5月廣州新房網簽7113宗,環比下跌9%,比去年同期成交上升15%。
統計周期內,5月初由于黃金周帶動,成交量沖高。
下半月,隨著五一網簽、市場熱度進一步退去,網簽量逐步回落。
五一假期之后,開發商整體推貨量亦大幅減少,5月中下旬開盤數量對比五一假期、4月中下旬亦有較明顯減少的跡象。
雖然5月成交仍能勉強把守7000宗大關,但從中原實時監控以及實地走訪情況來看,市場熱度明顯不及3、4月;
市場需要新一波有需求的客戶入市帶動氣氛。
【新批供應】五一假期及前夕供應占全月的66%
5月,廣州住宅新批供應6270套(66.91萬㎡),供應面積比4月減少14%;
從1-5月供應情況來看,本月供應仍維持3月以來6000套(60萬㎡)以上高位。
本月新盤供應,4.26-4.30(五一假期及前夕)供應了4400套(44.4萬㎡),占全月供應量的66%,可見開發商為五一黃金周積極備戰。
得益于經濟復蘇、去年四季度以來,高層多次表態支持房地產發展等利好刺激,今年五一開盤數量、推貨量比去年十一改善。
從區域情況來看,除“東大倉”增城排名第一以外,番禺、黃埔、天河等熱點板塊供應同樣搶眼。
近兩年隨著供地結構改變,中心區、外圍區核心板塊優質靚地供應占比提高。
今年中心區中高端優質項目集中入市,由于此類型項目具備特有的地段條件,客戶群體畫像比較清晰,目標客群清晰,因此蓄客時間比外圍區項目短。
因此5月以來,市區多個全新盤入市,如海珠保利四季和頌、荔灣萬匯天地?瑧園等,率先以“內購”的形式開盤成交,部分項目已獲得不錯的成交去化表現。
【成交情況】2-3月成交熱潮之后,市場新一波購房客比較“慢熱”
今年三月小陽春成色十足,成交超萬宗,創近15個月以來新高。
成交熱潮過后,市場新一波購房客入場,但就5月至今市場成交、新盤去化表現來看,大部分新客戶觀望情緒濃,比較“慢熱”;
除個別優質項目以外,成交周期普遍延長。
此外,南沙依然“等風來”。
本月其中一個焦點,莫過于網傳五一前夕調整購房門檻的南沙區;
但根據我部實地走訪多個南沙項目,案場銷售普遍反映,網傳新政并未有正式落地執行,仍在“等通知”中,因此南沙成交亦暫未見明顯起色。
【庫存狀況】消化周期下降至16.4個月,庫存趨于合理
截至5月末,全市庫存量1183.2萬㎡,去化周期16.4個月,由于2023年以來成交處于較高水平,廣州整體市場庫存趨于合理。
【個盤表現】Top10盤,黃埔占據“半壁江山”
本月Top10盤,來自黃埔區的項目有5個,這樣“一邊倒”的成交熱度;
過去一年少見。從今年一季度開始,黃埔樓市進入“青黃不接”的短暫調整期,熱點板塊缺貨。
尤其5月,以板塊舊盤小量加推為主。
另一方面,由于近年黃埔商住地樓面價提升,如知識城、蘿崗板塊項目整體均價較1-2年前有明顯上調跡象;
部分客戶擔心后市調價,因此加緊購入黃埔新城、城市之光、星匯城等性價比較高的項目。
根據我部實地調研發現,由于購房成本提高,目前黃埔主流客戶“對比”心態比較強,普遍咨詢教育資源、地鐵通勤資源、產業企業進駐情況的“硬指標”。
【后市研判】市場氣氛保持積極,但剛需客戶信心仍待進一步增強
綜合調研情況來看,今年五一各市場主體對后市仍保持一定信心,延續了今年三月小陽春的成交氣氛;
其中,中心區優質板塊成交去化表現“可圈可點”,經濟實力較強的買家、投資客正抓緊入手優質板塊物業;
市區高端、改善板塊得益于近期房貸利率下調、二手帶押過戶等措施,廣州“賣一買一”置業比較活躍。
此外,增城、南沙、白云中北部新房項目多,庫存量比較大,一方面開發商價格“內卷”搶食,另一方面客戶觀望情緒仍濃,購房信心有待進一步增強。
我部認為,從長遠來看,上述區域需要通過增強產業引進、優質教育資源吸納、通勤基建改善等方向吸納購房者安居樂業;
從短期來看,則有賴利好政策落地支持剛需客“上車”,如調整購房門檻,降低首置剛需客戶首付比例等。
對于購房者而言,無論改善還是剛需客戶,開發商5-6月處于半年業績沖刺階段,大部分項目將會繼續保持優惠力度,屬于較佳的置業窗口期。
特別聲明:以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布,本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.