百聯(lián)西郊在上海，曾是一代人的記憶。她是一張名片，她是一個(gè)標(biāo)桿。她是上海在高速發(fā)展的虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)代的經(jīng)典，那是一段鍍金歲月，那可能是最好的時(shí)代。

我最早聽(tīng)聞百聯(lián)西郊這個(gè)項(xiàng)目，是來(lái)自10多年前一位尊敬的行業(yè)前輩的描述。至今記得他栩栩如生地描述這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，那種贊美、那種認(rèn)可之情溢于言表，我不明覺(jué)厲。

它曾是美國(guó)著名的JERDE捷得事務(wù)所在中國(guó)最具代表性的設(shè)計(jì)作品，而之前JERDE的名作有大阪難波公園 、福岡博多水城、東京六本木之丘等等。這一個(gè)個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)捻?xiàng)目名字，無(wú)一不是世界級(jí)的成功商業(yè)典范。而他們家所倡導(dǎo)的“場(chǎng)所創(chuàng)造placemaking”的設(shè)計(jì)理念，也因此而廣為人知。

百聯(lián)西郊在2004年開(kāi)業(yè)的那個(gè)時(shí)代，是中國(guó)商業(yè)爆發(fā)性發(fā)展時(shí)代的開(kāi)端。這個(gè)項(xiàng)目出來(lái)之后，全中國(guó)的地產(chǎn)商紛至沓來(lái)進(jìn)行考察，那是一段盛世的開(kāi)啟。

它在那個(gè)時(shí)代的成名，第一次告訴了中國(guó)：

一個(gè)國(guó)際化的、休閑型社區(qū)商業(yè)應(yīng)該長(zhǎng)成什么樣子？

一個(gè)有露天廣場(chǎng)的購(gòu)物中心是怎樣的？

一家有著北美風(fēng)格的開(kāi)放式花園購(gòu)物中心又應(yīng)該如何？

改造前的百聯(lián)西郊，來(lái)源：長(zhǎng)寧區(qū)政府網(wǎng)站

這些在如今開(kāi)起來(lái)很稀松平常的理念和想法，在那個(gè)時(shí)代確實(shí)是首創(chuàng)。

人們總是會(huì)記住第一個(gè)，但在成名后，還要想繼續(xù)延續(xù)輝煌，往往卻更難。特別是在飛速發(fā)展的中國(guó)，特別是在商業(yè)界，這些年的創(chuàng)新迭代確實(shí)太快了。

開(kāi)業(yè)18年后，在2022年6月15日，百聯(lián)西郊暫停營(yíng)業(yè)，開(kāi)始了煥新改造。

但這次煥新不像很多其他商業(yè)體，一停下來(lái)就是3-5年，甚至動(dòng)輒10年，才慢慢的找到了新的思路和想法。百聯(lián)西郊僅僅暫停了16個(gè)月后，它就又重新面世，試營(yíng)業(yè)了。而這樣的時(shí)間段，對(duì)于實(shí)體商業(yè)的調(diào)整來(lái)說(shuō)，就如同是一位佳人 “梳洗打扮，重新?lián)Q裝迎賓“的時(shí)間，絕對(duì)算是一個(gè)短暫而又迅速的過(guò)程。

煥新后的百聯(lián)西郊主入口， 來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

短暫休整之后重新開(kāi)啟的百聯(lián)西郊，發(fā)生了怎樣的變化？她還能延續(xù)往日的輝煌嗎？我們來(lái)仔細(xì)看看。

社區(qū)型商業(yè)的升級(jí)迭代

百聯(lián)西郊所在區(qū)位決定了這里是唯一的核心，而且未來(lái)幾乎不會(huì)受到新商業(yè)項(xiàng)目的沖擊。

它坐落于上海長(zhǎng)寧區(qū)中外環(huán)間，位于仙霞路的沿街商業(yè)帶中。一直以來(lái)，它都處于上海西郊生活圈的核心位置。西側(cè)靠近外環(huán)高速和虹橋機(jī)場(chǎng)，旁邊除了上海動(dòng)物園和西郊賓館兩個(gè)主要的公共設(shè)施外，基本都是密集的住宅區(qū)。但長(zhǎng)寧區(qū)作為上海面向東南亞最早開(kāi)放的區(qū)域，這里的居住開(kāi)發(fā)比較成熟，也相對(duì)比較密集。

