“三道紅線”作為房企的晴雨表，實時反應著房企的健康度和政策響應程度。

今年已經是三道紅線政策出臺的第三年了，這期間有不少房企成功復牌，但仍然有多家房企處于停牌階段。

地產君根據房企的最新情況，整理了一下截止到2023年中期房企三道紅線的踩線情況。

今年以40家樣本房企的半年報為數據，以“剔除預收款后的資產負債率”為主排序，整理出了《2023上市房企三道紅線榜》。

從“剔除預收款后的資產負債率”來看，上半年有20家房企未踩線，平均值為71.3%，較2022年末上升了0.23個百分點；其中大多集中在60%~70%之間，在合格線徘徊，集中度較高。

從“現金短債比”來看，上半年有21家房企大于1，指標合格率能達到一半，平均值為1.24，與2022年末持平。

半數房企現金能覆蓋短債，現金短債比大于2的有6家，其中最高的是建發國際，非受限現金短債比高達的6.5。

從“凈負債率”來看，上半年有11家房企踩線，包括兩家橙檔房企，總體平均值為152.6%，較2022年末下降了171.85個百分點。

凈負債率是合格數最多的指標，大幅度下降也能說明上半年不少房企都在積極優化債務結構。

2023年40家上市房企中，三條紅線均未踩中的綠檔房企16家，比2022年末少了5家，占比40%；黃檔8家，比2022年末多了2家，占比20%；橙檔7家，比2022年末多了3家，占比17.5%；紅檔9家，與2022年末持平，占比22.5%。

整體來看，房企三道紅線合格率即綠檔不到一半，2023年僅有兩家房企升檔，而降檔的房企有7家。

與2022年末相比，升檔的房企有兩家，信達地產由黃檔升為綠檔，保利置業由橙檔升為黃檔。

降檔的房企有7家，金輝控股、中駿集團、華僑城A由綠檔降為黃檔，碧桂園、五礦地產、德信中國連降兩檔由綠檔降為橙檔，弘陽地產由黃檔降為橙檔。

01

16家綠檔，財務穩健

從榜單中不難看出來，國央企依然穩健，半壁江山都集中在綠檔，19家國央企，有10家位列其中。

其中，中海、華潤、建發、招商等國央企仍然常駐綠檔，保持良好著的財務狀況，凈負債率遠低于國家標準。

中海依然是最低資產負債率的房企，為51.2%，當之無愧的成本之王。

建發現金短債比高達6.5，財務狀況穩健，現金流充足。上半年也實現全口徑銷售金額941億元，同比增長43.4%，在市場在整體下行的情況下，業績增幅優于行業整體水平。

華發整體債務結構良好，也在上半年緊扣“七力”升級戰略，賦能自身高質量發展，銷售業績穩健提升，根據克而瑞銷售排行榜顯示，華發權益金額位列行業第11位。

按剔除預收款后的資產負債率排序的話，上半年綠檔前三中有兩家民企，港龍、濱江綜合指標不比國央企差。

作為浙江龍頭房企，濱江凈負債率最低，僅為21.5%；濱江今年銷售額首進前十，現金流狀況良好，屬于非常穩健的品質房企，市場口碑很好。

龍湖作為綠檔常駐房企，已經連續7年維持在綠檔水平，拿地主要集中在一二線城市，年內已無較大償債壓力，但企業上半年實際去化率僅為41%，意味著下半年仍有去化壓力。

信達地產從黃檔升為綠檔，非受限現金短債比從2022年末的0.97升為1.01，償債水平有所好轉，現金剛好能覆蓋短債，但仍需要注意資金短期流動性的問題。

02

8家黃檔，目標向綠

上半年中有8家房企排隊在綠檔后面，對于處在黃檔的房企來說，需要持續關注市場變化和政策走向，合理安排融資結構，目標升為綠檔。

黃檔房企的踩線原因主要是剔除預收款后的資產負債率和現金短債比未達標，兩者的原因各占一半。

8家黃檔房企中，4家國央企資產負債率未達標，剩下4家民企是現金短債比未達標。

金輝、中駿、華僑城由綠檔降為黃檔，中駿集團現金短債比0.996，離合格線1很接近，有望升入綠檔。

華僑城和大悅城凈負債率都是90%以上，特別是大悅城99.86%逼近紅線，在降負債方面的壓力非常大，需要進一步調整融資結構。

保利置業由年初的橙轉黃，凈負債率相較于期初大幅降低了18.6個百分點至97.3%，滿足了指標要求，資產負債率也所下降。

雅居樂維持黃檔，上半年銷售規模同比下滑28.4%，短期流動性枯竭，需要積極自救，改善現金流狀況。

03

16家橙紅檔，風險暴露

滿足了三道紅線的房企就安全了嗎，答案是未必，碧桂園、五礦地產、德信中國由綠檔將為橙檔，弘陽地產由黃檔將為橙檔。

碧桂園由業績行業第一下行至全口徑與操盤金額位列行業第六，出現階段性流動壓力，現金無法覆蓋短期債務。不過碧桂園立足自救，在上半年宣布了新的組織架構調整方案，按照地產、科技建筑兩個產業集團，新業務、創投兩個事業部形成“2+2”的新架構。

五礦地產由綠檔轉為橙檔，現金短債比為0.58，償債壓力明顯提升，需關注財務安。

建業地產凈負債率高達1587.8%，已觸發了交叉違約，目前的工作重點是保交樓和推動債務重組方案落地。

16家橙紅檔中有5家國央企，紅檔更是有兩家國企。

橙紅檔國企中，綠地和首開仍需進一步優化債務結構，中交地產債務結構有所優化，并且面對壓力也有母公司的支持。

總體而言，目前房企現狀是綠色越來越少，橙紅色越來越多，不少房企已經被淘汰退市，而現在上市房企中，真正敢說沒大問題的安全房企，也沒幾家了，其中大部分還都是國央企。

各家房企在未來還需持續關注政策的實施情況和市場反應，以更好地應對可能的挑戰和機遇。

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