9月廣州新房網簽4575宗，環比上升11%，比去年同期成交下跌26%。

雖然本月“千呼萬喚始出來”的重磅920新政正式落地，但由于統計周期內對市場刺激時間有限；

因此9月成交雖然環比回升11%，擺脫了8月市場低位，但距離3-5月成交峰值仍有一定距離。

對于9月市場而言，反而是825落地的“認房不認貸”政策的測溫器。

無論是網簽數據，還是根據我部對全市重點樓盤的實時去化監控均顯示，

廣州市場有改善趨勢，但37周（9.11-9.17）起，認房不認貸對市場的刺激力開始驟降，體現出力度較小的政策“缺乏可持續性”的問題。

因此，“大招”920新政在國慶黃金周前夕應運而生。

其中中心五區社保“5改2”，黃埔、番禺取消限購，全市增值稅征免年限“5改2”三條措施可以稱之為“史詩級”的救市刺激政策，將會長效、持續地刺激廣州樓市復蘇。

【新批供應】9月供應集中在第四周，開發商積極備戰國慶

9月，廣州住宅新批供應6169套（70.12萬㎡），供應面積比8月增加20%，主要原因為920重磅新政利好帶動下，開發商積極備戰國慶黃金周；

新政釋放了一大波“房票”，尤其是具備一定經濟實力，希望購置中心區物業的中高端、品改客戶，成交需求得到充分釋放。

在此市場環境回溫的態勢下，開發商、客戶重拾信心，為十一樓市黃金周奠定積極氣氛。

其中備受關注的項目包括番禺萬博板塊的華潤長隆悅府，率先在國慶前夕開盤（9月25日晚），推出568套單位，首日去化率可觀，開盤現場“水泄不通”。

除該盤以外，羅邊村舊改項目星河盛世錦城亦在9月27日開盤， “享受”新政紅利，搶喝新政頭啖湯。

從區域情況來看，增城、番禺兩區供應較為集中，兩區供應量均超過10萬㎡。

雖然去年增城商住地供應量大幅減少，但部分熱點板塊，開發商手上余貨仍相對充足，增城本次推貨均以舊盤加推為主，尤其是朱村板塊。

另外，番禺作為今年黃金周的“主角”之一，整體推售節奏明顯加快。

【成交情況】中心六區成交環比增24%，改善客置業被激活

9月市場復蘇，其中中心區整體成交量環比回升24%，比外圍區增幅明顯。

此外，由于今年中秋疊加國慶假期，大批客戶假期外流是可預見的情況。

因此，9月下旬以來，廣州有多個全新優質大盤提前搶跑，如聯投文津府、中建精誠壹號、萬匯天地?朗庭等；

由于該項目周邊地緣客戶購置意向較強，率先以“內購”的形式開盤成交，部分項目已獲得不錯的成交去化表現，因此中心區成交先于外圍區復蘇。

【庫存狀況】6-9月成交量驟降，庫存量重上19個月高位

截至9月末，全市庫存量1223.7萬㎡，去化周期19.2個月，由于今年6-9月成交出現明顯下滑；

新政對市場刺激尚未體現在成交、網簽表現上，而9月開發商供應量增加，導致整體可售庫存量增加。

【個盤表現】“認房不認貸”帶動改善型項目受追捧

9月改善型項目成交量較大，成交TOP10熱盤中，羅蘭國際、城市之光、和悅濱江均屬于如今市場上改善客比較關注的項目。

此外，天河匯景板塊的保利天瑞9月加推，成交去化表現不俗。

【后市研判】新政釋放大量“房票”，四季度廣州樓市可期

920廣州樓市新政，猶如“平地一聲雷”，為市場松綁。

大批新廣、外地客戶由此獲得了購置廣州住宅的“房票”，直接從需求端刺激樓市，預計市場反應將會比此前政策來得更加迅猛、明顯。

部分合理的投資需求亦會流入市場，因此具有規劃利好、未來人口呈現增長趨勢的近郊產業中心，亦將會成為市場上的“香餑餑”。

今年第四季度，新貨供應量充足，此外有不少此前已推未售的項目，亦將承借政策“東風”，重新包裝吸客；

尤其像黃埔區，全新盤、推貨量少，但區內大盤已有一定在售貨量，預計政策松綁亦將帶動項目順銷，因此我部認為，接下來10月乃至2023年第四季度，廣州樓市可期。