除了仙霞路沿線的商業(yè)之外，這個(gè)區(qū)域并沒(méi)有更多的大中型商業(yè)體。有7萬(wàn)平米體量的百聯(lián)西郊，一直是這個(gè)區(qū)域唯一的集中性商業(yè)配套。而它所輻射周邊3公里輻射范圍的逾63萬(wàn)居民，教育配套近300所，其中20多所是國(guó)際學(xué)校；寫字樓近400座，逾70萬(wàn)工作白領(lǐng)。

作為老牌的國(guó)際化經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，這里有便利的交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這里的高消費(fèi)水平及有孩家庭比例高于上海市和長(zhǎng)寧區(qū)平均水平，另有相當(dāng)數(shù)量外交官邸和外籍人士。西郊區(qū)域消費(fèi)者所傾向的悠閑、高雅、國(guó)際化的消費(fèi)標(biāo)簽與生活方式，也一直引領(lǐng)著中國(guó)城市消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)。

上海百聯(lián)西郊區(qū)位分析圖， 來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

作為中國(guó)社區(qū)型購(gòu)物中心的典范，一直以來(lái)她都是國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目的教科書。它的“15分鐘便民生活圈”，正好輻射西郊、大虹橋和古北這一超級(jí)融合的社區(qū)。

那么一個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心的定位一般是怎樣的呢？

第一，聚焦于周邊社區(qū)居民的消費(fèi)需求。

第二，具備高粘性、高復(fù)購(gòu)特征。

第三，更注重生活方式類業(yè)態(tài)和社區(qū)服務(wù)的配套。

所以這類項(xiàng)目，本質(zhì)上就是要營(yíng)造對(duì)周邊社區(qū)居民產(chǎn)生強(qiáng)烈歸屬感的生活的“第三空間”，而緊密關(guān)注周邊社區(qū)生活方式的變化，是他們的立身之本。

改造后的內(nèi)庭下沉廣場(chǎng)，來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

那么，從2004年到2023年，近20年過(guò)去了，上海的社區(qū)生活方式又有怎樣的變化了呢？

我想大體可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

第一，網(wǎng)購(gòu)零售越來(lái)越發(fā)達(dá)，對(duì)實(shí)體零售業(yè)態(tài)形成了巨大的擠壓。而上海本身就是全國(guó)網(wǎng)上零售最發(fā)達(dá)的城市。

第二，服務(wù)型消費(fèi)、社交型消費(fèi)、娛樂(lè)體驗(yàn)消費(fèi)等各類情緒消費(fèi)的需求不斷增加。

第三，上海對(duì)創(chuàng)新消費(fèi)品牌需求旺盛，仍然是全球首店經(jīng)濟(jì)聚集地，還有國(guó)內(nèi)各種新消費(fèi)品牌也在這里粉墨登場(chǎng)。

因此，在這樣的消費(fèi)變遷背景下，煥新的百聯(lián)西郊按照“超級(jí)社區(qū)能量場(chǎng)”的定位，大幅降低純購(gòu)物業(yè)態(tài)的比例，增加滿足社區(qū)居民及商務(wù)白領(lǐng)文化、娛樂(lè)、休閑、社交需求業(yè)態(tài)的比例，讓傳統(tǒng)購(gòu)物中心變身為一個(gè)“社交茂”“歡樂(lè)茂”。

除此之外，煥新后的商場(chǎng)針對(duì)周邊居民的消費(fèi)特點(diǎn)，還特別強(qiáng)化了“寵物友好型購(gòu)物中心”的定位。他們?cè)O(shè)計(jì)出SIMON （西萌），作為商場(chǎng)專屬IP。SIMON是一只熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)、熱衷交友、渴望成龍的小蜥蜴，它對(duì)包羅萬(wàn)象的世界抱有好奇與善意。

百聯(lián)西郊的新IP SIMON，來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

空間重塑

早期的百聯(lián)西郊，是一種洋溢著北美陽(yáng)光海岸浪漫主義氣息的商業(yè)，頗具前衛(wèi)性。商業(yè)體整體建筑呈圓弧形，為內(nèi)街式商業(yè)中心。南北兩棟建筑單體高低錯(cuò)落，中間以一道內(nèi)街分割。

