之女，同時在該房屋上為再婚妻子設立居住權，導致兩位繼承人在處理居住權問題時發(fā)生分歧。居住權人委托家理律師事務所代理案件，家理指派吳彥明律師、王斌律師辦理該案。

家理律師以房屋的租金收益為參考基數(shù)，將居住權轉(zhuǎn)化為公平合理的經(jīng)濟補償，巧妙解決了雙方當事人的現(xiàn)實問題。

一紙代書遺囑，引發(fā)居住權保障問題

周某與張某系再婚夫妻，婚后未生育子女。張女士系張某與前妻所生之女。

2012年初，周某、張某和張女士共同簽署《婚前公證書》，約定張某去世后，其名下位于海淀區(qū)的某房屋（張某與前妻的共同財產(chǎn)）歸張女士所有，周某對該房屋擁有單獨使用權。若周某再婚，需將該房屋交還張女士。半年后，周某與張某登記結(jié)婚。

2020年初，張某訂立一份代書遺囑，寫明其名下海淀區(qū)房屋由女兒張女士繼承，妻子周某享有繼續(xù)居住的使用權。如果張女士家中發(fā)生重大變故，需要支付大額資金而出售房屋時，應該保證為周某提供四環(huán)附近或之內(nèi)的一居室。此住房在周某身故后，依舊由張女士處置。

不久后，張某去世。周某與張女士去公證處公證，約定部分遺產(chǎn)由周某繼承。后來張女士發(fā)現(xiàn)仍有部分遺產(chǎn)未實際分割，遂以周某為被告，向法院提起繼承糾紛之訴。

制定補償標準，解決當事人現(xiàn)實問題

家理律師接受周某委托后，詳細了解了被繼承人張某的家庭狀況，得知原被告之間的關系不錯，其他遺產(chǎn)分割并不存在爭議，爭議焦點在于海淀區(qū)房屋的處理。被繼承人張某在遺囑中寫明海淀區(qū)房屋由張女士繼承，周某享有繼續(xù)居住的權利，盡管從法律上來說，設立居住權的房屋可以出售，但買受人取得房屋所有權后仍要容忍居住權的存在，這勢必導致該房屋在出售時嚴重貶值甚至無人問津。

出于為當事人解決實際問題且不影響雙方的關系考慮，家理律師查閱了有關居住權的法律規(guī)定及相關的案例，提出了符合雙方利益并具有可操作性的解決方案，即將居住權轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟補償，同時周某搬離該房屋。這樣，對于擁有獨立住房、無需居住在涉案房屋的周某來說，取得了更為實際的收益；對于張女士來說，可以避免房屋因居住權的存在而影響房屋的出售。

至于居住權的補償標準，家理律師提出以設定居住權房屋的租金收益為參考基數(shù)，再乘以居住權的剩余年限來計算補償金額。如果雙方約定了居住權存續(xù)期限，則按照約定來計算居住權剩余年限；如果雙方未明確約定居住權存續(xù)期限，則參照當?shù)厝司鶋勖鼫p去居住權人當前年齡，計算居住權剩余年限。具體到本案，雙方當事人參考涉案房屋所在位置的房租情況，達成了每月1萬元的補償標準。考慮到張女士的支付能力及稅費等問題，周女士同意張女士分批支付補償款。

在家理律師的推動下，周某與張女士最終達成調(diào)解，并由法院出具調(diào)解書。主要內(nèi)容如下：

（1）張某名下海淀區(qū)房屋由張女士一人繼承。

（2）海淀區(qū)房屋在出售前，由周某一人繼續(xù)居住使用。

（3）張女士如果出售房屋，需提前一個月通知周某搬離，并一次性支付5年補償款共60萬元；從第6年開始，每年按照12萬元的標準向周某支付補償款（但應提前一年支付），直至周某去世。

加強實務探索，推進居住權制度研究

在繼承糾紛案件中，通常有以下幾種設立居住權或居住使用權的情形：（1）房屋所有權人與居住權人以訂立合同的方式設立；（2）房屋所有權人通過訂立遺囑的方式設立；（3）依據(jù)法院或仲裁機構的生效文書設立。在繼承案件中分割拆遷安置房屋時，很多法院認為拆遷安置人對拆遷安置房屋有居住使用權，但這里的“居住使用權”并不是民法典意義上的居住權。

居住權作為民法典新增的用益物權，將房屋的居住權和所有權分開，以保障孤寡老人、離婚婦女等群體的住房需求，有利于實現(xiàn)社會的公平正義和安定和諧。但居住權制度剛剛推出不久，在實踐中存在很多亟待解決的問題，有些地方甚至不具備辦理居住權登記的客觀條件。律師在辦理涉居住權糾紛案件時，應當充分了解當事人的家庭狀況和實際需求，并據(jù)此制定最佳的訴訟策略或調(diào)解方案，以維護當事人的合法權益。

