我以前在外地，剛來合肥高新區工作不久，預算不是很高，想在附近買新房，不知道運河新城板塊怎么樣，目前還處于前期發展階段，未來發展潛力如何？不知道未來發展會不會和濱湖一樣的？

以上是一位合肥買房參謀公眾號粉絲提問，我來詳細解答下。個人是正好是2009年來到合肥的，那時候濱湖新區也是剛起步不久，所以我是眼看著濱湖是怎么一步步起來的。

那時候去濱湖世紀城售樓部去看了，除了濱湖世紀城那邊有幾個小區在賣外，濱湖其他的區域都是空著的農田等待開發，都是空曠一個地方，像極了當下的運河新城板塊。

作者介紹：我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，熟悉合肥買房政策、城市規劃與學區，成功指導數千名購房者合肥置業。

以下為“合肥買房參謀”微信公眾號粉絲問答精選提問分享。

目前處于起步期的運河新城板塊當然不能和當下已經成熟的濱湖相比的，但是濱湖新區作為一個新區，也是從零起步的，我們可以從濱湖新區的發展歷程當中，找到未來運河新城發展的路徑與未來的影子。

所以可以對比下濱湖當年怎么一步步起來的。當年濱湖起步時候，也是充滿了非議，有很多黑濱湖的，人稱“濱黑”，不過濱湖經過這么多年發展，已經沒有人否認濱湖的成功了。

以下從學區、環境、醫療、交通、產業發展與未來發展等角度詳細對比運河新城板塊與濱湖。（本文為分析上篇）

一、運河新城與濱湖區學區對比：

我們先回顧一下濱湖，當年為了合肥，為了發展濱湖，把師范附小本部、 46 中本部遷移到這個濱湖區，還有合肥一中的本部遷移到濱湖區。當年 46 中也是很厲害的一個中學，然后還有 48 中濱湖校區。

現在看濱湖從 07 年開始發展，到現在已經有 15 年了。但濱湖最好的學區其實還是在最早的濱湖 1.0 板塊，因為好學區這個東西，不是拿錢就能砸出來的，需要歷史積累與傳承。

因為蜀山區現在老城區已經沒有地了，只有運河新城城板塊有大片的土地待開發，未來可以帶來很多的收益。現在蜀山區為了重點發展運河新城板塊，對于運河現在板塊是非常重視，所以前期的這個學區這一塊肯定也是沒有問題的。

現在都是蜀山區最好的教育資源，包括50中西區、50中天鵝湖校區，安居苑小學、西園新村小學，還有高中八中都，等蜀山區最優質的教育資源都導入到運河板塊。

安居苑小學運河新城校區，五十中西區運河新城校區的外立面已經出來了，今年9月份就要開學。八中也是合肥最好的高中之一，今年 9 月份就要開學。

如果運河新城1.0板塊學區價值得不到體現，那么后面運河新城后面還有更多的地塊，再繼續推進難度就很大的了。所以運河新城1. 0 板塊它的學區的這塊價值是沒有問題的，是可以得到保證。

二、運河新城與濱湖區環境對比：

環境良好是濱湖的最大價值，整個板塊因為以前是農田，所以非常干凈宜居。濱湖區有塘西河公園，金斗公園兩大公園，襟帶東西，使得整個濱湖的公園非常多。圍繞公園近的一些產生了住宅小區，價格不菲，例如信達公園里、置地雙璽等豪宅。

最重要的濱湖是有巢湖。巢湖以前夏天水臭，最近兩年加大治理，夏天沒有異味了，巢湖生態環境更加宜人，成為合肥最大一張生態名片。

運河新城以前也都是農田，比較干凈。運河新城為何帶有運河，主要是有江淮運河穿過，兩岸打造生態環境不錯，還有就是自己準備再打造一個心湖，所以它的未來的生態環境還是整體上還是很宜居的。不過運河新城環境整體上比濱湖的自然環境等級規模小一些的。

三、運河新城與濱湖區交通對比：

濱湖地鐵交通方面：濱湖區目前有地鐵1號線、5號線已經開通。未來還有7號線在建；高新區目前有2號線、4號線直達。未來還有地鐵6號線在建。地鐵方面兩個板塊可謂平分秋色，差不多。

高鐵站樞紐站：合肥南站距離濱湖區非常近；合肥西站高鐵站正在建設當中，距離運河新城有一定距離。

城市主干道方面：濱湖區有徽州大道、包公大道、宿松路、上海路等多條高架橋直達市區，整體到達市區非常快，開車就十分鐘的事情。東西向有方興大道通達高新區，開車大概要小半小時時間。運河新城目前主要有長江西路與市區對接，還有望江路直達市區，且望江路運河新城段即將拓寬。