它的核心設(shè)計(jì)理念是源于“上海母親河——黃浦江貫穿整個(gè)市區(qū)”的設(shè)計(jì)靈感，通過(guò)一條弧線型的露天步行街，串聯(lián)購(gòu)物中心兩端的主入口與中庭廣場(chǎng)。

而此次升級(jí)，是在它原有的開(kāi)放式結(jié)構(gòu)特征的基礎(chǔ)上，從平面、空間、立面等維度進(jìn)行優(yōu)化重構(gòu)。下面我們來(lái)詳細(xì)分析一下。

1、外立面的風(fēng)格，從時(shí)尚和奔放，變成了一種有品質(zhì)的沉穩(wěn)

早期的百聯(lián)西郊，是典型的北美陽(yáng)光海岸度假風(fēng)格的商業(yè)建筑群落。她保持著淡白色和米黃色的色調(diào)，營(yíng)造出一種度假感的活力和愜意。

早年百聯(lián)西郊主入口

改造后的百聯(lián)西郊主入口， 來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

而這次更新改造后，新的立面用了略帶深沉的咖啡色，并將SIMON這只小蜥蜴騰躍于主入口大門，代表了一種新的寵物友好、包羅萬(wàn)象的場(chǎng)所精神。

這次改造在建筑材料方面，選用了更先進(jìn)的新型玻璃和有靈動(dòng)感的咖色鋁板飄帶，如同藤蔓生長(zhǎng)一樣，環(huán)繞在整個(gè)立面。這種獨(dú)特的肌理和質(zhì)感給人帶來(lái)一種舒適的感覺(jué)，她看似堅(jiān)硬卻包容、看似冷酷卻糅合，形成一種精致而簡(jiǎn)約的形象特色。

同時(shí)這幾條環(huán)繞商場(chǎng)立面的綠意飄帶，經(jīng)由東入口處，轉(zhuǎn)入到由露臺(tái)與濱水沿岸合力呈現(xiàn)的潮流年輕人午夜歡聚之地，在不同的城市視角都體現(xiàn)了豐富多樣的表情。

煥新后的百聯(lián)西郊外立面，來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

而在項(xiàng)目?jī)?nèi)庭建筑，大量采用清水混凝土色調(diào)，體現(xiàn)自然肌理的現(xiàn)代材質(zhì)，并結(jié)合每層的突出于外廊的波浪形露臺(tái)，形成了海浪一般的靈動(dòng)。這些露臺(tái)和外廊部位都種植了垂直綠化，讓整個(gè)商業(yè)體融入一種崇尚健康生態(tài)的氛圍。

煥新后百聯(lián)西郊內(nèi)部，來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

2、內(nèi)庭廣場(chǎng)的深度解構(gòu)

早期百聯(lián)西郊最大的特色就是它開(kāi)敞的園林景觀中心廣場(chǎng)，這個(gè)將近2,000㎡的廣場(chǎng)空間，具備非常好的舒適感。它是百聯(lián)西郊的名片和靈魂之所在。

煥新之后，原先的內(nèi)庭廣場(chǎng)也被深度解構(gòu)，從地下二層向上形成“騎樓式”大臺(tái)階，最后延展成擁有自然流線層疊的下沉式廣場(chǎng)，這就為舉辦各式文化藝術(shù)展覽、演出、音樂(lè)會(huì)等大型活動(dòng)提供了動(dòng)感開(kāi)闊的場(chǎng)所。

改造后的內(nèi)庭廣場(chǎng)，來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

并且這種垂直而下的廣場(chǎng)重構(gòu)，也實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部多首層的效果，人們順著生態(tài)盎然的樓梯拾階而下，在游逛漫步中，來(lái)到了地下二層。來(lái)自內(nèi)部廣場(chǎng)的瀑布般人流緩緩的注入到地下的商業(yè)體，也大大提高了地下兩層的商業(yè)坪效。

改造后的百聯(lián)西郊中心廣場(chǎng)，來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

而圍繞廣場(chǎng)中心軸線的垂直電梯，也被賦能了3D影像功能，它為未來(lái)的品牌展示提供了新的靈動(dòng)界面。

改造后的百聯(lián)西郊中心廣場(chǎng)， 來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

