淘哥最近聽一位粉絲朋友講了自己的買房經歷，很有參考價值，分享給大家。

這位粉絲是置換買家，本身住在福田一套比較緊湊的3房，因為小區老化、居住體驗較差，加上有二胎計劃，準備以后和父母長住，就想一步到位，換一套核心地段、能提高生活品質的4房。

當然，不僅自住舒服，最好還能漲，能實現財富的穩步增值。

抱著以上期望，這位粉絲把目光鎖定在了前海、南山、福田，對比完市面上的在售、待售新盤后，發現最值得買、最能打動他的是綠景·尚悅府。

為什么呢？用他的說就是：“改善買房的時候很糾結，什么都想要。”

“配套要好、要方便，最好家門口就有地鐵、商業、學校；戶型要好，得房率要高；景觀也想要，如果推窗就能看山或者看海，想想就爽；而且換房成本很高，還不想等太久。”

“我也知道我很貪心，但是你說我花一兩千萬買套房，又打算長期居住，肯定想盡善盡美，比來比去，最能滿足自己所有要求，最想買的就是綠景·尚悅府。”

淘哥聽完，對綠景·尚悅府進行了仔細研究，發現這個盤的優勢確實非常突出：

一線無遮擋深圳灣海景，旁邊就是學校、商業，可謂下樓步步生活，約78-80%得房率，預計明年中就能交房，對購房者尤其是改善買家極其友好，堪稱深圳2023年改善置業之王。

01.

太震撼！一線深圳灣無遮擋海景

深圳今年離海最近的住宅

部分類似產品二手估值已20萬+

綠景·尚悅府擁有一個媲美招商璽的絕殺優勢：是深圳今年離海最近的住宅，擁有深圳灣一線首排永久無遮海景。

放眼今年深圳的海景住宅，中洲灣迎海、深業云海灣、萬科瑧灣悅等，雖然都擁有海景，但都不是一線海景。

但綠景·尚悅府和去年日光的招商璽一樣，都是首排海景住宅，而且是永久無遮擋的海景視野，5層就能越過郁郁蔥蔥的生態公園，望見壯闊的大海。

建面約143平戶型景觀視野

更錦上添花的是，綠景·尚悅府不僅背靠福田CBD、對望深圳灣、香港，還直面永久國家級自然保護區濕地——福田紅樹林生態公園，所以其景觀還是豐富、多層次的。

大海的宏偉壯麗之外，紅樹林自然保護區的生機勃勃、對岸香港米鋪濕地公園的郁郁蔥蔥，后海-深圳灣超總的璀璨流光，別人向往的詩和遠方，也都只是綠景·尚悅府窗外的尋常一瞥。

約110平樣板間實拍圖

這就更加增添了綠景·尚悅府的魅力，如果是偏愛景觀的買家，可能完全無法拒絕這種誘惑。

淘哥那位粉絲朋友就表示：“綠景這個盤最讓我心動的就是海景，每次去到海邊，就感覺天地無涯，非常寬慰，如果能在深圳擁有一套推窗就能見海的房子，那真是實現了我的終極夢想。”

實拍圖

這種一線深圳灣無遮擋海景的稟賦有多稀缺？

縱觀前海-蛇口-深圳灣-紅樹灣，整個深圳西部黃金海岸線，擁有首排海景資源的住宅，除了綠景·尚悅府，未來只有半島城邦五期和中信城開東角頭項目。

后兩個項目都是萬眾矚目的超級豪宅，不過入市遙遙無期，所以，如果想在深圳西部黃金海岸線擁有一套近海住宅，綠景·尚悅府是非常珍稀的機會。

樣板間效果圖

關于首排海景物業的價值，淘哥研究有3大特性：

1、天花板高。第一排，就是龍頭，就是冠軍。

放眼深圳西部黃金海岸線，從紅樹西岸到華潤悅府、深圳灣一號、半島城邦，再到華僑城新璽、雙璽，這些占據海岸線首排，擁有一線海景資源的頂級豪宅，價格在20-50萬/平，是深圳不可撼動的天花板。

2、能穿越任何周期，價值非常堅挺。

最近兩年，在南山科技園、福田CBD等核心地段物業都跌進去20%的情況下，深圳灣1號、半島城邦、悅府、雙璽等一線海景豪宅依然非常堅挺，成交均價還能維持在30萬/平的高位，最近，恒二的最新成交甚至突破了37萬/平。

經歷過本輪周期的檢驗，首排海景豪宅能抵抗劇烈市場調整的資產力又進一步得到了驗證。

3、未來價值力還會繼續凸顯。

淘哥認為，深圳的海景豪宅剛剛開始體現海景價值，未來，海景豪宅與無海景豪宅的價格差距，將越來越大。

以Landmark Place為例，這個坐落于倫敦泰晤士河畔、倫敦塔橋下，由英國最大的住宅開發商聯袂福斯特建筑事務所打造的豪宅，其第一排坐擁泰晤士河一線河景的房源，單價是第二排沒有河景房源的2倍。