濱湖距離南二環最近距離是7公里左右。其實濱湖剛開始時候，有很多人是不看好濱湖的，主要原因就是濱湖距離市區有點距離，現在濱湖很成熟了，自成一體了，加上未來還有中央公園板塊繼續開發，就徹底的和市區連成一片無縫對接了。

目前運河新城的位置給人的第一感覺是遠!運河新城距離市區西二環距離較遠，大概是15.6公里，距離高新區銀泰城是11公里。

不過好在長江西路已經在修建快速通道了，從西二環出發，以后到運河新城全程沒有紅綠燈不會堵車，時間上距離將不會很長，從西二環出發正常20分鐘即可。

這個距離其實還算好距離了，正常通勤距離半小時內都算還好的了。參考下高新區銀泰城到濱湖世紀城的距離是28.5公里，基本通勤時間要35分鐘左右，我所知道的就要不少人在高新區上班，但是居住在濱湖區，這也是很多人能夠接受的通勤距離范圍。

最主要的是運河新城板塊買房當中，在高新區工作有很多的，以后從高新區到運河新城板塊開車只要10到15分即可，這個通勤距離是非常近的了。

四、濱湖與運河新城的開發優勢對比

濱湖的一個好處就是當年及合肥市的所有的資源力量去打造這個濱湖，比如合肥的這個口號就大戶名城，創新高地，所以的話它的開發的重視程度是整個合肥的重視去發展，去推進。

那么因為現在運河新城可能就是蜀山區的非常重視發展的，所以從這個級別上看，可能濱湖就屬于合肥的一級板塊，運河新城板塊屬于一個二級板塊。就是說蜀山區去主導這個事情，所以它的力度可能會稍微弱一點。

但是運河新城作為后開發板塊，有后發優勢。它的規劃建設起點會比濱湖要高一點，因為濱湖當年是從零開始的，當時為了發展濱湖，有很多的這種價格比較便宜的房子，所以品質不是很高。

像濱湖市07年開始，當年也就賣兩三千、三四千（當年是合肥郊區，房價最便宜區域，品質不要想太高了），現在房價漲起來了，但是它的品質都已經落后了，包括金融環湖板塊也很多的房子，當年也就賣六七千、七八千的價格，而且都是這種 30 多層的高層樓棟，像濱湖世紀城、寶龍城、萬達這些品質都一般，所以這個也都是硬傷。

運河新城板塊的話，因為現在的新房的規劃的品質做比以前好很多的，普遍是18層的小高層房子，而且價格也起來了，現在的品質比以前的要好很多的。所以整個的以后的一個小區的檔次品質雖然都是 1. 0 板塊，運河新城板塊的1.0區域肯定比濱湖當年的 1. 0 板塊要好很多。

五、濱湖與運河新城產業發展優勢對比

這一塊濱湖整體上還是以居住處為主，加上一些商業配套，本身的產業這一塊只有金融板塊有一些銀行總部基地，其他的產業就很少。

但是運河新城板塊，它的產業還是不錯的，因為挨著高新區，高新區是全國第七的一個高新開發區，它有很多的一個產業，而且本身高新區雖然也有一些土地，但是很多的土地儲備是用來做產業園的，高新區新房住宅是稀缺的，在售的也很少。

所以很多的人在高新區，特別是剛需的話，剛需房價又貴，又沒什么小區可選，很多人就外溢到運河新城板塊，包括運河新城板塊自身帶有這個產業，像老鄉雞總部就在云和新城，還有環境產業園也在運河新城板塊。

還有一塊就是重要的一點就是未來科技城，未來科技城的規劃現在還沒有最終確定，但是運河新城板塊的正南方，相當于用未來 科技城和高新區把運河新城給包圍起來了，所以等以后這個高新區和未來科技上發展飽和起來了，周邊的產業就業人口就會有很多，而且最重要的是高新區上班的人工資水平還是蠻高的。

所以，整體上，未來運河新城板塊的產業發展比濱湖是要好的，本身周邊就業人口比濱湖不少的。當然濱湖因為知名度高，吸納的是全市區甚至全省很多人過去置業，這也是濱湖的獨特優勢。和濱湖對比，運河新城未來購房者當中，地緣性購房者將會長期占據很大比例。

本文為上篇內容，下篇還有療配套對比、濱湖與運河新城的規模對比與發展周期預測、看看運河新城未來前景有多大等內容。

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