萬科東廬的樣板間亮相后，立即引起“哇”聲一片。

營銷需要講故事，萬科依然是講故事的高手。

萬科東廬從精裝上講故事，以“小空間、大居住”的理念，將收納空間做到極致，受到剛需、剛改購房人群的追捧，還吸引了很多開發商和媒體同行參觀學習。

萬科東廬的產品設計、裝修細節給行業帶來了一次革新。

壹

看完萬科東廬的產品，房小評想到了汽車消費觀念的演變——

汽車消費觀念經歷了從無到有，從有到好，從好到新的三個發展階段：

從無到有——捷達、桑塔納滿街跑的時代；從有到好——寶馬、奔馳成為中產家庭標配的時代。

在從有到好的時代，大家買車必看：品牌-性能-配置。這時候的汽車消費特別像當下的房產消費。大家買房主要看：地段-品牌-產品。汽車的外觀和發動機就好比房子的社區和戶型，汽車的內飾就好比房子的裝修。

今天的汽車消費進化到了從有到新的時代：隨著經濟增長、家庭收入步入新常態，買車的選擇更加分化，有的看性價比，有的要個性化。

汽車從耐用品轉向了一般消費品，很多人放棄了追逐奔馳、寶馬這樣的中高端車。而新能源汽車使用年限短、年化折舊值高的缺點，這幾年已經被消費者逐漸接受，她環保、成本低，滿載高科技裝置，高顏值，更前衛。

所以騰勢D9在MPV市場撼動了別克GL8的霸主地位；蔚來、理想豪華SUV，搶了寶馬X系不少客戶；讓一向不愁賣的奔馳GL系列也有點慌。

擁抱新事物，接受新理念，是每個企業該有的創新思維。

萬科東廬的準全屋裝修交付和深挖“小空間、大居住”理念的做法，是不是意味著房地產消費從有到新的時代到來？

當大家拿面寬、園林、得房率等指標來評價房子的時候，萬科東廬則是在講生活方式，講生活場景，讓看房人將自己帶入場景，想象著自己推開這扇門，在這里吃飯的場景。

從剛需、剛改人群追求性價比的角度出發，強調極致收納，“省空間就是省錢”。萬科東廬的產品設計是一次成功破圈，給北京萬科掙了面子。

貳

房小評相信，會有很多人喜歡萬科東廬，項目開盤也會賣得不錯。

但是，北京萬科接下來能否拿萬科東廬這個產品“大殺四方”呢？

這還需要觀察。

畢竟，萬科東廬定位剛需、剛改，而目前北京市場的購房需求主要是改善需求。

一位熟悉通州樓市的業內人士說：預計萬科東廬首次開盤成績會不錯，但是整盤快速去化存在困難：

1、難以逾越的通州“雙限”。萬科東廬位于通州物資學院板塊，距離地鐵6號線物資學院站不到1公里距離，臨近朝陽區，但是受通州的“雙限”政策影響。

通州“雙限”政策下，非京籍家庭具備北京購房資格條件后，還需要在通州繳納連續3年的社保或納稅才可以買房；京籍家庭有1套房則需要在通州落戶滿3年，或者連續繳納3年社保或納稅才可以在通州買房。京籍無房家庭可以在通州直接買房。

萬科東廬的設計理念應該會被朝陽區白領、小資人群喜歡，但是他們一般沒有通州的買房資格。

這些年隨著通州的學校、醫院等配套條件成熟，也有少數朝陽區、豐臺區等地的京藉家庭把手上房子賣掉，搬到通州區，但是他們一般會選擇金融街融御這樣的項目，臨近通州核心區，有好學校、好醫院資源配套的板塊。

當下通州區域買房人主要是通州本地人，改善居住為主，但是這些人一般不選擇物資學院板塊，這里更臨近朝陽區，距離通州核心區較遠，周邊城市界面也一般。

2、居住文化的相融性。“小空間、大居住”在日本比較流行，在北京上海的城市核心區、高房價地區也比較容易接受。但是在通州，房價相對便宜、人均居住空間大，當地人會接受萬科東廬嗎？

房小評調研了通州幾個在售項目的客戶情況后發現，這些年因為通州的城市副中心建設，當地人拆遷、就業機會也比較多，買房人購買力強，買大房子和洋房的需求大，價格不是買房的最主要考量因素。

通州人買房，整體上處于汽車行業的“從有到好”階段，賣掉舊房子，換成有電梯的、外立面顏值高的、面積大的洋房，住起來有面子......

3、產品理念是否主流。萬科東廬的產品設計很驚艷，客戶定位是剛需、剛改人群。

但是，從各大中介的成交數據看，當下北京樓市需求是改善需求為主。

老齡化、少子化、生活成本高，可支配收入和在家鄉就業差距不大……

這些新變化導致年輕人離開北京的越來越多，那種對“小空間、大居住”有著執念的“奮斗型媽媽”、“精致獨居者”越來越少……

當下，在北京地產圈流傳著這樣一句話：現在買房的人都是有錢人。

有錢人會聽你講“小空間、大居住”的故事嗎？

中國房評報道原創發布????

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