近期，有網友爆料位于昆明市呈貢區斗南版塊的卓越“滇池晴翠”項目存在未批先售，違規收取誠意金、辦理“低首付”、“首付貸”、甚至可以“二變一，二套房變首套房”等違規行為，中國企業網隨即派員介入調查。

在卓越“滇池晴翠”售樓部，記者前腳剛邁進大門就發現在入門的左側墻壁上張貼著昆明市呈貢區住房和城鄉建設局于2023年3月21日統一印制的“溫馨提示”。“提示”稱：

近期我局接到購房人投訴，反映有部分售樓部銷售人員和房產中介通過為購房人做“假流水”、辦“假離婚”等違法違規的方式逃避稅收、騙取貸款，存在巨大的資金安全隱患，故特意提醒廣大購房者需謹防以下行為：

一、謹防“首付貸”風險

“首付貸”是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構為購房人提供資金拆借業務。

二、謹防“假流水”風險

銀行流水造假被發現，會被銀行拒貸，而且會進入貸款機構的黑名單，以后在這個貸款機構或跟該貸款機構有關聯的地方申請貸款，均會受到很大影響。

三、謹防“二變一”風險

有個別中介機構或個人，宣稱能提供服務幫助購房人將“二套房”變為“首套房”，實際是以“假離婚”，或提交“假流水”，或其他“假資料”的方式“通過”銀行貸款審核，這些行為均屬于違法違規行為，存在較大風險。

四、謹防“騙貸”風險

每位購房者在各銀行或金融機構能夠獲得的貸款額度，將由各銀行或金融機構根據貸款人提交的申請材料進行審核后做出決定。

請各購房人依法依規籌措資金，合法合規購買房屋，謹防各類房地產領域的經濟欺騙行為，謹防產生經濟糾紛，以免為您帶來經濟損失。

未取得商品房預售許可證，涉嫌違規收取誠意金、違規開展“首付貸”以及違規代辦“二變一”業務

記者在置業顧問的指引下了解了該項目的區域、交通及配套情況以及目前準備開盤預售的A4地塊2#樓。

在聽完沙盤的介紹之后，記者向其詢問有關“零首付”以及“低首付”買房的相關事宜，該置業顧問回答稱：“目前沒有這個政策，如果你們想考慮這個政策的話，因為我們是25號（8月）拿證這棟樓是，可以先交個認籌金。幫你留個名額試一下，如果開盤有了你就買，如果沒有就退給你。因為每次有的話也不是所有時段都有，也就是幾個名額，也不是每個客戶都需要，因為這筆錢我們是需要給你付進去的。

記者了解到所謂的“低首付”買房是指開發商將一定比例的首付款打給購房者個人賬戶上，然后購房者用這筆錢以及個人的部分資金在銀行辦理按揭，購房者只需要付每月月供就可以，最重要的是開發商的錢還不用還，不過“低首付”購入的商品房的合同價格會比正常貸款的合同價格要高。

記者在售樓部現場了解到目前A4地塊2棟在認籌中，認籌金2萬元，2棟共計120戶，有許多樓層已經被預定。記者調查期間，該樓棟尚未取得預售許可證。

記者在現場繳納了2萬元誠意金后，接待記者的置業顧問在《滇池晴翠項目簽約信息表》中注明：客戶接受低首付政策購買，待開盤申請名額、網簽，如果公司沒有政策，申請退認籌金。

除此之外，當記者表示自己名下有貸款，且在昆明已有房產的情況下，按揭貸款是不是要提高首付比率且利率上調？

為此，置業顧問告知記者，如果想首付20%，并且想把這套房子貸款做到首套利率，需要記者花點手續費，找人做到“二變一”，大概費用4萬多元。

根據中華人民共和國住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第一條第一款規定，加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

《商品房銷售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用”。第三十八條違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責任停止違法行為，沒收違法所得，收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

《城市商品房預售管理辦法》第六條、第十三條規定，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。

記者了解到，9月28日，卓越晴翠花園一期A4地塊2幢方才取得預售許可證明。

那么開發商墊資的“低首付”買房是否合法合規呢？

2017年9月29日，住房城鄉建設部、人民銀行、銀監會聯合發布《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房[2017]215號），其中第一條嚴禁違規提供“首付貸”等購房融資規定，(一)嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資。房地產開發企業、房地產中介機構不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款，不得組織“眾籌”購房。(二)嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務。互聯網金融從業機構和小額貸款公司不得以線上、線下或其他任何形式為購房提供首付融資或相關服務。”該通知進一步明確不管是房地產開發企業、房地產中介機構還是小額貸款公司均嚴禁從事“首付貸”業務。

2021年9月3日，云南省住房和城鄉建設廳、云南省發展和改革委員會、云南省公安廳等八部門聯合印發《云南省持續整治規范房地產市場秩序工作方案的通知》， 整治重點內容包括：未取得商品房預售許可,以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等;通過提供 “首付貸”或者采取 “首付分期”等形式,違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款等違法違規行為。

在實施步驟中的第二階段：檢查和整改（2021年10月-2024年）

全面復查。各地主管部門要在企業自查率達到100%的基礎上進行嚴格復查。要合理安排進度,原則上在三年內,對正在銷售、正在建設、正在提供服務的項目 (企業),復查率要達到100%。重點檢查。對群眾信訪、投訴較為集中、媒體曝光的不良企業進行重點檢查。對查實的違法違規行為,依法及時進行處理。

各地住房城鄉建設部門要充分發揮群眾監督和媒體監督作用,公布投訴舉報電話和信箱,暢通投訴舉報渠道,引導公眾參與整治規范房地產市場秩序行動,鼓勵群眾直接舉證、舉報,征集各類線索。對群眾反映強烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦,積極主動回應社會監督,著力構建房地產市場共治共管的局面。

營造良好輿情環境。各地要綜合運用報紙、電視、廣播、網絡等新聞媒體,加強正面宣傳,正確引導輿論,及時總結推廣整治工作做法、經驗和成效,曝光典型違法違規違紀行為、公布調查處理結果,始終保持高壓態勢,發揮警示震懾作用。省住房城鄉建設廳等部門將在官方網站上進行動態發布,形成濃厚整治氛圍,為整治工作創造良好輿論環境。

針對卓越滇池晴翠項目存在的諸多問題，記者嘗試通過卓越集團媒體聯絡通道發去采訪請求，同時10月7日記者致電卓越集團服務監督熱線，對上述問題進行反饋，但截至發稿前未獲回復。

接下來記者將向有關部門進行反映，后續進展，中國企業網將持續予以關注！

文章來源：中國企業網