歷史不會簡單的重復，但總是押著相同的韻腳。

繼2008年四萬億大放水、2014年去庫存后，樓市又迎來了第三次史詩級救市。

四大一線城市已認房不認貸，9月已有11城全面取消限購，其中不乏武漢、南京、鄭州等新一線城市，更令市場亢奮的是，廣州也多區松綁限購、并全市實施二手房增值稅免征“5改2”。

救市的風越吹越猛，如此轟轟烈烈的大救市，會產生什么影響？——更加劇烈的樓市分化！

淘哥認為，隨著城鎮化、人口、經濟高速增長、房地產金融化四大紅利減弱和消失，這一輪救市洗牌后，很多小城市、邊緣區域的房子已經喪失資本屬性，整個樓市大盤不會有太大機會，但是大城市、核心地段的優質物業，尤其是稀缺性明顯的超級豪宅，前景還非常廣闊，是資金最值得緊盯的標的。

01.

未來 樓市會加劇分化

守衛財富必須進行資產升級

當下一個大環境是，大放水在持續、M2還在飆升。

上一個樓市周期（2015-2022），M2余額從139萬億飆升到266萬億，7年間流動性翻倍，在全國催生了很多暴富機遇：比如深圳灣豪宅從10萬到30萬，武漢二七濱江豪宅從2萬多到7萬。

反觀當下，最新數據，2023年8月末的M2余額已經去到了286.93萬億元，同比增長10.6%，按照目前這個速度增長，2023年末將突破300萬億大關。

以過去7年的樓市為參照，把周期拉長，貨幣放水遲早會產生通脹效應、催生泡沫，推高樓市的價值，但注意：這種價值抬升只會體現在稀缺的優質資產上，因為只有稀缺才受益于通脹。

舉個例子，20年前，電腦就是四五千一臺，現在也差不多，但是過去20年，中國的實際通脹率達到了約5.9%，也就是2000年的100元，放到今天只值29元，貶值了約71%。

為什么貨幣貶值，電腦的價格沒漲？因為這些電子產品，理論上可以無限供應。

樓市也是一樣。剛需供應本來就多，人才房、安居房等補充供應也以剛需產品為主，大量供應絡繹不絕，就決定剛需房的可替代性很強，未來不稀缺。

而頂豪就不一樣了，頂豪難得一見、無法復制，獨特性、稀缺性強烈，是和剛需完全不同的賽道。

所以淘哥一直強調，漲價是豪宅的專屬行情，不存在剛需補漲的說法，未來豪宅和剛需會繼續分化。

所以，現階段，為了守衛財富、贏在新周期起跑線，有錢人可以認真考慮開始進行資產騰挪、升級、重新布局了：老換新、小換大、邊緣換中心、次級城市換核心城市等。

大原則是：擁抱一線、新一線城市、擁抱稀缺、搶占水岸線。即：要在全國核心城市，最核心地段，找到景觀（海景、湖景、江景）很好的豪宅。

02.

萬億級GDP+千萬級人口

武漢是新一線城市龍頭

3500萬+的豪宅開盤即售罄

放眼全國，淘哥只看好8個城市，北上廣深、杭州、武漢、成都、南京。其中，武漢作為新一線城市龍頭，也是淘哥讀大學的城市，對其有比較深入的了解，近期又剛取消限購，值得高度關注。

為什么推薦關注武漢？首先，武漢的城市基本面太優秀了。

今年上半年全國GDP城市10強排行榜中，武漢經濟體量達到了9604億，一舉超越杭州，位列全國第8。

而且，武漢的經濟增速達到了7.86%，比前5強中的北京、重慶、廣州還要高。

值得注意的是，2022年上半年，武漢的經濟增速就高達4.3%，在全國前10強中位列榜首。

也就是說，武漢的GDP連續兩年都實現了高速增長，可謂：遙遙領先。

此外，武漢的人口基本面也很強，2023年達到了1373.9萬人，是千萬級人口規模的超大城市，超過東莞、幾乎追平深圳（1756萬人）。

不過，除了GDP、人口總量，衡量一個城市實力如何，更關鍵的，還要看經濟密度、人口密度。

有的城市雖然也是萬億GDP、人口眾多，但是城市體量太大了，稀釋了經濟、人口密度，這種城市，樓市支撐力就會比較弱，比如同為全國GDP前十的重慶、杭州。

但是武漢不一樣，淘哥曾經做過一個詳細的數據計算，以2022年的年度數據為例，武漢全年GDP約1.89萬億、人口1364.9萬人，人口密度高達約1593人/平方公里，僅次于廣州。

