這一次，寶中房價回到了7年前。

剛剛，寶中核心的越秀·瑞樾府拿證，推302套住宅，產品為建面約109平4房和建面約144平4+1房，均價8字頭，單價約7.68萬起，送簡裝。

總價區(qū)間在850-1320萬，其中主力戶型建面約109平的4房，總價大部分在1000萬以下；建面約144平4+1房，總價區(qū)間1250-1320萬，僅60套。

均價8萬多什么概念？

1、從新盤看。2019年以來，寶中新盤備案均價基本在10.9-12萬/平，均價8萬多的樓盤，還要追溯到2016年的新錦安壹號公館。

【比最近5年新盤均價低了2-3萬/平，直接把寶中房價干回了7年前。】

2、從二手房看。越秀·瑞樾府對面的高發(fā)第五大道，當初賣到過15萬+/平，附近的壹方中心，二手成交更是破20萬/平。

【真是：20萬的寶中沒下手，等來8萬多新盤，做夢都不敢想。】

而且，和二手房對比，越秀·瑞樾府還更新、產品更好。

項目使用率很高，算上飄窗和陽臺的贈送面積，平均高達約94%！

最小戶型、建面約109平就做了正規(guī)4房，建面約144平就做了4+1房，這種戶型，在深圳核心區(qū)幾乎沒有對手。

所以，越秀·瑞樾府7萬多起、均價8萬多的價格，相對高峰期對面樓盤15萬的二手成交，更是撿了大便宜。

3、結合戶型看，總價優(yōu)勢也很大。

約850萬起，能買到寶中核心的國企正規(guī)4房，什么概念？

放眼福田、南山、前海、寶中，在二手市場，800多萬只能買一套老破小，連次新房的門檻都摸不到，畢竟華潤城88平3房的最新法拍成交價都去到了1250萬。

深圳核心區(qū)100平以上的新房，現在基本也要900多萬起，而且還都是3房。

此外，如果想在深圳核心區(qū)買一套4房，只有前海有110多平的4房，但是最低門檻接近1100萬，其它4房，普遍要在140平以上，總價在1300萬以上。

【也就是說，8字頭買深圳核心區(qū)正規(guī)4房，越秀·瑞樾府幾乎是唯一的機會，比核心區(qū)其它4房，成本低了約250-450萬。】

4、注意，今天沙井某新盤5.4-6.4萬/平開盤，還賣了約8成，而越秀·瑞樾府，國企讓利，7萬多起、均價8字頭買寶中，這是什么概念？鐵低價。

如此炸裂的價格，又只有300多套，大概率會接近日光。

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01.

850萬起買寶中4房

劃算嗎？

要不要買的第一個關鍵問題在于：價格劃算嗎？

越秀·瑞樾府位于寶中核心，約800米就是1號線寶體站，步行即達寶安體育場，附近就是歡樂港灣、摩天輪、寶安中央綠軸等地標，是深圳含金量最高的龍頭地段之一。

在同樣的深圳龍頭核心區(qū)域，福田、南山、前海、寶中，買一套房是什么價格？

寶中實拍圖 圖源淘哥

先看二手房。

放眼福田中心、南山中心、前海、寶中等核心區(qū)，總價850萬左右，只能買到一二十年樓齡、七八十平的老破小。

看下圖，前海某建面約69.96平、13年樓齡的2房，掛牌價就要850萬。

如果想買次新房，門檻都摸不到。放眼深圳核心區(qū)，別說4房了，就算是90平左右的小戶型，總價基本也要1000萬起步。

比如本月初8月9號，南山科技園華潤城潤府三期4套建面約88平的小戶型法拍，價格全部在1200萬+。

截圖自阿里法拍

也就是說，在深圳核心區(qū)，總價8字頭想買一套90平左右的次新房，在法拍房撿漏都撿不到，更別說買100多平的4房了。

再看新房。

目前，福田、南山、前海，今年拿證的熱點住宅新盤，建面100平以上的大戶型，從備案價看：

前海，最低上車門檻是900萬，能買到建面約107平的3房；

福田，最低上車門檻是916萬，能買到建面約126平的3房；

南山，最低上車門檻是1010萬，能買到建面約113平的2房。

前海、福田、南山某新盤備案價截圖

而想在福田、南山、前海買一套4房，最低上車門檻是前海建面約118平的房源，總價約1061萬，其它4房則普遍要在140平以上，總價在1300萬以上。

前海某新盤備案價截圖

其實，別說福田、南山、前海，就連龍華北站超核建面約115平的4房，就已經賣到800多萬了。

龍華某新盤備案價截圖

對比可以發(fā)現，越秀·瑞樾府之前，想買在深圳核心區(qū)（福田/南山中心、前海、寶中），總價8字頭，只能買到老破小二手房，就算買新房，沒有一千萬，也摸不到4房的門檻。

而現在，總價850萬起，就能買寶中的4房2廳2衛(wèi)，而且格局、朝向、采光、空間都很舒適，機會還是非常難得的。

建面約109平戶型示意圖

所以，淘哥認為，總價850萬起買寶中4房住宅，其實沒什么好猶豫的。因為不管是從二手房還是新房來看，這都是上車深圳核心區(qū)域最劃算的機會。

02.