同一個小區，首排景觀房源價格是無景觀房源的2倍，國外樓市的這種現狀，大概率就是深圳樓市未來的樣子。

綜上，再考慮綠景·尚悅府與海的關系，淘哥預判：

綠景·尚悅府是深圳今年離海最近的住宅之一，擁有深圳灣一線首排永久無遮海景，類似產品目前二手估值有的已達20-30萬/平，尚悅府未來可期，長期價值非常廣闊。

而參照綠景紅樹灣壹號的入市價格和政府的限價約束，尚悅府的價格很可能就在10萬/平左右，和動輒20-30萬/平的后海-深圳灣相比，是深圳西部黃金海岸線上絕對的價值洼地。

尚悅府在深圳西部黃金海岸線的位置示意

現在入手，約等于10年前買深圳灣，蘊藏黃金機遇。

02.

坐享深港超級灣史詩機遇

緊鄰商圈、學校

下樓步步生活

兼具現實+未來價值

綠景·尚悅府不僅擁有一線海景，還是城市核心的海景，是頂級自然資源+頂級城市資源的疊加復合。

綠景·尚悅府的位置非常特殊，首先，項目所在的大金沙，是深圳唯一接駁福田CBD和深圳灣的濱海新城。

大金沙北鄰香蜜湖新金融中心、南接河套深港科創合作區，政府斥資300億在這里布局“超前規劃”，將打造集350萬平住宅+412萬平產業空間+九年一貫制學校+市級公園+生態文化風情街于一體的濱海活力新中心。

其次，綠景·尚悅府還位于深圳唯一和香港陸路相連的地方，即“深港超級灣”。

繼北部都會區規劃后，最近又有消息爆出，有關方面正在研究討論“深港超級灣”的規劃。

淘哥提醒，在深圳、香港兩大國際大都市強強聯合打造世界最牛都市圈、超級灣的背景下，河套、大金沙、皇崗等與香港緊密相連的福田腹地，將成為承接深港融合發展紅利的重頭戲。

唯一接駁福田CBD、深圳灣+唯一和香港陸路相連，大金沙+深港超級灣，多維重磅利好加持下，綠景·尚悅府所在的區域，大概率會接棒深圳灣，爆發驚人潛力。

如此核心的占位，同時決定了綠景·尚悅府擁有豐盛的生活配套，下樓就是繁華商業、優質學校，通勤各大龍頭中心也很方便，現實居住價值很高。

綠景·尚悅府距離7/22號線（規劃中）交匯的上沙站僅約500米，一站即達車公廟樞紐站。

在此處換乘1、9、11號線，能便捷通達香蜜湖、高新園、深圳灣公園、前海灣、寶中、寶安機場等各大中心。

示意圖

同時，項目鄰近京港澳高速、濱河大道兩主干道路，舒適時間內，就能到香蜜湖、福田CBD、高新園、深圳灣、深圳北、寶安機場等各大中心和樞紐，生活半徑很大。

不管是通勤，跨區找朋友聚會，還是臨時出差，亦或是是來一場說走就走的旅行，都非常方便。

截圖自高德 不同時段通行時間也不一樣 僅供參考

此外，綠景·尚悅府距離商圈、學校等配套非常近，可謂下樓步步生活，完全可將外部資源“為己所用”。

項目一路之隔就是綠景佐阾商業，旁邊的金地舊改還規劃打造建面約11萬平的城市森林mall，據悉此商業充滿世界級生活元素，致力于提供高端潮流的國際化生活模式，預計落地后會將區域的商業配套水平拔升到新高度。

不僅如此，項目附近還有福田大型知名商業京基KK ONE，以及剛開業的、引入華南首家蔦屋書店的中洲灣商業，兩公里范圍內還鏈接BO SPACE、車公廟等超50-60萬平商圈。

注意，這些商圈都是福田的網紅，也是美食集中地，能滿足購物、聚會、逛書店、觀影、棋牌桌游等各種休閑娛樂需求，擁有市中心難得的煙火氣，步步皆是生活。

孩子的教育問題也完全不用擔心，綠景·尚悅府享受福田沉淀了20多年的優質教育資源，周邊有紅嶺實驗學校（初中部）、綠洲小學、福田區第六幼兒園等學校環伺（具體以教育局公示為準）。

想象一下，住在這里，推窗百米見海，下樓步步生活，舒適時間內就能抵達深圳各大繁華中心，享受這個城市40多年沉淀下來的頂級資源，人生贏家，也不過如此了。

建面約110平樣板間實拍圖

03.