經濟密度高達約2.2億/平方公里，和北京、蘇州、南京相差不大，屬于全國前十城市中的第二梯隊，比第三梯隊的重慶、杭州，高了約一倍。

為什么大家普遍對一線城市的樓市有信心？就是因為經濟密度、人口密度很高，人多、錢多、資源密集，樓市基礎支撐力很強。

按照人口、經濟密度水平，以及發展勁頭來看，武漢在今年超越杭州以后，很可能繼續發力，成為新一線城市的龍頭，樓市確定性很強。

此外，在經濟、人口兩大硬核指標之上，武漢還有一個獨特優勢：產業結構優良、有很多高知人群。

武漢強勁的經濟增長實力其實背后得益于城市順應科技革命和產業變革大勢作出的產業調整，大力發展的都是汽車制造、現代金融、人工智能、航空航天、量子科技、超級計算等符合時代特征的先進產業。

前段時間，任正非表示：“我們即將進入第四次工業革命，基礎就是大算力，第四次工業革命波瀾壯闊，其規模之大不可想象。”而武漢的產業布局，和這個宏大的時代轉變所依賴的產業，非常吻合。

事實上，武漢正成為海內外高度關注的現象級投資風口城市：2012-2021年的10年間，外地企業在漢投資總額從約1716億元躍升至約9639億元，增長約4.6倍；深圳很多名企，比如騰訊、華為，也都在武漢設有分公司、研究機構。

更得天獨厚的優勢在于，武漢有83所大學，其中本科院校就有46所，985/211高等院校就有8所，2022年在校大學生高達約168萬，位居全國第一！

如此多的高素質人群，不管是留在武漢本地，還是去北上廣深等其它城市打拼，都是實力強企、高薪崗位的主要吸納對象，這些精英群體有著強烈的衣錦還鄉、改善家人居住品質、為下一代籌謀的需求，因此武漢房子，尤其是武漢豪宅，比其它新一線、二線城市有著更為硬核的支撐。

所以，作為新一線龍頭潛力股，萬億級GDP+千萬級人口，新興產業蓬勃發展、高知人群集聚，武漢的樓市基本面很強，最起碼，足以支撐自己的稀缺核心豪宅區。

關于這點，市場有著充分印證：本月初（9月4日），武漢二七濱江知名豪宅武漢天地收官之作入市，建面約510-570平的頂豪復式，單價破7萬，總價高達約3500-4200萬，價格直接捅破武漢樓市天花板，但開盤即售罄。

在深圳樓市信心都還沒完全修復的情況下，武漢豪宅的表現如此亮眼，足以印證這個城市核心稀缺豪宅的瘋狂吸金力。

03.

認房不認貸 武漢全面取消限購

首付首套最低2成、二套最低3成

抄底大好時機已至

現在，正是進場武漢的大好時機。

因為上周二（9月19日）起，武漢已經全面取消限購，且已執行認房不認貸、首套房首付最低2成、二套房首付最低3成的政策。

同時，還出臺了1年內賣一換一退個人所得稅、存量房利率最低4.2%、視情況上調公積金貸款額度、契稅補貼、1萬元消費券等優惠措施，以及多子女家庭二套房認定為首套、三套房認定為二套等優化措施。

總之，能上的救市政策基本都上了。

在新的政策下，不管在深圳有幾套房子，武漢無房就可最低2成首付買入，武漢有一套房可最低首付3成買入，符合其它條件標準，還可享受相應的優惠政策。

而且，深圳目前也是認房不認貸，不管在武漢有幾套房子、有無貸款記錄，只要深圳無房，均按首套。

換言之，現在在武漢買房，沒有準入門檻、首付只需2-3成、政策很優惠，更重要的是，還不影響深圳的買房名額和貸款成數。

加之，現在又是08、14年后的歷史第三大買房時機，門檻問題、機會問題都已解決，正是抄底入場的絕佳窗口期。

04.