3、整體動(dòng)線的優(yōu)化提升

動(dòng)線是一個(gè)商業(yè)體的血脈。而如果血脈不通，將會(huì)導(dǎo)致部分組織和肌肉的死亡，它對(duì)于死角店鋪是致命的傷害。

改造后的百聯(lián)西郊，進(jìn)一步解決了內(nèi)外兩條雙環(huán)動(dòng)線的斷流和聚客問(wèn)題。如今這條長(zhǎng)約400米的環(huán)形動(dòng)線聯(lián)通了東西兩大中庭的整個(gè)平面空間，并且通過(guò)一步一景的景觀設(shè)置，將商業(yè)與自然巧妙融合，室內(nèi)與室外動(dòng)線融通。

圍繞動(dòng)線的貫通，商場(chǎng)內(nèi)店鋪的展陳空間與視覺(jué)效果也獲得了優(yōu)化提升，再結(jié)合自然光的變幻，為場(chǎng)景氛圍賦予上更多的社交屬性標(biāo)簽。

改造后的東西兩大內(nèi)中庭，來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

4、屋頂?shù)谖辶⒚娴母脑焯嵘?/strong>

早期的百聯(lián)西郊，頂層除了停車場(chǎng)，較早就引入了足球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)，后續(xù)更有了馬術(shù)場(chǎng)。

而此次改造后完全貫通的“第五立面”，擴(kuò)展出百聯(lián)西郊最大的室外綜合活動(dòng)空間——全年齡段的空中樂(lè)園，并且通過(guò)500米的慢跑環(huán)道將攀巖、滑板、腰旗橄欖球、飛盤、無(wú)動(dòng)力樂(lè)園一系列運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)鏈接起來(lái)。

當(dāng)然這樣的屋頂運(yùn)動(dòng)場(chǎng)模式已經(jīng)成為當(dāng)下購(gòu)物中心的一種操作慣例。

百聯(lián)西郊的屋頂跑道，來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

品牌升級(jí)

由于新的定位是“超級(jí)社區(qū)能量場(chǎng)”，所以項(xiàng)目的品牌煥新就以“健康能量場(chǎng)、活力能量場(chǎng)、可持續(xù)能量場(chǎng)”為核心，大幅減少了原有的零售品牌，而是進(jìn)一步圍繞健康運(yùn)動(dòng)、社交、娛樂(lè)主題店鋪為抓手，最終成為匯聚一個(gè)美好生活能量的平臺(tái)。

截至目前，已簽約了近200個(gè)品牌，其中長(zhǎng)寧、上海乃至全國(guó)首店達(dá)50家。

在健康主題方面，項(xiàng)目引入全新場(chǎng)景的零售即體驗(yàn)娛樂(lè)形象店和概念店，形成多種健康生活影像：從晨練騎行，到午后高爾夫，再到傍晚的滑板和壁球；室內(nèi)外攀巖場(chǎng)混搭運(yùn)動(dòng)跨界展廳、專業(yè)健身俱樂(lè)部串聯(lián)綠色健康餐，這些業(yè)態(tài)與居住在西郊片區(qū)的時(shí)髦運(yùn)動(dòng)達(dá)人們共同構(gòu)建起一處追逐健康能量的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。

為打造西郊新的社交舞臺(tái)，項(xiàng)目聚焦年輕客群在社交娛樂(lè)過(guò)程中追逐多變有趣和自我展現(xiàn)的心理，從屋頂、中庭、到下沉廣場(chǎng)，以星空露營(yíng)、互動(dòng)影院、濱水酒吧、小劇場(chǎng)、小酒館、沉浸式美食的形式來(lái)激發(fā)打卡、體驗(yàn)、歡聚的社交活力場(chǎng)。

為回歸生活，項(xiàng)目集聚兒童書店、主題樂(lè)園、玩具旗艦、素質(zhì)培訓(xùn)、創(chuàng)新探索、戶外樂(lè)園等規(guī)劃全維度親子成長(zhǎng)主題，同時(shí)串聯(lián)智能穿戴、新能源業(yè)態(tài)、有機(jī)生活方式和綠色空間場(chǎng)景展現(xiàn)未來(lái)智慧生活。

