壹

政策面，樓市進(jìn)入“震耳欲聾的沉默”。

在7-8月份，主管部門曾密集發(fā)聲：???????????

• 7月24日：中央政治局會議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”；

• 隨后，住建部召開座談會，住建部部長倪虹指出：要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”：對受影響最深的樓市領(lǐng)頭羊——京滬市場，這是最直接的利好。

穩(wěn)樓市的目標(biāo)，直接瞄準(zhǔn)一線城市被壓制的改善購房需求。

從銀行角度，改善型客戶的資信其實(shí)更高，風(fēng)險(xiǎn)更低，是更優(yōu)質(zhì)的放貸對象。

隨后，北京帶頭表態(tài)。

這是一線城市里對前述會議和要求的率先表態(tài)。

雖然措詞很官方、也很謹(jǐn)慎，但給出的信號意義和想象空間還是巨大的。

首套住房首付比例和貸款利率、嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”、已經(jīng)執(zhí)行了9年的嚴(yán)重落后于現(xiàn)狀的普宅標(biāo)準(zhǔn)， 至少在三個(gè)層面，北京有調(diào)整政策的想象空間。

但從那之后，樓市進(jìn)入消息面的“真空期”，但市場卻暗流涌動。???????????

而我從一線市場得到的消息是：有包郵區(qū)高資產(chǎn)凈值家族，正在北京內(nèi)城豪宅市場看房，一出手就是5套內(nèi)城別墅。

與項(xiàng)目營銷人員交流，得出的結(jié)論是：???

在政策確定放松（無論力度大小）的趨勢下，高凈值人群，對一線核心城市的“避險(xiǎn)資產(chǎn)”，依然有著濃厚的興趣。 ???????

當(dāng)全局性的房地產(chǎn)“供求關(guān)系”發(fā)生逆轉(zhuǎn)，普通房產(chǎn)喪失投資價(jià)值已經(jīng)成為共識，資金轉(zhuǎn)而聚焦避險(xiǎn)資產(chǎn)或許成為高凈值人群的共同選擇。?????????

貳?

避險(xiǎn)資產(chǎn)，為什么會成為新的明星？?

我們先看兩組數(shù)據(jù)：

首先是香港知名豪華商場開發(fā)商恒隆的半年報(bào)顯示，今年上半年，恒隆在內(nèi)地的商場收入增長13%。

其中，高端商場的收入上升 16%，而次高端商場則下跌3%。

在整體社會商品零售額增長乏力的大背景下，塔尖人群的消費(fèi)力依然活躍。????????????

再看收入。

2021年，招商銀行年報(bào)顯示，該行私人銀行客戶12.21萬，人均資產(chǎn)2780萬；

而到了2022年的年報(bào)，這兩個(gè)數(shù)字都顯著增長，分別來到了13萬和2812萬。

高凈值人群的收入依然穩(wěn)定增長。?????

而從地域上看，這部分人群的分布是怎樣的呢？下面這個(gè)表一目了然：??

北京和上海，以一市之力，力壓人口多出數(shù)倍的省份，擁有著遙遙領(lǐng)先的高凈值家庭。?????????????????

這種雄厚的購買力基礎(chǔ)，構(gòu)成了支撐這兩大一線核心城市、稀缺型不動產(chǎn)的價(jià)值支撐。???????

那么避險(xiǎn)資產(chǎn)的邏輯就很清晰了：

高凈值人群基數(shù)不斷增長，他們對保值資產(chǎn)的需求格外旺盛。?????????????????????????????

在樓市大變局之前，他們的投資相對分散，二三線城市容納了這部分購買力；???????????

而當(dāng)全局性的供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，樓市整體喪失投資屬性，這部分購買力只能將目光投向京滬，這最后的避險(xiǎn)資產(chǎn)。?????????????????????

所以，盡管政策利好未能如期落地，但寬松趨勢下，很多異地高凈值家庭，依然會考慮搶先布局京滬。?????

