2023年5月，據監控的數據顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）為8771宗；

環比2023年4月同期（10041宗）環比下降12.6%，同比去年5月上漲12.7%。

月度成交量自“小陽春”過后出現連續下滑，買家觀望情緒未見改善。

價格方面，本月二手網簽均價為30489元/㎡，環比上月微升2.8%。

廣州中原研究發展部認為，5月二手市場主要有以下幾方面特征：

（1）新增客戶數量減少，買家入市步伐放緩。經歷三月小陽春的高速去化后，市場需求略顯“透支”，大批優質客源已提前消化。

而目前市場需求釋出緩慢，促使二手成交能力偏弱。據監測顯示，本月新增客戶數量環比減少2成左右。

（2）“五一分流”+“一手搶客”，市場成交下滑。本月適逢五一黃金周假期，不少業客外出游玩、返鄉。

加上本月新房市場表現吸睛，荔灣、天河、海珠等市區陸續推出多個優質新盤，外圍區域“以價換成交”吸客，促使不少原本置業二手的買家轉移至新房項目。

（3）報價指數持續下探，業主心理價位降低。受目前市場去化緩慢的影響，業主對后市信心不足，月度報價報價指數下調至26.2%，環比凈減3.6%。

而不少板塊議價空間已經去到5-10%，部分急售業主讓利幅度甚至可以高達15-20%。

二、分區點評

各區二手成交普降，番禺成交穩居榜首

各區成交情況來看，大部分區域成交有不同程度的回落。

其中，花都、黃埔兩區跌幅相對明顯，本月分別成交910宗、394宗，環比分別下降19.5%、16.3%；

另外，本月番禺以成交1227宗的成績超越海珠（1157宗）穩居榜首位置。

1、天河區：客戶觀望情緒重，珠江新城成交持續下調

2023年5月，天河區共成交（自助網簽+中介網簽）為959宗，環比下降15.2%。

而二手住宅網簽均價為68242元/㎡。

據廣州中原研究發展部監測發現，本月天河各板塊成交均有不同程度下滑。

其中，天河北板塊成交跌幅相對偏低，板塊活躍樓盤僑怡苑成交均價為75020元/平。

據監測發現，本月珠江新城板塊、匯景新城等板塊成交已經連續數月下探，購房買家持幣觀望情緒嚴重，新增客戶數量、二手帶看量環比分別凈減20%、16%。

另外，珠江新城核心盤成交量較上月同期下降4-5成。

廣州中原研究發展部認為，本月天河置換、改善需求板塊成交回落主要原因有：

一、自小陽春后，急需置業的買家已經消化完畢，而目前市場需求釋放緩慢，加上一季度宏觀經濟增長乏力，置業客戶對市場信心不足，促使整體能力持續下滑；

二、5、6月市區冒出多個優質新盤，新房供應陸續增多，二手市場受到較大程度的分流影響。

比如保利天瑞5月底的內部開盤，價格與周邊二手倒掛，吸引不少原本打算置換的匯景新城業主、客戶。

2、越秀區：學位需求淡季，東風東市場交投活躍度偏低

2023年5月，越秀區共成交（自助網簽+中介網簽）為852宗，環比下降10.5%。

而二手住宅網簽均價為33553元/㎡。目前區域成交支撐板塊主要以東風東、淘金板塊為主。板塊5月成交均價分別為90882元/㎡、85087元/㎡。

其中，東風東板塊活躍樓盤為錦城花園、君匯世家，成交均價分別為101048元/㎡、131014元/㎡。

另外，據監控數據顯示，本月越秀區東風東板塊二手帶看量與4月份相差不大。

但實際帶看轉成交的轉化率有所下降。

在成交周期拉長，市場交投活躍度下降的情況下，業主心理價位開始下調，議價幅度明顯擴大。

比如，目前出售心態比較堅決的業主降價幅度可以達10%-20%的區間。

廣州中原研究發展部認為，東風東板塊需求活躍度下降主要有兩方面原因：

一方面，目前市場處于學位房需求淡季，對于以教育資源為核心競爭優勢的板塊，近期成交屬于合理下滑。

另一方面，客戶買漲不買跌心態作祟，對市場信心不足，認為后市價格下行的可能性較大，擔心入市后會高位站崗，因此擱置購房計劃。

3、海珠區：置換買家減少，光大片區業主心態強硬

5月份，海珠區二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為1157宗，環比上月下降15.7%，二手住宅網簽均價為39680元/㎡。