福田、南山新盤得房率天花板

隱藏價值百萬的大彩蛋

回歸項目本身，綠景·尚悅府還有一個秒殺大多數福田、南山豪宅的優勢：得房率很高。

樣板間效果圖

綠景·尚悅府是福田知名豪宅綠景紅樹灣壹號的二期，梯戶比低至2梯4戶，主力戶型為建面約110/143平的3-4房。

不僅戶型方正、動靜分區合理、動線流暢自然、享受南向舒適采光，更厲害的是，得房率高達約78-80%。

約143平戶型示意圖

淘哥提醒，得房率是現在購房者的一大痛點，由于深圳超高層社區泛濫，戶型使用率越來越低，僅在70%上下。

對于首次置業的買家而言，這種低水平得房率或許還能接受，但對于置換買家而言，他們之前買的房子得房率普遍在80%以上，看著如今70%得房率的新房，同樣面積，客廳、臥室都比自己住的房子要小好幾圈。

而且深圳的房價最近10幾年翻了好幾倍，福田、南山等中心地段普遍在10萬/平左右，如此昂貴的單價，得房率還不足70%，置換買家有苦難言。

淘哥不止一次聽到網友感嘆：現在的房子真的買不下手。

對比之下，綠景·尚悅府約78-80%的得房率真的非常難得，甚至超越了很多網紅豪宅，比如去年日光的招商璽、海德園B區，約120多平的戶型，使用率都僅約72%。

那么，約78-80%的得房率意味著什么？不僅讓生活空間更大、更舒適，還切切實實地拉低了購房者的置業成本。

我們來算一筆賬。

按照約80%的得房率計算，綠景·尚悅府約143平的戶型，實用面積約為114平，而得房率約70%的項目，建面要達到約163平，才能得到約114平的套內面積。

這意味著，想得到同等的套內面積，約70%得房率項目的建面比綠景·尚悅府多了整整約20平！

按照福田、南山普遍的新房價格計算，這20平價值約200萬，夠再買一輛豪車，或者一套小公寓了。

也就是說，和市面上大部分新盤相比，同樣的單價、同樣的套內面積，買綠景·尚悅府等于立省約200萬。

這種真金白銀的實惠、更加寬闊舒適的實用空間，在房住不炒、買房越來越關注自住價值的當下，對買家擁有很大的吸引力。

04.

明年就能交樓

大幅拉低等待成本

對改善買家太友好了

改善買家往往面臨一個很現實的問題，如果直接買新房，資金壓力很大。

因為目前二套房首付很高，要7-8成，而買一套福田、南山的改善大三房，總價起碼要1200萬起步，首付7成就要800多萬，還不算各種稅費，一下子拿出這么多錢，對很多家庭而言都不太現實，負擔很大。

所以很多人置換是買一換一，賣掉老房子才能買得起新房子，需要租房過渡，而現在很多新盤都要三年后交樓，等待成本很高。

我們來算一下三年的租房成本。

既然是改善，租房肯定也不想將就，一套生活方便、次新、環境好、管理好的大3房是標配，在福田、南山租一套這樣的房子需要多少錢？

比如綠景·尚悅府旁邊的綠景紅樹灣壹號，約170平的3房，月租金基本在3萬+，按30000元/月，一年就是36萬，三年就是108萬。

再比如華潤城潤府和潤璽，約120平的精裝3房，月租金20000-25000元，取個中間值22000元/月，一年就是26.4萬，三年就是79萬。

截圖自鏈家

三年租金成本動輒就要小一百萬，而且可能還要面臨孩子讀書的問題，不過，這些都還只是小事情。

近兩年，房地產維權事件頻發，延遲交房、貨不對板等現象屢見不鮮，維權事件一旦發生，業主要花費大量的時間、精力去處理，這是一種更大的隱形成本。

這種情況下，自然越早交樓越好。

而綠景·尚悅府預計2024年年中就能交付，比3年的常規交樓周期整整短了約2年，不僅能為改善買家節省一大筆過渡開支，安全性、確定性還很高，解決了改善置業的一大痛點。

仔細研究完綠景·尚悅府，淘哥發現項目所有的特點復合下來，其實有一個“致命”優勢——別人有的它都有，別人沒有的它還有。

比如地鐵、商業、學校這些配套，很多核心地段的新盤都有，但是再加上一個高得房率，還有幾個樓盤有？再加上一個快速交樓，又有幾個新盤有？

就算豐盛配套+高得房率+快速交樓，勉強還能找出一兩個，但再加上一個王炸：一線無遮擋深圳灣海景，集齊所有這些優勢的，真的僅綠景·尚悅府一個了。

想必這也是為什么淘哥那位粉絲朋友看遍深圳，最想買綠景·尚悅府的根本原因。

不過美中不足的是，綠景·尚悅府可售房源僅80套，目前，項目樣板間已經開放，感興趣的朋友一定要保持密切關注、早做準備，不要與如此難得的改善良機失之交臂。

建面約110平樣板間實拍圖

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創辦，20年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。創辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。

淘哥深耕深圳房地產，以片區分析、樓盤選擇見長。腳踏實地、見多識廣，過去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。

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