大氣候如此，回到北京，哪個(gè)板塊最具備避險(xiǎn)資產(chǎn)屬性的小氣候？

有一個(gè)角度可以見微知著。

上半年，北京全市甲級寫字樓吸納量為“負(fù)值”，但麗澤、通州兩個(gè)新興商圈表現(xiàn)搶眼。

尤其是麗澤，整體市場空置率上升，而麗澤空置率則下降了1.7%，是空置率下降最多的商圈。

麗澤商務(wù)區(qū)的空置率、凈吸納量在北京商務(wù)區(qū)中表現(xiàn)搶眼

存量競爭的時(shí)代，麗澤的后發(fā)優(yōu)勢表現(xiàn)突出。

今年6月15日，全球B2B支付基礎(chǔ)設(shè)施平臺Thunes在京成立大中華區(qū)總部——易付達(dá)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)(中國)有限公司（簡稱Thunes中國）在麗澤金融商務(wù)區(qū)開業(yè)。

20多年進(jìn)階，麗澤迎來了真正意義上的“蝶變”。

目前麗澤金融商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)已達(dá)1044家，金融創(chuàng)新類企業(yè)在豐臺麗澤不斷集聚，已經(jīng)初步形成了“金融+科技”產(chǎn)業(yè)鏈。

涵蓋央行數(shù)字貨幣研究所、銀河證券、長城資產(chǎn)、中廣電、倫敦證券交易所路孚特等一大批優(yōu)秀的金融、科技、專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域頭部企業(yè)。???????

“預(yù)計(jì)到2024年，商務(wù)區(qū)企業(yè)數(shù)量將超過1200家，‘金融+科技’生態(tài)體系逐漸完善”，麗澤金融商務(wù)區(qū)工委書記、管委會主任李國龍表示。

跟著產(chǎn)業(yè)趨勢，在北京尋找避險(xiǎn)型、核心城區(qū)不動產(chǎn)，麗澤板塊是首選。?????

叁?

三環(huán)、麗澤，還有這種絕對稀缺型的新房嗎？

答案是：有。

近期迎來多位異地高凈值客戶到訪的北京中國府，就是這樣一個(gè)項(xiàng)目。????????

看位置：今年上半年，北京成交31塊宅地，無一宗在三環(huán)，哪怕四環(huán)也僅2宗，其余均處于五環(huán)及以外。在未來數(shù)年，三環(huán)新盤將僅以存量土地為主，稀缺性無可置疑。

看產(chǎn)品：業(yè)內(nèi)共識，三環(huán)別墅可遇不可求，近5年來北京三環(huán)以內(nèi)別墅新品不足百套。且北京新供應(yīng)土地容積率基本在2.0以上，而北京中國府容積率僅為1.52。

兼具核心地段+低密別墅雙重優(yōu)勢的，舍北京中國府其誰？??

具體來看產(chǎn)品，北京中國府的優(yōu)勢更為突出。

首先是現(xiàn)房——

項(xiàng)目剛剛由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，為了給客戶呈現(xiàn)最好的交付效果，項(xiàng)目將期房階段的品質(zhì)承諾一一兌現(xiàn)。??

在這樣一個(gè)品質(zhì)打折、減配盛行、不確定性驟增的市場，一個(gè)所見即所得的現(xiàn)房豪宅，無疑足夠讓買家心安。????

再看產(chǎn)品尺度。???

