“雙節”過后，北京樓市氣氛有點沉悶。幾個在假期前拿到預售證的樓盤，至今遲遲未開盤。

往年，長假之后開發商都會“秀”海報，售罄、大賣、XX億刷屏朋友圈。

今年，幾個“雙節”前就宣稱“大賣”的項目，還一直在蓄客。

當然，海報還是要發的。

只是，沒有“大賣”。但可以有：到訪量突破**、火熱認籌**、蓄勢待發……

于是，項目的真實蓄客情況也成了謎——

例如，位于石景山的保利璟山和煦的海報，一直強調來訪量很高，說是節前蓄客了700多組，整個樓盤加起來大概才798套房。一邊釋放“不愁賣”的信息，另一邊又對外放口風：開盤價低至5萬+（指導價6.2萬元/平米）。

這個“雙節”雖然開發商依然在“加班”，可是售樓處并不忙。購房者都去旅游和探親了，某大中介也放假好幾天。

順義某項目本來計劃節前開盤，因為各種原因，推遲到節后，雖然首期開盤成績還說得過去，但是比預期還是低了很多；大興的某網紅項目至今沒有開盤，據說開始降配銷售了。

不過，來自某中介的數據表示，節后市場成交量正在逐日走高，雖然數據較往年低，但是能顯示出市場在回穩——看來樓市也學會了過節放假。

不過，現在開發商也不敢信中介的話。

開發商發現項目上認購量越來越少，就開始給中介和渠道施加壓力。中介和渠道也束手無策，只能絞盡腦汁四處圈人：讓業務員把親戚朋友動員起來到售樓處看房，甚至“花錢買人頭”，力保到訪量不降，讓開發商有信心。

讓開發商頭疼的不僅是新增銷售量的減少，就連已經認購的客戶也有不少退定金的，原因多數跟二手房賣不出去有關。

例如，通州采取“雙限”政策，新流入人口少，剛需買房人少，區域內有改善需求的買房人賣不掉舊房子，無法騰挪資金和購房資格，兩三個月無法交上錢，或主動或被動都要退房。

其實，“賣舊換新”客戶的二手房越來越難賣，跟目前北京二手房掛牌量有關。

據悉，9月份北京二手房掛牌量達到了16.6萬套，當月新增掛牌量1.6萬套，網簽量14262套，掛牌量凈增了1000多套。

二手房市場客戶議價空間變大，交易周期拉長，出售難度加大，“賣舊換新”客戶被卡在賣舊環節。

目前二手房賣家有兩類情況：一是“賣舊換新”的客戶。9月份二手房網簽14262套，但是新房網簽5117套，只有不到三分之一的賣舊房客戶選擇了換新房；二是賣房子變現的客戶。這部分人決定賣掉手里房子，不再買房了。

如果你打開某大中介的APP就會發現，經常有比同小區房源低10-20%的特價房源；如果打開“撿漏房源”，還會看到比同小區掛牌價低30%以上的房源。

總體來看，老破小的房源、沒有學區的房源、沒有電梯的房源、商住公寓房源等都是降價的主力。

二手房降價會帶來剛需、剛改客戶回城，沒有產業支撐的郊區的新房很容易滯銷。

二手房市場還會出現很多高性價比的高端房房源，虹吸近郊的中高端改善客戶回流。套總價在1000萬元以上的新房更容易被城市核心區的高檔二手房分流。

二手房市場的行情給新房市場敲響了警鐘：很多新房開發商還在瘋狂搶地“卷”產品。殊不知市場變了，客戶和需求變了。地拿錯了，靠“卷”產品是沒用的。

“卷”海報更沒用！

中國房評報道原創發布????

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