作者｜徐圖之

原創(chuàng)首發(fā)｜藍字計劃

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韓國房價，是韓國民眾和中國網(wǎng)民共同關(guān)心的話題。

崩盤、噩夢、跌穿、過山車……最近半年，中國互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)于韓國樓市的內(nèi)容，標題中多有這些字眼。

韓國人也在綜藝節(jié)目中拷問嘉賓：你家房子漲了還是跌了？

7月25日播出的《強心臟聯(lián)盟》中，活躍于韓國的新西蘭演員薩姆·漢明頓（Sam Hammington)就被問及這個問題。

他開玩笑說“每坪（約合3.33平方米）的單價漲了”，因為“聽說地鐵要進來了”，“錢放在存折里的話利息不高，剛好有不錯的樓盤出來”，他表示自己是為理財才購置了房產(chǎn)。

而據(jù)前一天播出的綜藝節(jié)目《自由的博士》（free doctors）介紹，薩姆那地下一層加地上兩層、有供兩個小孩打籃球的院子的獨棟住宅位于首爾市西大門區(qū)延禧洞，雖然沒有透露具體面積，但從畫面及解說來看，室內(nèi)餐廳還可以轉(zhuǎn)為會議室使用，2021年購入價為24億韓元（約1200萬元人民幣）。

翻查延禧洞片區(qū)的房地產(chǎn)買賣信息網(wǎng)，像這樣帶院子的獨棟住宅現(xiàn)在時價為25億-88億韓元不等；喜劇演員薩姆在韓國生活20年，十年前與韓國女子結(jié)婚后育有兩個兒子，曾出演綜藝《超人回來了》和《首爾沒有我們的家》等。他這次又在節(jié)目中開玩笑，但數(shù)字不開玩笑，他在首爾有了自己有院子的家，而且顯然升值了。比起韓劇《黑暗榮耀》女配角林智妍最近主演的熱門劇《有院子的家》那個京畿道的家，薩姆這個首爾的家當然更貴。

不過，在韓國并非所有人都像買了獨棟住宅的薩姆這樣幸運，特別是買了公寓房或租賃全租房的人們，因為最近一年它們的價格全部都在下跌。但是，下跌幅度并非許多中文自媒體形容的“暴跌”乃至“崩盤”，何況最近兩個月已止跌回穩(wěn)。

韓國樓市低迷，但沒有崩

首先，要注意的是，韓國房地產(chǎn)市場和世界大多數(shù)市場經(jīng)濟體一樣，大致分為買賣市場和租賃市場。

租賃市場又分為月租房和全租房，月租房顧名思義就是較低押金加按月交租金的住房。全租房（又稱典租、傳貰）是韓國特有的租房形式，承租人租房時把較高押金（保證金，例如房產(chǎn)估值的一半）交付給出租人，而不需繳納月租費，在1-2年的租期結(jié)束時，出租人將全額押金退給承租人。在此期間，出租人往往會拿這筆錢去投資理財，比如購買收益率較高的理財產(chǎn)品，或者向銀行抵押購買更多的房產(chǎn)以出租或出售，實際上它已成為韓國的一種準金融交易。

其次，根據(jù)韓國統(tǒng)計廳2021年年底的統(tǒng)計，以家庭戶數(shù)為單位，在全國2092.7萬戶中，自有/自購房居住的家庭有1198.9萬戶，占57.3%，是最大群體；月租房住戶有478.7萬戶，占22.9%，位居第二；第三大群體全租房323.5萬戶，占15.5%；剩下的近90萬戶則是為低收入人群提供的無償住房（78.1萬戶）及免除押金的月租房（11.7萬戶）。而在韓國房地產(chǎn)市場交易中，主要統(tǒng)計的是公寓房（相當于中國的小區(qū)樓盤房）的買賣和全租房的出租數(shù)據(jù)，因為租售對象是最有購買力的兩個群體，可以視為韓國中產(chǎn)階級的代表。

今年4月27日，韓國《亞洲日報》中文電子版有一篇名為《韓國房價跌幅再創(chuàng)歷史新高》的報道，稱今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，不少中文自媒體據(jù)此聲稱“韓國房價暴跌”或“大崩盤”。但是，撰寫該文的實習(xí)記者顯然把韓國共同住宅的公示價格等同于韓國房價。事實上，該公示價格只是韓國政府將其作為房地產(chǎn)持有稅征收標準的一個工具，并非實際市場交易價格。

根據(jù)韓國房地產(chǎn)信息服務(wù)機構(gòu)“KB不動產(chǎn)”發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年8月韓國公寓每間房平均房價為5.58億韓元；而今年5月的全國公寓平均房價為4.97億韓元，考慮到從5月開始到7月房價基本止跌回穩(wěn)，因此計算出房價下跌10.9%可以視為韓國最近一年的樓市趨勢。而從2017年到2022年，韓國房價平均上漲了80%，現(xiàn)在即使下跌10.9%，實際價格仍然高企，也不及外匯金融危機的1998年的跌幅（-13.56%），遠遠稱不上“大崩盤”。

