最近，國內外媒體爆料不斷：

聯合早報發文，一線城市本月松綁樓市，房貸和限購政策是切入口。

華南一家券商透露，目前四大一線城市地產政策調控方案已上報，8月中下旬-9月初政策細則或將逐步出臺。

淘哥認為一線城市一定會松綁，預計8月底9月初，最遲10月前。

對于未來的深圳樓市，淘哥非常有信心。一是深圳的基本面依然很好；二是深圳房價現在已經沒有泡沫，2016年以來幾乎沒漲，M2卻翻倍了，長期看深圳樓市一定會估值回歸，漲幅可能和M2增速差不多。

對深圳的剛需來說，下半年是最好的買房機會，一些聰明的購房者已經開始行動了。

01.

深圳的未來是光明的

光明的未來是玉塘的

具體怎么選擇區域呢？淘哥一直覺得，剛需買房，還是要盯緊光明；放眼全深圳，在4-5萬的單價區間，光明是前景最廣闊的區域，確定性最強！

長遠看，光明的基本面完全沒有問題：

1、深圳的未來是光明的。

著名科學家、深圳醫學科學院(籌)院長、深圳灣實驗室主任顏寧，在最近演講中說：“深圳的未來是光明的。”

這話一點也不夸張，光明科學城作為深圳市全面深入實施科教興國戰略、人才強國戰略、創新驅動發展戰略的重大創新平臺，是大灣區綜合性國家科學中心先行啟動區的重要組成部分，肩負著打造重要的國家戰略科技新力量的責任。

2、光明經濟發展快、產業基礎雄厚、有得天獨厚的科創基因、人才密集、房價不高，是下一個“深圳機會”窗口。

GDP：光明地區生產總值由2018年的917億元躍升至2022年的1427億元，年均增速9.1%，十年年均 GDP 增速超越南山！

人口：光明區常住人口為109.53萬人，十年增長近130%，是全市人口增長最快的區。

高端人才：光明要打造全球高端創新人才聚集高地，以一流高校、國內國外頂尖科研院所、國家實驗室等為載體，大力引進“諾獎”獲得者、兩院院士等戰略科學家和首席科學家。

配套：光明對標世界一流灣區，建設一流城市配套設施，交通、學校、商業、公共設施等配套都在快速落地。

房價：東莞濱海灣新盤都4萬了，光明新房住宅才4-5萬，這個比價非常不合理，光明未來保底還是會看齊龍華。

3、光明的未來是玉塘的。

淘哥這次重點介紹下玉塘，它是光明最具發展潛力的區域，這里的科創、文化、教育、生態等資源都是頂級的，而且區位優越，最先承接南山的產業、人口溢出。

接下來具體分析玉塘的優勢。

02.

光明GDP王者

下一個粵海街道

很多人不知道的是，其實玉塘才是光明GDP產出最多的街道，實力更是超越鳳凰街道的存在。

玉塘片區是光明的產業高地，規模以上企業約占全區四分之一，被官方定位為“光明科學城的產業配套區”和“深圳北部制造業高地”。

2022年，玉塘街道的GDP總量達到約380.9億元，占光明全區比重約26.7%，連續4年位居光明區第一！玉塘街道作為光明區的經濟引擎，展現出強勁的產業實力。

玉塘產業基礎雄厚，擁有工業企業2352家，規上企業452家，占全區30.6%，在深圳“20+8”戰略產業布局中，玉塘擁有高端醫療器械、智能制造兩個市級先進制造業園區。

其中，邁瑞醫療作為我國醫療器械行業的絕對領導者，占地約10萬㎡，5倍于騰訊濱海大廈！帝邁生物、普聯、艾維普思、和而泰等領軍企業，也落地在玉塘。

深圳邁瑞生物醫療電子股份有限公司

顏寧院士任主任的深圳灣實驗室，也在玉塘街道。光一個深圳灣實驗室，已經有了將近100個實驗室，科研人員1000余人，從事著非常前沿并且廣泛的研究。科研人才也是以年輕人為主，全職PI30-40是40%以上。（來源：光明科學城論壇·2023）

此外，人工智能與數字經濟廣東省實驗室、深圳中國計量科學研究院技術創新研究院等科研機構也在玉塘落地發展。

玉塘之于光明，正如粵海街道之于南山，科研機構與高端人才聚集的玉塘，有望成為下一個科創高地！

深圳灣實驗室

03.