均價8萬多

值得買嗎？

要不要買的第二個關鍵問題在于：均價8萬多的單價，還有多少空間？

即使放在目前的樓市，越秀·瑞樾府約8.86萬/平的備案均價，和周邊二手房依然存在1-5萬/平的倒掛。

注：圖中二手房數據為成交均價 源自網絡 僅供參考

和寶中市場高峰期15-20萬/平的成交價相比，更是有6-10/平的倒掛。

這意味著，一方面，越秀·瑞樾府安全墊很足，因為市場幾乎不可能更差了。

另一方面，越秀·瑞樾府未來預期空間較大，因為現在的市場明顯不合理，一旦流動性恢復、市場步入正軌，估值修復到高峰期的水平很正常。

其次，寶中的城市建面、公建設施、配套資源，都是深圳的天花板級別，房價一度突破20萬/平，是媲美深圳灣、華僑城、香蜜湖的龍頭區(qū)域。

而越秀·瑞樾府位居寶中核心，能近距離享受整個寶安中央綠軸沿線的頂級城市資源，比如寶安體育場、寶安區(qū)圖書館、濱海廊橋、灣區(qū)書城、寶安第一批省一級學校寶安小學、前海哈羅國際學校等，可謂龍頭中的龍頭。

這種地段的物業(yè)，就像金字塔的塔尖，不僅是深圳，也是全國最安全的資產之一。

再次，因為產品優(yōu)質，擁有遠高于市面平均水平的使用率，越秀·瑞樾府也自帶很大的溢價優(yōu)勢。

據悉，算上陽臺和飄窗的贈送，越秀·瑞樾府使用率平均高達約94%，什么概念？隨著超高層越來越常見，深圳核心區(qū)新盤使用率普遍只有70%，比如日光的網紅盤海德園、招商璽，僅約72-73%。

相比之下，同樣的建面，越秀·瑞樾府能多出約24%的實用空間，一套110平的房子，就多出約26平，按均價8.86萬/平計算，價值兩百多萬，可謂自帶安全墊。

如此高的使用率，越秀·瑞樾府的實用空間大到超乎想象。這么說吧，淘哥實地參觀建面約144平4+1房的時候，像走進了180平的大平層。

建面約144平戶型示意圖

有倒掛+龍頭地段+優(yōu)質產品三重優(yōu)勢加持，越秀·瑞樾府退可守、進可攻，安全墊足、空間大，是非常可靠的優(yōu)質物業(yè)。

03.

現在出手合適嗎？

要不要買的第三個關鍵問題在于：現在是出手的好時機嗎？

最近雖然救市吹風不斷，但一線城市始終“猶抱琵琶半遮面”，沒有出臺實質性的救市措施，很多人忐忑后續(xù)的市場演變，怕救市不來，或者擔憂救市效果，猶豫此時要不要出手。

關于這個問題，淘哥可以明確回答：深圳一定會救市，且一定救得起來，現在就是出手的大好時機。

要知道，政策的出臺是有步驟的，往往是：吹風——定調——表態(tài)——細則。而目前，四大一線城市已經全部表態(tài)要救市，北京更是明確表示，相關細則正積極推進中。

同時，據經濟觀察網報道，8月，一場召集京滬廣深主官的會議即將召開，主題關乎房地產相關政策如何調整優(yōu)化。

淘哥認為，一線城市救市，已經是箭在弦上。

而深圳的基本面非常強：經濟體量龐大（2023上半年GDP高達1.7萬億元，全國第3）、產業(yè)結構優(yōu)良、營商環(huán)境好、就業(yè)吸引力強、年輕人多（2022年常住人口1766萬，且平均年齡僅有32.5歲）、住房自有率低、城區(qū)面積小、商品房長期供應較為緊缺……

再者，深圳目前的樓市調控全國最嚴，還有很多強有力的松綁措施可以考慮。

一方面，樓市基本面最強，另一方面，樓市限制最嚴，政策辦法最多。因此，淘哥認為，一旦適當松綁，潛在需求陸續(xù)入市，深圳樓市就會回溫、恢復正常。

不過需要注意的是，深圳樓市分化日益加劇，未來最安全的一定是核心區(qū)域的核心資產。

比如以寶中為代表的城市核心區(qū)、改善主力區(qū)，政策一旦放寬，市場必定會率先復蘇。

因為剛需一直在支持，接下來救市，預計會出臺二套首付降低，認房不認貸，換房首付降低等支持改善的措施，所以改善區(qū)域、改善物業(yè)將會是本次救市的龍頭，最先吹起反攻號角。

而市場一旦回升，很多人必定搶入，競爭也會異常加劇，屆時，可能面臨的就不是“要不要買”，而是“買不買得到”的問題了。

市場反轉因素之外，另一個需要注意的問題是，寶中供應太稀缺了。

目前，寶中幾乎已經開發(fā)殆盡，以后很難再有新增宅地供應，已經進入“賣一套少一套”的存量時代。同時，僅有的幾個新盤不是捂著不賣就是計劃自持。

所以，越秀·瑞樾府是目前買入寶中，唯一的確定性機會和選擇，如果想買，不用過多猶豫。

綜合來看，淘哥認為，在樓市大反轉前夕，搶先一步，以7年前的超低價格，買入深圳核心區(qū)使用率高達約94%（含陽臺和飄窗贈送）的神戶型產品，越秀·瑞樾府簡直是抄底的“天選之子”，不容猶豫、錯過。

注意，越秀·瑞樾府已經取證，實體樣板間也已經開放，8月25日就會開盤，感興趣的朋友，切記抓緊認籌。