2023年9月，據監控的數據顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）8544宗；

市場成交迎來“兩連漲”，環比2023年8月同期（8156宗）再次上漲4.8%，同比去年9月同期上漲18.1%。

價格方面，本月二手網簽均價為27959元/平，環比上月下跌0.8%。

廣州中原研究發展部認為，9月二手市場主要有以下幾方面特征：

（1）重磅利好加持，買家觀望情緒減緩。廣州樓市連服“三粒大補丸”后，有效激活買家入市積極性，客戶重拾樓市信心，不少處于觀望的買家著手入市看房。

據監測顯示，9月末中原新增上門客戶數量及帶看量較月初大漲3成左右。

（2）得益于“920新政”利好刺激，增值稅免征年限縮短，市場放盤量增加。

9月下旬，市場涌現了不少“滿二不滿五”的次新房源，掛牌房源量較新政前增多，業主希望利用這政策東風好加快出售進度。

另外，在利好的加持下，業主報價信心增強，議價空間收窄，9月份業主報價指數上漲至25.4%，環比凈增2.07%，部分如珠江新城板塊業主叫價相對強硬。

（3）二手樓市復蘇進度不及一手市場。

在救市調控利好出臺的刺激下，開發商果斷“降價吸客”，國慶期間，近2成的一手重點樓盤采取“以價換量”策略，降價幅度較大，促使不少周邊二手買家轉移至新房市場。

二、分區點評

黃埔、番禺成交表現亮眼，越秀、荔灣需求不升反降

各區成交情況來看，南沙、黃埔、番禺成交漲幅最為明顯，本月三區分別成交392宗、435宗、1254宗，環比分別上漲21.4%、13.0%、12.9%。

中心天河、白云、海珠三區成交亦有微幅上漲，分別共成交990宗、855宗、1107宗，環比分別回升5.5%、5.6%、0.5%。

另外，越秀、荔灣、從化三區成交不升反降，本月分別成交803宗、699宗、336宗，環比分別下降0.2%、0.7%、6.7%。

1、天河區：珠江新城需求回溫，牛奶廠板塊成交僵持

2023年9月，天河區共成交（自助網簽+中介網簽）為990宗，環比上漲5.5%。而二手住宅網簽均價為51407元/㎡。

據廣州中原研究發展部監測發現，本月東圃板塊、珠江新城板塊成交活躍度有所升溫。其中，東圃板塊成交均價為56784元/平。

本月廣州救市調控密集出臺的刺激下，購房客戶重拾信心，不少觀望買家陸續入市，珠江新城板塊成交熱度回暖，多個千萬豪宅盤源成交活躍。

本月板塊新增客戶量及二手帶看量均保持高位水平在此市場環境回溫的態勢下， 2023年9月，珠江新城二手豪宅累計成交超70套，超過4-8月每月水平，僅次于市場火爆的2、3月。其中，珠江新城板塊主力成交盤以中海花城灣、朱美拉公寓為主，其9月成交均價為141492元/平、94653元/平。

另外，值得一提的是，本月牛奶廠板塊市場氛圍未見明顯改善，業客成交持續僵持，新增客戶數量、帶看量雖略有提升，但整體增加幅度不及區域周邊板塊。據了解，目前牛奶廠板塊優質二手項目與周邊新房形成一二手倒掛現象，目前龍湖天宸原著、華潤天合等項目與周邊保利天匯（6-7.5萬/平）、縵云廣州（單價7.7萬起）倒掛，加上板塊二手業主讓利降價幅度未達買家預期，議價空間基本在5%左右，促使不少二手買家轉移至新房市場。

2、越秀區：“920”新政出臺，東風東板塊業主加快出售物業

2023年9月，越秀區共成交（自助網簽+中介網簽）為803宗，環比微跌0.2%。

而二手住宅網簽均價為40612元/㎡。目前區域成交支撐板塊主要以東風東、北京路板塊為主。

板塊9月成交均價分別為64220元/㎡、44268元/㎡。其中，東風東板塊活躍樓盤為東風廣場，9月成交均價分別為87199元/㎡。

據調研了解，“920”新政出臺后，越秀東風東板塊二手咨詢、帶看量明顯增多，較月初增加3成左右，但其整體二手成交轉化不及新房市場明顯。

另外，需要指出的是，本輪救市調控出臺后，不少東風東板塊業主報價不升反降，議價空間較之前增大，部分業主打算趁這政策松綁利好的節點加快出售物業。

比如，“920”新政出臺以后，東風廣場一盤源報價從880萬下降至775萬，總價大降105萬。

不難看出，目前二手市場信心仍需時間修復，即使重磅利好出臺亦未快速扭轉樓市頹勢，業主讓利空間較大。因此，客戶可以利用目前購房的空窗期，迅速入手自己心儀物業。

3、海珠區：江南西需求活躍，入市看房買家增多

9月份，海珠區二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為1107宗，環比上月微升0.5%，二手住宅網簽均價為37607元/㎡。