北京中國府的疊拼別墅，其產(chǎn)品面積在330-590平米，單層面積就接近140平米。

市面上不少疊拼別墅，僅有別墅的“形”，而無別墅的“神”，為別墅而別墅，面寬不足，單層面積不夠，舒適性大打折扣。

而北京中國府的尺度，兼具了城市大平層的舒展，以及別墅產(chǎn)品的有天有地有院子立體居住感受。

這又進(jìn)一步放大了它的稀缺性。

它還是科技系統(tǒng)加持的高品質(zhì)精裝別墅。

在經(jīng)過廣泛的客研、業(yè)內(nèi)研討基礎(chǔ)上，北京中國府做出了一次大膽的產(chǎn)品力躍升——做定制化精裝別墅。

眾所周知，別墅裝修是一件費(fèi)心、費(fèi)力、成本高昂、專業(yè)化程度極高的事情，很多別墅業(yè)主對漫長的裝修周期、不斷返工的裝修過程，都倍感疲憊。

而北京中國府的全新精裝別墅，贏得了近8成客戶打出的“喜歡”最高評價(jià)。

開發(fā)商能建城發(fā)對精裝的出發(fā)點(diǎn)是——去風(fēng)格化，不拘泥于表象，一切從人的實(shí)際居住感受出發(fā)，來定制精裝別墅。

空間設(shè)計(jì)更精細(xì)化，為不同家庭成員的不同活動場景定制精彩空間。

比如，下疊產(chǎn)品的會客廳，客、餐、西廚島臺一覽無余，別墅的疏闊空間感，帶來了足夠體面的聚會、party社交體驗(yàn)。

而二層主臥套房沉浸步入式衣帽間，帶雙臺盆和浴缸、獨(dú)立的馬桶間和淋浴間等等，讓別墅主人可以真正享受私人空間極致的功能性和舒適度。

最讓人驚艷的，是挑高約8.6米的地下空間，身處其中，別墅獨(dú)有的空間震撼撲面而來。

除了常見的酒吧、酒窖、茶室、會客空間，設(shè)計(jì)師唐忠漢在這里大膽設(shè)計(jì)了汗蒸、spa和水浴等具有度假風(fēng)情的空間，讓業(yè)主看到生活的另一種可能。

除了空間設(shè)計(jì)上的獨(dú)具匠心，北京中國府的產(chǎn)品力還體現(xiàn)在不惜工本的成本投入上，這一點(diǎn)在當(dāng)下市場尤為難得。???????????

比如，通體干掛保加利亞米黃石材，造價(jià)為普通石材9倍， 德國進(jìn)口萊姆石2倍，全北京唯一3000萬級別外立面不摻雜涂料的別墅。

再比如業(yè)內(nèi)最先進(jìn)的科技系統(tǒng)精裝3.0交付，5G科技系統(tǒng)， 擁有地源熱泵系統(tǒng)，保證室內(nèi)恒溫恒濕恒氧恒潔恒凈。

讓北京中國府在北京高端圈層內(nèi)聲名鵲起的約4000平米二十四節(jié)氣會所，也已經(jīng)正常運(yùn)營。

會所融合了商務(wù)宴請、家庭聚會、恒溫泳池、健身場館等功能空間，既可以作為家庭的第二客廳使用，也可以作為別墅功能一種有效的延展，豐富業(yè)主生活。

會所位于業(yè)主歸家之路上，更從地下與別墅的車庫和入戶尊享層連通。

業(yè)主甚至可以穿著睡衣直接進(jìn)入會所游泳或者進(jìn)行其他休閑健身項(xiàng)目，真正體現(xiàn)了“私屬”二字的真意。

在胡Sir看來，當(dāng)京滬的核心資產(chǎn)吸引更多的“避險(xiǎn)”需求，資產(chǎn)價(jià)值的分化將進(jìn)一步拉大。??

那些擁有核心地段、稀缺產(chǎn)品力、所見即所得的兌現(xiàn)力的房子，會成為全國高凈值客戶追逐的目標(biāo)。???

北京中國府這種高層總價(jià)2200萬/套起、社區(qū)70%產(chǎn)品為別墅的項(xiàng)目，門檻極高，業(yè)主素質(zhì)極其統(tǒng)一，這樣的產(chǎn)品，在高端圈層通過口耳相傳的口碑傳播，一定是這一輪避險(xiǎn)需求的最大贏家。

對高凈值人群來說，這樣的機(jī)會，可以說手快有、手慢無了。

胡 Sir 不 胡 說

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