對于房價下跌的原因，韓國不動產(chǎn)院有關(guān)人士表示，利率上升是一大原因。韓國央行基準利率在2020年5月降到0.5%，此后維持了一年多，直到2021年8月才微升為0.75%。但到了2022年7月急升至2.25%，等于漲了三倍，到今年1月升為3.5%并維持至今，利率升降與房價漲跌周期基本一致。另外，租賃市場上，由于利率上升，全租房住戶在合同到期后不再續(xù)約，而是更多選擇轉(zhuǎn)為月租房，這樣也導(dǎo)致全租房價格下跌。

另外，根據(jù)“KB不動產(chǎn)”的數(shù)據(jù)列出了從去年7月29日到今年7月28日一整年，韓國首爾、各廣域市/特別市（相當于中國的直轄市）及道（相當于中國各省）的公寓房買賣及全租房出租價格的變化表格。從表中可見，韓國全租房價比公寓房價跌得更厲害，由此也引發(fā)了所謂“全租房爆雷”事件，甚至害出了人命。

｜韓國各地房產(chǎn)每平米價格變化（單位：萬韓元）圖表

全租房的“雷”有多大？

所謂的全租房“爆雷”，是指由于近一年來韓國房價下跌，導(dǎo)致全租房的身價也應(yīng)聲而降（比如原來估價200萬元人民幣，現(xiàn)在估價180萬元）。而如果以當初租房時收取的押金金額（假設(shè)是100萬元）返還給租客的話，房東明顯是虧了。甚至有的房東根本拿不出足夠的押金。因此，一些房東見機卷款潛逃，而租客住著的房子很有可能被銀行強制拍賣，自己既拿不回押金、也沒地方住。有些租客自己從銀行貸款給房東交房租，面臨償還銀行本息的巨大壓力。

有租客和房東走投無路之下選擇自殺，目前見諸報道的這種慘劇有五起左右。

其中，房東自殺的有三起：在首都圈擁有1139間房屋的金大成（音譯）、在首爾等地擁有200多間房屋的鄭某、在仁川擁有58間房屋的宋某。他們要歸還的全租房的押金已超過房價估值，這種房子被稱為“空罐全租房”，因此承擔的押金返還壓力更大。有人懷疑這三個擁有眾多房產(chǎn)的死者背后另有他人操縱，警方也確實抓了一些共犯，但毫無疑問還款資金鏈斷裂是壓倒駱駝的最后一根稻草。

以宋某為例，她是一名28歲的女性，去年年底輕生前兩天還在社交網(wǎng)絡(luò)上傳了愉快地喝酒的照片，但留下給家人和男友的遺書說自己活得很累。按照韓國法律規(guī)定，全租房房東必須加入押金保證保險以確保能返還租客的押金，但宋某并沒有買這個保險，所幸有40多名租客自己買了保險。不過，由于租房合同的解除要由房東本人來做，其死后的情況處理就比較復(fù)雜。像上述的金大成雖然參加了押金保險，但有30多名租客在其死后沒有拿回押金。

《朝鮮日報》社論則稱，全租詐騙的根本原因是2020年兩黨（民主黨和正義黨）強行處理的租賃三法和錯誤的房地產(chǎn)政策的結(jié)果。文在寅政府的政策失敗導(dǎo)致房價暴漲，各種房地產(chǎn)稅也紛紛上漲。在負擔被轉(zhuǎn)嫁給承租人后，又推進了租賃三法，將租賃期限延長至“2+2年”，還將全租上調(diào)幅度限制在5%以內(nèi)。

于是，全租價格在兩年內(nèi)暴漲了35%以上。發(fā)生了二三十歲青年和平民被排擠到首都圈外圍或聯(lián)排住宅等地的全租大亂。隨著帶著全租押金購買聯(lián)排住宅等的“空罐全租”投資流行，租房貸款增長至200萬億韓元（人民幣約1.0351萬億元），增加了2倍。房地產(chǎn)商在沒有自有資本的情況下，利用全租押金購買幾百套聯(lián)排住宅后，轉(zhuǎn)交給掛名社長騙取押金的全租詐騙隨處可見。這一切都是從政策失敗和粗暴立法開始的。

全租房詐騙案以往也有，但案件數(shù)最多不過幾十數(shù)百件，像2022年底以來這樣數(shù)以千計的發(fā)生確實是史無前例。本來，全租房出現(xiàn)在韓國1970年代，當時經(jīng)濟以10%以上高速增長，銀行的資金則集中投向能出口創(chuàng)匯的重工業(yè)如汽車造船等部門，一般人很難向銀行申請住房貸款，而且也承擔不起高利率。于是全租房應(yīng)運而生：對于房東來說，押金相當于一筆不用向租客付利息的銀行貸款，而把這筆錢存在銀行里當時可以獲得10%以上的高額利息，而且直到1998年金融危機前都不用交利息稅。“全租權(quán)”在1980年代被納入韓國《民法》而正式確立法律地位，全租房價格在當時連續(xù)三年以年均20%以上的幅度大漲，在1990年首爾上漲23.7%，導(dǎo)致兩個月內(nèi)有17名租客不堪忍受而自殺，成為社會焦點問題之一。