武漢新頂豪橫空出世

城市核心+三面環江

相當于半島城邦+深圳灣1號合體

不過，需要注意的是，武漢面積太大了，是深圳的約4.5倍，如果要抄底，能買豪宅就買豪宅，而且盡量買無可替代、稀缺價值明顯的龍頭資產。

而如果在武漢只能買一套房子，那一定是武漢長江天地。這是一個類似半島城邦+深圳灣1號合體的超級頂豪，或者將重新上演二七濱江武漢天地、上海翠湖天地的樓市奇跡。

做出這種判斷，絕不是淘哥在吹牛，因為在淘哥看來，城市有城市特征，城市豪宅皇冠一定最終會落位在最符合城市特征的產品上。

深圳是濱海城市，所以雖然曾興起過山景豪宅、湖景豪宅，最終最頂級的豪宅還是落位到城市海景豪宅之上：深圳灣1號、半島城邦、恒裕濱城、鴻榮源胤璞等，價格20-40萬/平。

武漢雖然也有湖有江有山，但是在全國人民看來，最大特征還是長江，武漢的頂級豪宅，最終會落位在城市核心、一線臨長江的江景豪宅之上。

而武漢長江天地位于長江主軸、黃鶴樓之畔，三面環江、一線親水，完全就是武漢樓市巔峰級的存在。

1、武漢核心地段，長江主軸重點段。

武漢一個關乎城市發展的重磅文件為《武漢市兩江四岸規劃》，定位很高，將優化武漢長江主軸，構筑濱水天際線，建設國家中心城市的引領區，打造世界級城市中軸文明景觀帶。

此規劃的地位類似深圳的香蜜湖新金融中心、前海深港合作區，等于確定了城市未來30年的爆發增長點。

根據此規劃，長江主軸、武漢的核心區如下：天興洲大橋到白沙洲大橋長25公里的范圍，和從江漢月湖橋到長江口4公里的范圍，其中，主軸的最核心區就在長江二橋至鸚鵡洲大橋之間（下右圖的紅框部分）。

而武漢長江天地所在的武昌灣，就緊鄰長江主軸段和鸚鵡洲長江大橋的交匯處，這里是武漢內環與二環之間，也是長江主軸核心范圍內。

這種地段，毋庸置疑是武漢核心中的核心、龍頭中的龍頭，就相當于深圳的深圳灣、前海、香蜜湖，上海的陸家嘴。

武漢長江天地位置示意圖

2、不可復制的景觀，不僅僅是瞰江，更是一線親江。

武昌灣不僅地處武漢主城核心，而且與長江的關系非常特別，巡司河入江之處往兩邊延伸，在長江右岸形成了一個“M”形的天然大灣，即是武昌灣。

武漢長江天地與長江的關系示意圖

所以武漢長江天地是武漢唯一一個坐擁長江主城段約1.6公里灣岸的項目。

同時，與主城段其它區域擁有180°平直江景的項目不同，武漢長江天地3面環江，擁有270°的立體環繞江景，非常類似深圳3面環海、30-40萬/平的頂級豪宅半島城邦。

深圳頂豪半島城邦與海的關系示意圖

而且，因為這種灣岸優勢，武漢長江天地還是武昌唯一南向看江，且垂向看江的項目，更有長江直奔而來的澎湃觀感。

更厲害的在于，武漢長江天地整體抬高了地勢、改造了城市主干道，達到了一線親水，實現了和長江零距離，這不僅在武漢絕無僅有，更是比深圳灣的豪宅還牛。

因為深圳灣的豪宅和海的距離還隔了深圳人才公園、馬路，而武漢長江天地卻是真正的與長江融為一體，未來在濱水商業街內部就可以直接欣賞長江美景，非常稀缺。

武漢長江天地效果圖

3、百萬方超級大城，匯聚城市頂級資源，武漢長江天地就是武昌灣。

武漢長江天地是一個建面約160萬平的超級綜合體大城，匯集了總部辦公5A甲級地標寫字樓、觀光超塔、中國首座濱水新天地、五星級酒店、九年一貫制學校（將引進武漢頂級教育資源）、高端住宅等武漢頂級資源。

武漢長江天地示意圖

如此宏大的規模，武漢長江天地已經不僅僅是一個地產作品，更是自成一個豪宅區、一個中心、一個城市封面。

淘哥認為，不可復制的生態景觀+頂級的城市資源，買武漢長江天地相當于買深圳的深圳灣+蛇口半島，項目整體稟賦類似蛇口半島頂豪新璽、半島城邦、雙璽+深圳灣頂豪的合體，注定是城市龍頭中的龍頭。

它的出現，將從根本上重塑區域面貌，進而影響武漢的價值版圖，引領區域成為武漢的價值極點。

武漢長江天地效果圖

05.