根據中原成交大數據顯示，本月海珠區海珠西板塊、江南大道板塊成交熱度較高。

其中，本月海珠西板塊成交相對活躍樓盤除光大花園外，富力現代廣場需求同樣活躍，其成交均價為46561元/㎡。

據中原成交大數據顯示，本月海珠區江南大道南板塊市場活躍度明顯回升，上門看房客環比8月同期有所增加，環比凈增20%左右。

江南大道南板塊成交占比出現明顯回升主要有兩方面原因：

一方面，“920”新政利好刺激下，不少“新廣”買家獲得購房房票，入市步伐加快；

另一方面，江南大道南板塊商業配套成熟、居住氛圍濃厚、優質小區云集，能夠較大程度吸引改善、置換客戶前來置業。

但據調研了解，目前海珠江南大道南板塊仍是買房市場，加上增值稅免征年限縮短，市場涌現不少“滿二不滿五”的房源，市場供過于求，促使板塊市場價格仍然“內卷”嚴重，不少急售業主增大讓利幅度從而加快“出貨”。

4、荔灣區：散盤表現活躍，剛需戶型成交攀升

2023年9月，荔灣區陽光家緣二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為699宗，環比微跌0.7%，而二手住宅網簽均價為33333元/㎡。根據中原成交數據顯示，本月荔灣區中山八板塊整體市場成交相對活躍，成交較為活躍的樓盤主要為富力廣場，本月成交均價分別為47116元/㎡

另外，據廣州中原研究發展部監測發現，本月荔灣區1、2房的剛需戶型成交占比出現明顯回升。其中本月1房戶型成交占比為14.3%，環比凈增1.6%；而2房成交占比則上漲至50.5%，環比凈增5.3%。據了解，剛需戶型成交活躍主要由于本月成交盤源多以樓梯樓散盤為主。其套均總價低的優勢對于不少首套剛需置業的客戶有不少的吸引力。

5、白云區：客戶樓市信心有所修復，機場路板塊需求回暖

2023年9月份，白云區二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為855宗，環比上漲5.6%。而二手住宅網簽均價為27696元/㎡。本月白云區羅沖圍板塊需求相對穩定、活躍，在羅沖圍板塊中，富力桃園成交最為活躍，本月中原成交價均為36405元/㎡。

另外，據廣州中原研究發展部調研了解，本月機場路板塊成交熱度略有好轉，新增上門客數量換上月微幅增加。據監測顯示，目前機場路板塊相對活躍樓盤主要以云宵樓、飛云樓等剛需盤源為主，套均均價僅100-150萬元/套，戶型多位2房，該價格對于首次置業的買家而言相當“友好”。同時，目前在多輪政策利好的轟炸下，買家對樓市信心有所修復，而不少業主趁著該政策利好節點讓利促成交，促使整體議價空間較過去幾月有所增大。另外，值得一提到是，若未來地鐵12號線成功落成后，片區將打通越秀、海珠、番禺等多個重點商務、居住板塊，屆時片區價值將進一步拉升。

6、番禺區：限購縮圈，市場需求釋出，二手樓市熱度明顯升溫

2023年9月，番禺區共成交（自助網簽+中介網簽）為1254宗，環比上漲12.9%。而二手住宅網簽均價為23198元/㎡。得益于“920”新政利好，番禺限購松綁大幅提振買家購房信心，剛需、改善需求得到合理釋放，市場成交回暖明顯。本月鐘村板塊需求相對穩定、活躍，板塊明星盤主要以祈福新村、祈福繽紛匯為主，其中原成交均價分別為21669元/平、30682元/平。

但是，需要指出的是，本月華南板塊受一手分流相對嚴重，不少二手客源轉移至一手項目。主要由于本月華南板塊供應積極，多個全新盤強勢推新，如和萬博長隆悅府、星河盛世錦城、越秀星匯錦城等實力加推。且部分項目價格與周邊二手項目形成一二手倒掛。越秀星匯錦城在售均價在3.2-3.5萬元/平，與周邊二手優質項目相近。加上其優質的區位條件，不少二手客戶選擇該項目，導致本月華南板塊一手市場回暖態勢優于二手市場

三、預測：限購松綁釋放購房需求，二手成交量或回升至9500宗以上

本月廣州政策利好頻繁轟炸后，二手市場各主體對后市仍信心明顯修復，買家入市熱情明顯較過去兩月回暖，大批新廣、外地客戶由此獲得了購置廣州住宅的“房票”，原本處于觀望的剛需、改善客戶亦陸續看房。

因此，廣州中原研究發展部預計，在重磅利好加持下，市場購買力重新得到釋放，月度成交量或重回9500套以上水平。而價格方面，二手住宅網簽均價會持續維穩。