這兩天看到一則新聞。

財(cái)聯(lián)社和經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)同步發(fā)布消息，在9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

既然兩個(gè)權(quán)威財(cái)經(jīng)媒體都公布了這個(gè)消息，我判定這一定有可信度。若真是如此，對(duì)于取消遠(yuǎn)郊容積率1.0限制的消息，我的理解是，它就是廢止了之前的限墅令。

這意味著什么呢?

一個(gè)長(zhǎng)達(dá)20年的產(chǎn)業(yè)調(diào)控周期結(jié)束了。

我來(lái)簡(jiǎn)單復(fù)盤(pán)一下。

1、對(duì)別墅產(chǎn)品的規(guī)定最早始于2003年。2003年2月，國(guó)土部首次發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。

2、在2003年到2012年的9年時(shí)間里，國(guó)土部又有6次針對(duì)別墅問(wèn)題發(fā)布相關(guān)規(guī)定。

3、到了2012年，一個(gè)新的政策頒布實(shí)施了，那就是《限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)》。在這個(gè)新的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄里，就增加了住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定，別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目首次列入最新頒布實(shí)施的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄。

4、之后又是10年過(guò)去了。如今到了2023年尾聲，這個(gè)政策開(kāi)始出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。

當(dāng)下的局勢(shì)是，由于地產(chǎn)業(yè)的不景氣，各地政府的土地財(cái)政無(wú)以為繼，地方債務(wù)壓頂，公共財(cái)政遇到燃眉之急，地產(chǎn)企業(yè)大部分躺平，新推的土地根本沒(méi)有投資商摘牌，舊有的經(jīng)濟(jì)循環(huán)被打破，新的產(chǎn)業(yè)循環(huán)還沒(méi)建起來(lái)。

由此可見(jiàn)，“2003—2012—2023”，這20年的循環(huán)，就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)從興起走向繁榮，再走向衰落的完整歷程。

正可謂：世事有輪回，產(chǎn)業(yè)有周期。三十年河?xùn)|，三十年河西。

政策只是抽象的一紙空文。在遠(yuǎn)郊度假這個(gè)領(lǐng)域，我們親眼看到了什么？除了一波投資浪潮從興起走向衰退之外，在產(chǎn)品層面也能看到一個(gè)市場(chǎng)的剪影。

隨著容積率底線的一再提高，對(duì)于度假領(lǐng)域的產(chǎn)品，設(shè)計(jì)師們面對(duì)著不斷壓縮的政策空間、供給被迫扭曲的市場(chǎng)，進(jìn)行著各種類型的產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)，希望能獲得一絲極限生存的可能性。

“從大別墅降到小別墅，

從小別墅將為聯(lián)排合院，

從聯(lián)排合院再降到了疊院和天空院子。”

這產(chǎn)品迭代的背后，本質(zhì)就是個(gè)產(chǎn)品降級(jí)的周期，這個(gè)市場(chǎng)客群從高端走向中產(chǎn)，然后降到了不能再降。

然而，從第一性原理和大多數(shù)人的常識(shí)就可以知道，如果還有能力去購(gòu)置一個(gè)遠(yuǎn)郊的度假物業(yè)或者養(yǎng)老物業(yè)，誰(shuí)會(huì)再去住城市里就有的高層、小高層或者洋房呢？郊區(qū)的價(jià)值不就是意味著良好的環(huán)境、舒適的空間和寬敞的房子么？

政策限制導(dǎo)致新供給的產(chǎn)品品質(zhì)一降再降，讓需求得不到滿足，而這種供給就是徒增浪費(fèi)。如今，很多遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的月銷售流速，降到了個(gè)位數(shù)。雖然市場(chǎng)因素是一個(gè)方面，但產(chǎn)品本身的適銷不對(duì)路的問(wèn)題則更為本質(zhì)。

好在我們看到了轉(zhuǎn)機(jī)。

放開(kāi)容積率的管控，就意味著打開(kāi)了正確的消費(fèi)市場(chǎng)的大門。并且，在當(dāng)下大退潮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，也不用擔(dān)心新一輪的泡沫起來(lái)。這樣反而利于市場(chǎng)回歸健康，釋放出一批真正潛在的消費(fèi)力。

不過(guò)在新的時(shí)代下，并不是重新回歸低密度的別墅產(chǎn)品就一定有市場(chǎng)。未來(lái)的新市場(chǎng)是一個(gè)強(qiáng)馬太效應(yīng)的市場(chǎng)，也就是只有少數(shù)頭部項(xiàng)目才能生存，大多數(shù)項(xiàng)目仍將無(wú)以為繼。在買方市場(chǎng)的格局下，只有最好的地段環(huán)境、最全的配套、最強(qiáng)的產(chǎn)品力的項(xiàng)目，才能獲得到那批珍貴的購(gòu)買力。

在新的時(shí)代，

選址是前提

產(chǎn)品是根本

硬配套是基礎(chǔ)

服務(wù)是關(guān)鍵

社群營(yíng)造是新基建

我相信，未來(lái)在度假領(lǐng)域一定還會(huì)出現(xiàn)新的網(wǎng)紅神盤(pán)，而他們的破土而出，是在上一波產(chǎn)業(yè)周期慘烈地出清基礎(chǔ)上的再次萌發(fā)。

這讓我想到一個(gè)最近看到的新聞。

一個(gè)美元基金的投行分析師，由于外資金融機(jī)構(gòu)的大撤退，開(kāi)始為自己選擇新的就業(yè)出路。于是，她看中了馬爾代夫的旅游度假的代理業(yè)務(wù)。這位年輕的媽媽信心滿滿，面對(duì)正在不斷恢復(fù)的境外旅游，似乎看到了一個(gè)冉冉上升的新旅游時(shí)代。

回想3年前，許多同樣信心滿滿的創(chuàng)業(yè)者們帶著夢(mèng)想和資本，毅然投身于旅游領(lǐng)域。然而，他們?cè)趺匆膊粫?huì)料想到，后面的疫情三年，葬送了他們的資本，消磨了他們的意志，遭遇了無(wú)數(shù)的煩惱和苦難。

正所謂“只見(jiàn)新人笑，未見(jiàn)舊人哭。”

生活就是這樣生生不息，產(chǎn)業(yè)也是。

商業(yè)項(xiàng)目

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文旅項(xiàng)目

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