在新品牌和首店方面，值得一提的是海島村落風(fēng)美食市集集吉WOO，這是一個(gè)由島嶼、船塢、林屋、山丘和水上集市元素構(gòu)成的美食市集。

集吉WOO， 來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

百聯(lián)RISO全食市集長(zhǎng)寧首店，這是聚焦于“食材全鏈路”，集健康、品質(zhì)、美味于一身的全新市集模式。

百聯(lián)RISO全食市集， 來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

同時(shí)還有全國(guó)首店、一站式新潮與科學(xué)養(yǎng)寵的高端綜合體——超級(jí)鳥(niǎo)局上海首店。這也是這里人氣最旺，契合當(dāng)前寵物經(jīng)濟(jì)爆發(fā)而創(chuàng)新出來(lái)的新品牌業(yè)態(tài)。這個(gè)占地近4500平方米空間內(nèi)不僅一站式提供商品零售、洗護(hù)美容、寵物醫(yī)院、體驗(yàn)互動(dòng)等服務(wù)，更有近1900㎡的寵物互動(dòng)及露營(yíng)體驗(yàn)區(qū)。

超級(jí)鳥(niǎo)局店鋪實(shí)景，來(lái)源:房地產(chǎn)觀察家

除此之外，還有各種生活方式店鋪，比如RE而意騎行概念、ICE BREAKER、XSDCDANCE等運(yùn)動(dòng)主題長(zhǎng)寧首店，MELAND兒童樂(lè)園、大手小藝等親子類長(zhǎng)寧首店，椒點(diǎn)、神町、魚藏、yes啫啫、東門口涮肉、大神太神餐飲類長(zhǎng)寧首店、另有絲芙蘭、Peet's Coffee、Blueglass、BWM、大眾ID、智己等頭部品牌加持。

總結(jié)

百聯(lián)西郊在16個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，完成了改造、重新招商和再次開(kāi)業(yè)，這種快速煥新的模式在國(guó)內(nèi)還是非常罕見(jiàn)。

而這樣快速調(diào)改的背后，是依據(jù)兩個(gè)關(guān)鍵要素：

第一，整個(gè)項(xiàng)目的定位方向并沒(méi)有變，仍然是當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)商業(yè)中心；

第二，經(jīng)過(guò)前面18年的積累，已經(jīng)有了很好的客群基礎(chǔ)，百聯(lián)通會(huì)員在西郊沉淀的100多萬(wàn)用戶和超5萬(wàn)優(yōu)質(zhì)的門店社群用戶，大家期待項(xiàng)目盡快入市，以緩解周邊購(gòu)物設(shè)施不足的困境。

所以，這次調(diào)改，并不是徹底的改頭換面，而是一種“換裝迎新”式的改變。

而這次改變的重點(diǎn)就落在幾個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題上：建筑立面的調(diào)整、動(dòng)線的優(yōu)化、中心廣場(chǎng)的調(diào)改，屋頂平臺(tái)的優(yōu)化和全部品牌招商的重塑等等。這種耗時(shí)短、投資較小的模式，在未來(lái)的很多商業(yè)項(xiàng)目中將會(huì)是一種常態(tài)。

18年時(shí)光彈指一揮間，當(dāng)初那個(gè)橫空出世、令人驚艷的百聯(lián)西郊不見(jiàn)了，而留給我們的是一個(gè)持久的、溫暖的社區(qū)第三空間。

很多商業(yè)界人士一提到調(diào)改，都想著用一種顛覆性的模式進(jìn)行徹底的改頭換面。但當(dāng)市場(chǎng)需求和周邊環(huán)境沒(méi)有發(fā)生巨變時(shí)，顛覆性的變革往往會(huì)帶來(lái)毀滅性的后果。

很多時(shí)候順其自然、緩慢迭代就是一種最優(yōu)路徑。蘇東坡所言的“著力即差”，講的就是這個(gè)道理。

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：////////

杭州：/ |蘇州：|福州：

華北地區(qū)-北京：/////

華南地區(qū)-廣州：|深圳： /

西南地區(qū)-成都：///// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥： |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：/ |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢(shì)、新觀察

行業(yè)趨勢(shì)

國(guó)際案例