吳彥明

北京家理律師事務所主任律師
北京電視臺《第三調(diào)解室》特邀專家

工作經(jīng)歷：

婚姻家事專業(yè)型律師

執(zhí)業(yè)經(jīng)驗10年+

親辦婚姻家事案件200+

擅長出庭、庭上調(diào)解

擁有10余年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，擅長婚姻家庭糾紛、房產(chǎn)糾紛、人身損害賠償糾紛等民商事訴訟領域。辦案風格認真細致，親和力強，善于與當事人進行有效溝通，能夠在幫助眾多當事人調(diào)解結(jié)案的同時，最大程度地維護委托人的合法權益。

經(jīng)典案例：

協(xié)議離婚：男方不同意離婚，助女方成功離婚獲得孩子撫養(yǎng)權和房產(chǎn)并免除補償；

離婚糾紛：女方長期受家暴，男方堅決不離婚，助女方成功離婚并爭取到最大財產(chǎn)；

離婚糾紛：多種方式勸解和說服，促雙方庭上達成離婚協(xié)議，助女方取得撫養(yǎng)權；

離婚糾紛：男方重病女方不聞不問不同意離婚，促使一次性判離且為男方爭到大部分財產(chǎn)；

離婚糾紛：男方擅自將婚生子帶走撫養(yǎng)三年，離婚時助女方取得孩子撫養(yǎng)權；

損害賠償：離婚后男方得知婚生子女并非親生，助男方追回撫養(yǎng)費，獲得精神損害賠償；

財產(chǎn)糾紛：女方隱瞞婚生子女并非親生子女，助男方撤銷離婚協(xié)議重新分割夫妻共同財產(chǎn)；

子女撫養(yǎng)：婚內(nèi)長期分居女方獨自撫養(yǎng)孩子，助爭得婚生女撫養(yǎng)、醫(yī)療等費用；

繼承糾紛：助當事人在法定繼承份額的基礎上，爭取到更多的遺產(chǎn)份額；

繼承糾紛：當事人繼承父親公租房，拆遷后被其他人起訴分割，成功勸說對方撤訴；

王斌

北京家理律師事務所專職律師

工作經(jīng)歷：

婚姻家事專業(yè)型律師

親辦婚姻家事案件100+

擅長處理離婚、繼承、合同糾紛等案件

2016年高分通過國家司法考試，取得法律職業(yè)資格證書。在校期間響應國家號召，參軍服役兩年，先后榮獲“團嘉獎”及“優(yōu)秀士兵”稱號。畢業(yè)后即入職大型上市國企，擁有三年法務工作經(jīng)驗，先后參與5起數(shù)千萬元合同的談判、10余起超億元的合同評審、20余起訴訟及商事仲裁的爭議解決、2000余份合同的起草與審核，擁有大量的實務經(jīng)驗，熟悉訴訟流程，擅長調(diào)解與談判。因工作突出，獲評為公司“優(yōu)秀員工”，并破格升任法務主管。

2020年加入家理，專注于婚姻家事領域，辦理包括離婚、繼承、分家析產(chǎn)、合同等家事案件逾百件。兩年的參軍經(jīng)歷，讓王律師在工作中具備優(yōu)秀的執(zhí)行能力、嚴格的保密意識、良好的攻堅品質(zhì)；三年的國企工作經(jīng)驗，讓王律師具備扎實的專業(yè)素養(yǎng)、大量的實務經(jīng)驗、良好的談判能力。面對當事人的委托，王律師能夠積極傾聽、主動分析、高效回應、及時反饋，始終以忠誠捍衛(wèi)當事人利益為目標。

經(jīng)典案例:

離婚糾紛：打掉5份婚內(nèi)房產(chǎn)加名承諾書，助男方保住婚前房產(chǎn)；

離婚糾紛：手把手教女方收集分居證據(jù)，在無法定離婚事由情況下助女方一次判離；

調(diào)解離婚：持近10份調(diào)查令調(diào)取男方大量不利證據(jù)，助女方調(diào)解獲賠15萬；

遺產(chǎn)繼承：巧談感情促調(diào)解，助老夫妻妥善處理女兒繼承事宜，小懲女婿護外孫；

遺產(chǎn)繼承：力證老伴閨女不盡孝，助當事人繼承四分之三以上遺產(chǎn)；

遺產(chǎn)繼承：多方論證遺囑真實性，助老太繼承老伴全部遺產(chǎn)；

合同糾紛：多方論證當事人贍養(yǎng)老母30余年，打破兄弟姐妹假借母親名義撤回贈房的幻想；

合同糾紛：對方頻換案由纏訴不休，結(jié)合法理及證據(jù)，確定房屋買賣合同實為贈與合同，當事人無需支付分毫即可保住獲贈房產(chǎn)。