光明南門戶

南山的后花園

玉塘的區位優勢也很明顯，是距離南山、福田和寶安等核心區最近的區域；特別是玉塘街道地處光明南大門，緊鄰南山區，是連接光明—南山的門戶樞紐。

玉塘因為和南山有著天生的地緣關系，相對其他區域偏遠地區，能夠更加快速的承接南山的高端產業和人才。

一方面，由于距離南山近，玉塘成為南山高端人才外溢的優選首選。南山新房價格都在10萬以上，門檻較高，大量的剛需只能往光明轉移，玉塘無疑是第一站，

另一方面，玉塘不僅是光明科學城的產業高地，同時還能優先接受南山的產業轉移。

玉塘和粵海的關系更像是親兄弟，近年來，一共有6家與粵海街道同源的產值10億元以上的企業落戶玉塘（邁瑞、普聯、摩比天線、和而泰、帝邁生物、飛榮達）。像邁瑞和普聯，都是總部在粵海，主要生產地在玉塘。

因此，在承接前海深港現代服務業、南山區產業外溢，就地推動光明科學城科技成果轉移轉化，依托先進醫療基礎培育生命科學、醫療器械產業集群以及新一代信息技術、人工智能制造與研發集群等方面，玉塘街道得天獨厚，大有可為。

光明之于南山，就像之前龍華之于福田，玉塘是光明承接南山外溢的第一站，地段優勢明顯。

04.

稀缺的河岸人居

具體該怎么置業呢？淘哥最近踩盤發現，玉塘還隱藏著一個罕見的河岸人居——天澤玉河府，是光明南門戶的優質物業。

1、交通便利。

天澤玉河府西鄰城市主干道松白路，東臨茅洲河（長圳段）、北臨長圳路。周邊路網層級豐富，完善健全，可便捷接駁光僑路、深圳外環高速、南光高速、龍大高速等，實現市域板塊高效轉換。

從項目上南光高速，到南山區僅29公里，融入半小時交通圈。

高德地圖

值得一提的是，項目附近規劃有兩條地鐵——29/18號線田寮站。

其中29號線起于紅樹灣南站，止于公明站，連接深圳三大核心科創區域：深圳灣超級總部——留仙洞總部——光明科學城。

目前29號線一期已啟動招標，29號線二期是經過松白路到達公明，正好經過天澤玉河府，項目周邊還有玉律村和長圳村這兩大社區在，所以在項目旁邊設地鐵口的概率不小。

2、配套成熟，享受城市發展紅利。

商業：天澤玉河府東面跨過茅洲河即為綜合大社區正大城，包含約8萬㎡勤誠達K+廣場、華潤N次方公園和即將開業的深鐵商業，可滿足天澤玉河府業主近距離的日常零售、休閑娛樂所需。

文體：總投資約70億的光明十大文體設施中，有5個就規劃在玉塘及項目周邊，包括光僑游泳中心、玉塘文體中心、鳳凰文體中心光明區博物館和光明區羽毛球運動中心，足以可見光明對玉塘的重視。

玉塘文體中心效果圖

教育：周邊的教育資源很豐富，包括長圳學校、玉律學校、華中師范大學附屬光明勤誠達學校、深圳技術大學附屬學校(光明)、深圳實驗光明學校（光明所有社區均可審請)、深圳光明區高級中學（光明所有社區均可審請)等學校。（積分入學和學區劃分政策，以當年教育局和學校的規定為準）

生態資源：玉塘本身具有優越的山、水、林、湖生態資源。項目旁邊就是大雁山森林公園和石巖湖水庫，周邊還有明湖城市公園、五指耙公園和亞婆髻等生態景觀；此外，項目周邊還有長圳公園、甲子塘城市公園、甲子塘社區公園等。

大雁山森林公園

此外，項目周邊還規劃了“長圳茅洲河邊連片產業用地整備項目”。該整備項目規模宏大，規劃實施范圍面積約33.28萬㎡，將新建成現代化產業園區、居住社區和小學等物業。

除了為街道帶來嶄新的產業空間之外，片區的整體城市風貌、居住氛圍、商業氛圍都將有很明顯提升，未來將吸引大量的就業和租住需求。

3、罕見的水岸人居。

淘哥一直認為，擁有城市核心+稀缺資源的房子，能夠穿越周期。

比如，江景對一個城市來說，本身就是獨有的稀缺資源，無論紐約，還是舊金山乃至上海的江景房，那都是身份的象征；南山的大沙河兩岸，高端住宅云集，就是因為占據了難得的江景資源，依然是富豪們追逐的資產。

同樣，天澤玉河府享有稀缺的江景資源，項目東西兩側包含公園綠地，其中沿茅洲河的部分納入到茅洲河公園部分。

茅洲河沿岸公園示意圖，來源于同濟設計TJAD

為此，天澤玉河府以“水岸之城”為主題，通過多樣化場景、綠色邊界、開放性藝術空間，將河岸融入社區，打造城市“自然客廳”。

效果圖

項目二層還預留了與茅洲河公園24小時城市公共通道，據介紹，項目開發商天澤集團準備斥巨資打造人行天橋，直接實現社區到河岸直接連接。

效果圖

據了解，項目為了打造水岸生活住區，精心設計了入口水景、景觀會客廳、綠植圍墻、草坪劇場、屋頂花園等公區配套。

此外，可售的商品住宅按建面約80-143㎡2-4房設計，約80%實用率，90%南向戶型，舒適2梯5戶/3梯6戶等。從指標上看，有較好的空間使用率和舒適性。

淘哥得知，天澤玉河府將于9月份下旬開放營銷中心，想要抄底優質資產的朋友，可以掃描下方二維碼，了解更多項目信息。