8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。樓市迎來了重大利好……

01 政策解讀

繼廣深等多地落實“認房不認貸”政策后，央行及金管局在昨晚連續發布兩條重磅政策：

下調首套和二套房首付比例

中國人民銀行、國家金融監督管理總局關于調整優化差別化住房信貸政策的通知：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

此政策核心有三點：一是首套房和二套房的首付比例統一下調到20%和30%，不再區分限購和非限購城市；二是貸款利率統一規定為二套房這個不低于LPR加20個基點，首套房不低于LPR減20個基點；三是各地可以因城施策的去執行。

降低存量首套住房貸款利率

中國人民銀行、國家金融監督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知，從2023年9月25日期，可申請降低存量首套住房貸款利率。

其中明確提及，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

簡單來說，可總結為三點：一是新發放貸款利率由金融機構和借款人所協商；二是加點的幅度不低于原發放房貸所在城市首套房住房貸款利率政策的下限，三是只能用于置換。

為何要降低存量首套住房貸款利率？有關負責同志就政策調整回答提到，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

新政一出，就有銀行迅速響應，農行銀行成為首家響應調降存量房貸利率的全國性商業銀行。隨后中國郵政儲蓄銀行、招商銀行、工商銀行、交通銀行、建設銀行等也迅速發文接受首套存量房貸利率調整申請。

02 專家解讀

降首付、降利率的政策能給樓市帶來多大的利好呢？多位業內專家發表了意見。

李宇嘉

廣東省房協專家咨詢委員會委員

廣東省住房政策研究中心首席研究員

下調首套、二套房首付比例這項政策與“認房不認貸”形成了一個政策的互補，這兩項政策針對群體是不一樣的，“認房又認貸”針對是賣一買一的改善型需求，但此項政策主要是對在本地有房想買第二套，同時不想放棄第一套產權的人群有較好的促進作用。

與“認房不認貸”類似，此政策最重大利好熱點城市，因為熱點城市的二套房首付比例會更高一些，很多三四線城市二套房的首付比例都降到了30%，因此一二線熱點城市會更受益于此政策。

另外，加上降低存量首套住房貸款利率，對購房市場形成了一攬子的紓困，主要是降低門檻、降低購房的成本、促進剛需和改善型需求，包括合理的改善和二套房的改善，這些需求對市場需求形成一個激發效應。樂觀預計九月以及第四季度對比去年會有比較好的表現，會形成比較明顯的增長。

李茂喆

前貝殼研究院廣州分院院長

新政降首付、降利率印證了房地產肯定是要救，市場也需要迅速恢復。新政最大程度對于刺激剛需、改善購房作出了讓利，基本上不會有比現行政策更寬松的可能了。其能降低剛需、改善購房人群的購房門檻和還貸壓力，促進一大波購房需求入市。

對于剛需，首套房的利好要大于二套房。因為目前群眾對房價的預期都不高，在有房住的情況下，購置二套房進行改善或者保值增值的普通人會越來越少，更多的會是賣一買一的置換型需求，而且首付比例降的越多就意味著還貸壓力更大。

另外對于二手市場的利好要大于新房市場。此前新房市場也存在首付分期的情況，現在再降首付，就不會像二手市場那么敏感。

新政在短期而言肯定會對房地產有一定的促進作用，但想要長期的“高歌猛進”，還是需要在經濟面有明顯的改善。就業、收入有了保障，才會有更高的消費意愿，不然也只會是因為降低首付而提前消費掉那些原本還不具備購買力的需求。

肖文曉

克而瑞廣佛區域首席分析師

本次住房信貸政策調整，對于剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全國大范圍落地，居民購房需求預期有望得到迅速改善，從而扭轉二季度以來市場一路下行的頹勢。預期“金九銀十”全國樓市供需活躍將會有效提升，一二線城市房價有望率先筑底回穩，成交量復蘇回暖可期。

03存量房貸下調能“省”多少

對于廣大購房者關心的存量房貸下調，到底能“省”多少，“大偉看樓市”作了詳細解讀。

目前首套住房商業性個人住房貸款利率下限已調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。并且自央行、銀保監會于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，多地紛紛下調首套房貸款利率至4%以下，進入“破4進3”時代，首套房貸款利率最低可至3.6%。

針對存量房貸的要求是借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。而在過去幾年首套住房貸款利率政策下限基本都是當時的lpr。（2022年5月起,人民銀行調整同期商業性個人首套房貸款利率下限至不低于LPR-0.2%）

整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5-6高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者于銀行協商。

簡單計算，大部分存量房貸發生時最低下限是4.65，購房者基本是按照6左右購房，也就是100萬30年，可以月供從5995元每月降低到5156元左右，下調840元左右。（注：北京等大城市因為加點沒有明顯調整，所以沒有影響。）

來源：本文部份內容來自公眾號“大偉看樓市”

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