天地系集大成之作

均價3.5萬 最低3.05萬起

深圳剛需價買武漢頂級豪宅

誰能忍住不出手

如果說，地段、景觀、大型地標綜合體等稟賦決定了武漢長江天地的下限，已經是武漢城市核心無可替代的頂級豪宅，那么，武漢城建+香港瑞安的王者聯盟，則決定了武漢長江天地的上限，將達到不可想象的高度。

武漢長江天地由武漢城建集團+香港瑞安聯手打造，這兩家企業是什么來頭？

武漢城建集團，武漢黃鶴樓、博鰲亞洲論壇永久會址二期、世界級東湖綠道、武漢園博園、漢口城市廣場等眾多地標的締造者，據說，在武漢開車，每5分鐘就能見到一個武漢城建集團打造的城市知名建筑。

武漢城建集團部分地標代表作

香港瑞安，中國城市更新引領者，樓市傳奇天地系作品的操盤者，每一個天地系作品，都是城市獨領風騷的豪宅標桿，更是資產持續攀升的金字招牌。

比如武漢長江天地對岸、二七濱江的武漢天地，武漢公認的、長盛不衰的豪宅NO.1，不管是單價、總價，還是成交總量，一直在武漢一騎絕塵、全市無盤可以挑戰。淘哥幾年前還慕名特意從深圳前去一睹真容。

前文提及的單價破7萬的日光頂豪云廷，就是武漢天地的新品，這種創造武漢樓市傳奇的故事，其實貫穿了武漢天地的開發始終。

再比如上海新天地，上海真正的核心地段、頂級豪宅區，40萬一平的老洋房，寸土寸金。

翠湖天地作為上海新天地的住宅部分，今年2月，四期一套約377平的大平層成交，總價高達約1.3億，折合單價約34萬，是五期16萬/平開盤價的2倍多，漲幅非常驚人。

這里居住了很多社會名流，用上海大V的話：“我住翠湖”，是上海人最具殺傷力的凡爾賽。

反觀武漢長江天地，由香港瑞安和武漢城建集團強強聯合開發，是精粹了天地系30年經驗的升級之作，而且比武漢天地更親江，商業、酒店等配套資源規格也更高。

如此看來，武漢長江天地本就是武漢天地傳奇的延續者，而且大概率會超越武漢天地，引領武漢創造新的樓市價值天花板，前景非常值得期待。

武漢長江天地效果圖

當前，武漢最貴的房子就是武漢天地，帶領武漢樓市邁入了7字頭時代，而未來，假如武漢樓市能邁入10字頭，那引領者只能是武漢長江天地。

關鍵是，如此頂級的地段、資源、品質，武漢長江天地首發作品，單價竟然僅3.05萬起。

據了解，武漢長江天地首發產品為建面約127-217平的帶精裝住宅，高樓層可南向看江、低樓層可北看巡司河生態公園。

首開限時驚喜折扣僅30500元/平起，比坪山、光明還便宜！總價僅不到500萬起。

此外，還帶5000元/平的精裝修，空調、地暖、新風、智能化都有，而且都是頂級品牌，大金、菲斯曼、霍尼韋爾、唯寶、高儀、美諾……簡直卷到沒朋友。

建面約188平樣板間實景合成圖

光明、坪山剛需價買武漢頂級豪宅，這對深圳人來說，就是降維買房。

而且，經歷過華潤城、壹方城等大盤價值成長的深圳人都知道，“首發”就是市場的“先機”，隨著大城深入開發、配套逐步兌現、價值深度釋放，后期產品價格勢必抬升，這就注定首發產品的性價比極高、確定性極強。

比如武漢天地2006年首開作品僅9000元/平，如今已經到7萬/平，直接翻了約8倍！真是恍若隔世。

武漢天地價格變化示意圖

不得不感嘆，歷史上第三大買房機遇+超級豪宅大盤首發，超高性價比買進武漢核心地段的稀缺龍頭資產，這種大好機會，真是千載難逢。

據悉，武漢長江天地明天（9月28日）就會開盤，后天就是中秋、國慶長假，趁此機會，各位在深圳的湖北大佬、或者想抄底全國核心優質資產的朋友們，一定要親臨武漢，一睹城市新頂豪的風范。

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