近期，東莞發布了《東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記實施細則（試行）》征求意見稿，涉及產權分割、分割轉讓、不動產登記辦理、抵押權登記辦理等。

值得關注的是征求意見稿中，存量“工改M1”的不動產登記的辦理規定可能影響目前在建(在批)或已竣工的項目。

至此，存量“工改M1”的相關企業方表示有不意見。

最高可售70%，竣工后可售30%

根據規定，存量“工改M1”最高分割轉讓比例為70%，竣工驗收后不動產可轉移登記的比例為30%，剩余的40%需要項目達產驗收后才能不動產轉移登記。

注:此前政策規定最高不動產轉移登記比例為70%，但沒明確拆分為竣工驗收后先轉移登記30%，達產驗收后再40%。

存量“工改M1”的相關企業方糾結點在30%和40%，其中達產驗收后才能轉移登記剩余的40%對于企業來說有較大的困難，畢竟自持比例已經30%，竣工后只能轉移登記30%，不利于滾動開發。

至此，一個企業開發幾十萬平的產業園，除了自用外，一定會招引規上企業，而規上企業有購買廠房需求，而現在征求意見稿規定達產驗收后才能轉移登記40%部分，意味著剩余40%部分難以找到規上企業，僅能讓規上企業先租后買，進而完成達產目標。

需要關注的是規上企業的進駐講究穩定性和長期回報，買的需求大于租，同時他們也需要利用廠房物業進行融資等，光靠一些小企業難以完成“工改M1”項目的產值和稅收要求。

綜合來看，東莞“工改工”產權分割(意見稿)，先后多次頒布了相關政策，處于不斷優化調整的狀態。

“工改M1”征求意見稿關鍵信息點

本次征求意見稿適用于四種情況的“工改M1”，一是符合現代化產業園統籌規劃，且國有出讓的“工改M1”項目；二是土地面積15畝，容積率3.0以上的存量“工改M1”項目；三是因實施連片“工改工”而建設的工業安置廠房項目；四是其它經市政府同意分割的項目。

首先是產權分割規定，按幢、層等為基本單元分割，層為最小分割單位，每個基本單元套內建面不少于1000平；在建或竣工的項目建面不少于500平。

其次是存量“工改M1”項目及其他市政府同意分割的項目最高分割轉讓比例為70%，現代化產業外的“工改M1”原則上不允許分割轉讓；其余均可100%分割轉讓。

接著是不動產登記辦理規定，現代化產業園內“工改M1”100%辦理轉移登記，存量“工改M1”為最高70%，同時規定驗收竣工后可售比例為30%，剩余部分需要達產驗收后才能可售。

最后是“工改M1”參照商品房有關政策，現房銷售方式進行分割轉讓；流程如下：辦理竣工驗收備案、開展不動產權籍調查、編制自持及分割轉讓用房方案、辦理現售備案手續、辦理受讓主體資格審查、辦理網簽手續、辦理不動產登記手續。

值得注意的是最高可100%不動產轉移登記，意味著這里將誕生一個龐大的“工業樓市”，接棒縮量的商品房市場。

5年1.5億平工業上樓，“工業樓市”來了

根據有關消息報道，未來5年東莞將劃定60片現代化產業園，整備10萬畝連片產業空間，構建1.5億平工業上樓空間，建設3000萬平低成本產業空間等。

這是基于東莞產業升級需要和松湖智谷的成功案例等，現代化產業園建設和運營有兩個關鍵點，一是依托產品高去化的“滾動開發、租售結合”模式；二是工業上樓，“智能廠房”到“智慧辦公”靈活切換。

東莞將大力建設東莞現代化產業園區，構建“1+2+7”的總體工作方案。

現代化產業園拆遷涉及到的賠償標準，綜合建安成本一般處于2500-3000元/平；其中物業置換比例有兩種，國有土地1:0.6，集體土地1:0.65。

政府收儲重點考慮使用價值和收儲成本，產業園涉及到的房地產開發按一定價格有償使用，原則上不可騰挪到園區外。

值得注意的是1.5億平工業上樓空間，這無疑又是一個“新的商品房”市場，以后在東莞買賣廠房或許是新增量市場了（工業地產）。