信心，何在呢？

當下的樓市，除了客觀因素外，重點在于對未來的信心問題。

現在，房叔給大家一個確定時間節點，2024年是房價拐點，之后新一輪行情將開啟。

為什么是2024年是房價拐點？

看待樓市，不再是簡單的漲跌，而是要具體區域和樓盤具體分析；同時結合客觀和主觀因子綜合分析判斷。

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首先，房企融資展期至2024年末，“華南五虎之一”和“一直大”等房企的問題開始清理，意味著未來一年半左右的時間可能會處理好之前的問題，進而樓市進入新的周期。

其次是美聯儲加息可能結束，匯率和資本流向開始轉向，一旦美聯儲進入降息周期（或暫時穩定），意味我們的房價可能迎來新一輪行情。

最后是經過“小新三年”，國內的經濟和產業需要時間恢復，短則三年內可解決；同時，房地產領域的降杠桿已經取得明顯效果，樓市周期需要和經濟周期一起演奏新劇本。

五大變局，房價新拐點

五大變局，構成房價新拐點；首先是“人口拐點和城鎮化率”，其次是“美聯儲加息拐點”，接著是“房價倒掛拐點”，最后是“房價和房租拐點”。

首先“人口拐點”，現在都在談出生率降低、老齡化和結婚率新低等問題，但是忽視了年輕群體還是有龐大的人口基數。

粗略計算，未來5年大學畢業生繼續保持“千萬級別”；同時，85后和90后經過沉淀，將陸續在大城市首次置業或者改善置業，如此帶來了住房需求釋放。

注:學區房的概念可能會逐漸弱化。

另外，目前約65%的城鎮化率，預計還有15年左右的增長周期，在這個周期里，將會繼續呈現撕裂的分化現象；例如，小城的衰退和大城的虹吸。

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其次是“美聯儲加息拐點”，雖然在談論美聯儲加息問題，但是本質還是我們的房貸利率問題。

按目前利率走勢來看，未來房貸利率3字頭，甚至2字頭的場景將會出現；意味著資金的成本大幅降低，避免貶值的預期將拔高，買房抗通脹的想法將會爆發。

現在決定我們房貸利率能否繼續降低的關鍵因素是美聯儲加息周期什么時候結束，現在他們的利率超5%，資本在大平洋橫跳中，自然給我們的匯率帶來了貶值壓力。

一旦美聯儲進入降息周期，我們的利率降低空間將徹底釋放。

接著是“房價倒掛拐點”，之前二手房和新房價格倒掛，造成一種買到就賺到的預期現象。

現在是存量二手房的拋盤壓力，造成區域新房價格的預期不穩。

之前大城市的樓市玩法是“打新”，現在大城市的樓市玩法是“打豪”，前者是價格倒掛產生的現象，后者是樓市分化和圈層分化的現象。

之前我們對房價的定義是建立在“地段”基礎上，現在開始即使同一個地段的樓盤，由于品質、物業、品牌、圈層、設計等差異，房價也會形成倍數差。

“打新的游戲結束”，“打豪游戲還將上演”；好的新房，價格未來可能沒有天花板。

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最后是“房價和房租拐點”，現在很多城市的租售比不合理，一套500萬的房子，一年租金可能才5萬，這兩者的倍數差會縮小。

未來房租漲價的空間可能性比較大，同時大城市也會推出共有產房和公租房平衡市場。

對于大家關心的部分房產流動性低的問題，可能會采取不動產投資信托REITS，用證券化的渠道進入金融市場，進而體現流動性。

值得注意的是未來房價在于存量競爭，這關乎一座城市的人口和人才的競爭，同時涉及到新產業賽道和城市新區的規劃發展預期。