租房遭遇詐騙鬧出人命，當然是大件事。不過，以此渲染“韓國樓市完蛋了”，顯然也只是挑動人們的情緒而已，這類事件還遠遠不夠動搖韓國樓市基本盤。

7月24日，韓國警察廳國家搜查本部發(fā)布消息稱，從去年7月25日到今年7月16日，國土交通部和大檢察廳接獲1249件疑似全租房詐騙案，為此調(diào)查了3466人，其中367人被捕；而詐騙受害者共5013人，損失金額6008億韓元（約30億元人民幣）。

從受害者年齡看，20-40多歲的中青年群體占75.6%。從金額看，損失5000萬韓元（約25萬元人民幣）以下的占11.7%；損失5000萬-1億韓元（約25萬-50萬元人民幣）的占26.8%，損失1億-2億韓元（約50萬-100萬人民幣）的占37.7%，損失2億-3 億韓元（約100萬-150萬元人民幣）的占19.4%，損失3億韓元（150萬元人民幣）以上的占4.4%，人均損失約60萬元人民幣。

之前已經(jīng)說過，韓國全租房家庭有323.5萬戶，按現(xiàn)有每戶平均2.2人來計算，即有711.7萬人租用全租房，而5013名受害者僅占其中的萬分之七。從受害者所屬地域來看，90%以上集中在首爾市、仁川市和京畿道這三地，即俗稱的“韓國首都圈”，并非遍布全國各地。因此，全租房“爆雷事件”遠不足以對韓國房地產(chǎn)市場構(gòu)成重大、全面的傷害。

當然，對這5013名受害者個人來說，這又確實是生命中不可承受之重，有人已經(jīng)付出了性命的代價。在他們向媒體舉報、向政府及國會請愿后，韓國國會迅速通過了相關(guān)受害者支援法律并于今年6月起施行，初步目標是幫助他們拿回押金本金，至于與房東的差額糾紛則有待進一步討論。

房價下跌，韓國政府救市嗎？

面對房價下跌，本屆韓國政府并沒有驚慌失措。

根據(jù)主管房地產(chǎn)政策的韓國國土交通部7月31日發(fā)布的資料，全國6月房產(chǎn)成交量為52592件，比5月環(huán)比減少4.7%，比去年同比增長4.5%；今年上半年（1-6月）累計成交量為274608件，比去年同期（310260件）減少11.5%。由此可見，近一年來，韓國房產(chǎn)交易量確實也在下跌，但跌幅與房價跌幅（10.9%）差不多，不算暴跌。

不過，如果把眼光稍微放遠一點，觀察近四年來6月份的成交量，就有點意思了：

｜近五年來6月份的成交量和近五年年度交易量

也就是說，如果只用近兩年或其中某個月份來比較，韓國房產(chǎn)交易量確實可以用“腰斬”來形容，這大概也是“韓國樓市崩盤”的依據(jù)之一。但是，也要看到，交易量在2020年突然同比暴增50%以上，現(xiàn)在的跌幅也不相上下，這一來一去仿佛坐過山車般驚險刺激。

那么，2020年韓國發(fā)生了什么讓樓市成交量劇增呢？那就是政府的政策調(diào)控。文在寅執(zhí)政五年間（2017-2022）共推出26輪房地產(chǎn)新政，平均每兩個多月一次，不可謂不頻繁。他的本意是打擊房地產(chǎn)市場的投機行為，抑制房價上漲過快。但事與愿違，這五年間韓國房價上漲了80%。其中，最為人詬病的，就是2020年7月10日發(fā)布的房地產(chǎn)新政，它對擁有多套房產(chǎn)者加稅、提高二手房轉(zhuǎn)讓稅、提高房產(chǎn)交易所得稅，以及承諾對買第一套房的剛需一族擴大住房供應(yīng)量等。但是，這些政策雖然短期內(nèi)（通常是兩個月左右）抑制了房產(chǎn)交易量，有多套房者寧愿選擇捂盤不賣，而在實際供應(yīng)量減少的情況下，房價自然又升上去了。政府見政策不見效便又急匆匆出臺新政，朝令夕改使政策可信度大打折扣，結(jié)果這一年房產(chǎn)交易量降兩次升三次，全年成交創(chuàng)紀錄突破100萬件。

而尹錫悅政府上任一年多，房地產(chǎn)方面僅出臺了兩次減稅政策：去年修改稅法，針對多套住宅擁有者的綜合房地產(chǎn)稅，征稅標準將由住宅數(shù)改為房價。此外，今年7月27日又修改了稅法以減輕購房貸款還貸壓力：償還10年以上住房抵押貸款的長期住房抵押借款利息，可享受的收入抵扣房價標準從5億韓元提至6億韓元，且抵扣限度從300萬韓元擴至600萬韓元等。

從目前來看，房價趨于穩(wěn)定，交易量正在回升。由于韓國經(jīng)濟的增長并不寄托在房地產(chǎn)上，也就不需要大刀闊斧的救市。在進ICU和吃藥調(diào)理之間，本屆韓國政府選擇了后者。