根據中原成交大數據顯示，本月海珠區海珠西板塊成交活躍度相對較高，其成交均價為59970元/㎡。

而本月海珠西板塊成交最為活躍樓盤為光大花園，其成交均價為77411元/㎡。

據廣州中原研究發展部調研了解，近期海珠整體“賣一買一”的置換客戶明顯減少。

主要受市場盤源去化放緩的影響，手上舊房源沒有及時出手，資金不足以置換新房源。

再加上認為現在樓市低迷，市場價格將進入下行通道，二手房應該有更大的議價空間，促使放緩入市步伐。而業主方面，相對而言各板塊業主表現有明顯差異。

比如光大花園片區業主則叫價相對強硬，寧愿房源的掛牌時間拉長，也要堅持報高價，議價空間亦不會有太大的幅度，基本在百分之五以內。

而江南西片區的剛需樓梯樓散盤則賣房積極性較高，價格有所回落，議價空間在10%左右。

部分急售業主議價空間甚至可以去到20%。

總體來看，目前市場成交處于相對疲軟狀態，業主若急于出手自身物業，可能需要在價格上做出讓步，否則盤源可能會陷入長時間的僵持。

4、荔灣區：中山八需求活躍，芳村片區成交占比下調

2023年5月，荔灣區陽光家緣二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為786宗，環比下降1.6%，而二手住宅網簽均價為33553元/㎡。

根據中原成交數據顯示，本月荔灣區中山八路板塊因價格較為低洼，整體市場成交較為活躍，其成交較為活躍的樓盤主要為富力廣場，本月二手成交均價為40224元/㎡。

另外，據廣州中原研究發展部監測網簽數據顯示，本月芳村片區整體成交略顯受阻，成交占比下跌至29.8%，環比凈減13.4%。

主要原因在于：

一、片區新盤供應加大，花地灣、白鵝潭均有優質項目推出，促使不少客戶轉移至新房項目，二手市場出現分流問題；

二、片區業主叫價相對強硬，尤其是片區樓梯樓盤源，議價空間基本在5%以內，不少客戶接受意愿不高。

5、白云區：板塊樓盤入市門檻低，對剛需比較友好

2023年5月份，白云區二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為861宗，環比下降12.4%。而二手住宅網簽均價為28238元/㎡。

據監測發現，本月白云區金沙洲、羅沖圍板塊成交相對活躍。

在金沙洲板塊中，保利西子灣、保利西海岸成交最為活躍，本月中原成交價均為35294元/㎡、29880元/㎡。

板塊樓盤入市門檻低，且配套相對成熟，對于剛需、首改買家有較強的吸引力。

另外，據廣州中原研究發展部監測發現，作為白云區成交“龍頭老大”的羅沖圍-同德圍片區本月成交亦有較大程度的下調，本月板塊共成交162宗，環比凈減18.2%，成交量跌至2月份水平。

目前板塊成交最為活躍的樓盤為富力半島花園、云景花園，兩盤分別成交22宗、20宗。

整體來看，受經濟大環境影響，剛性需求、首次改善等買家購房欲望不強，擔心經濟持續低迷無法承擔高額的月供，促使近期片區成交持續回落。

6、番禺區：鐘村需求不減，華南成交表現疲軟

2023年5月，番禺區共成交（自助網簽+中介網簽）為1227宗，環比下降14.0%。

而二手住宅網簽均價為25246元/㎡。

番禺區鐘村板塊憑借“剛需+社區”的招牌，整體成交量基本穩定，依然為番禺成交的支柱。

5月，鐘村板塊成交均價在26763元/平，其主力貢獻樓盤以祈福新村為主，全月網簽宗數達125宗，網簽較上月僅微跌6宗。

其中，祈福新村本月成交均價為22218元/平，屬于剛需購房客的優質選擇項目。

另外，據廣州中原研究發展部監測發現，本月華南板塊整體成交表現低迷，購房買家入市熱情不高。

其中，板塊熱盤廣州雅居樂花園5月份僅成交45宗，環比大減24宗。

廣州中原研究發展部認為，華南板塊成交持續回落主要原因：

一、置換買家明顯減少。受市場盤源去化緩慢影響，成交周期大幅延長，目前基本處于1個月以上，導致有置換意愿的買家未能有效回籠資金；

二、熱盤業主讓利未達預期。

目前板塊優質樓盤如廣州雅居樂、雅居樂劍橋郡雖有讓利、議價空間，但不少是之前報高價回調的盤源。

加上目前市場處于下行，客戶認為目前整體價格還會進入一段時間的下調，因此選擇持幣觀望，不輕易還價入市。

三、預測：6月市區多個新盤冒出，二手成交熱度或進一步下調

5月市場受新房市場加推分流及小陽春客源、盤源提前“消化”的情況下，目前二手市場熱度呈現緩慢下降的趨勢，購房買家持幣觀望情緒嚴重，市場成交表現失色。

進入6月后，新房市場為年中業績沖刺，或會加快推貨速度，市區多個優質新批或會冒出，比如西派粵府、保利錦上印等，二手市場將進一步分流。

因此，廣州中原研究發展部預計，6月二手住宅成交量或持續下滑，月度成交量或在7500宗上下波動。而價格方面，二手住宅網簽均價會持續維穩。