剛剛，光明國企新盤特發·學府朗園拿證，推790套建面約88-143平的3-5房住宅，折后總價約288萬起，11月18日開盤。

淘哥提醒，早在2016年6月，光明商住混合用地 （A646-0059）出讓，綜合樓面單價就已經達到了約2.76萬/平，這塊地就是后來的龍光玖龍臺。

2017年7月，龍光玖龍臺一期第一批住宅入市，備案均價高達約4.49萬/平，其中建面約89平的3房，總價約371萬起，比剛取證的特發·學府朗園，同面積段了房的起步總價高出約83萬，貴了約29%。

再把時針撥到2019年，當年，光明新房已經破5、二手房已經破6，誰能想到，4年后的今天，光明房價竟然回到了2017年之前。

注意，特發·學府朗園可享受6重優惠：VIP登記享折扣97折、凍資折扣97折、開盤折扣92折、開盤限時折扣加碼99折（限11月18日24:00前成交客戶）、特發驚喜禮1年管理費（限前200名成交客戶）、成交即可砸金蛋贏好禮。

超高性價比遇上開盤底價折扣，感興趣的朋友一定要馬上去i深圳登記，而且最好在開盤當天買，能享受到的優惠力度更大。

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01.

總價2字頭起買3房

深圳西部性價比之王

看到這里，部分粉絲可能會有疑問：價格為什么這么低？是不是配套不行或者產品太差？

還真不是，特發·學府朗園由國企特發打造，約200米就是13號線（在建）人才專線首站公明北站，直線可達南山科技園、深圳灣。

約800米就是深圳外國語學校光明學校，旁邊就是深圳青少年足球訓練基地，附近還是“深圳母親河”茅洲河，占據頭排河景。

項目位置示意圖

近13號線首發站、深圳外國語學校光明學校+一線河景+國企3-5房，總價約288萬起就能上車，算下來3成首付僅約86萬起、月供不過萬。

這個價格什么概念？一句話總結：特發·學府朗園簡直是深圳西部性價比之王。

1、從商品房總價看，光明市場主流3房預算，就能買特發·學府朗園的4房。

目前，光明新盤中，像特發·學府朗園這種綜合素質比較好，建面約85-110左右的3-4房，總價大概在350-530萬。

而特發·學府朗園建面約114平的4房，總價約408-467萬，和光明市場主流3房的總價差不多，甚至還能便宜幾十萬。

更重要的是，建面約114平4房還是特發·學府朗園的王牌戶型，沒有犧牲舒適度來換取房間數，而是達到了實用+舒適的完美平衡。

看下圖，此戶型格局方正、動靜分區、大陽臺、多飄窗，使用率高。其中陽臺面寬高達約6.3米，擁有巨幕視野，可俯瞰茅洲河，在晾曬、收納的同時，還有足夠的空間可供品茶、讀書、健身，非常舒適。

同時，此戶型通風采光優良，4開間（3間臥室+客廳）朝南、南向面寬高達約12.1米，主臥衛生間和次臥中間還有一處采光空間，既能做觀景休息臺或者收藏間，還能實現和主臥的南北對流，同時增強了實用性和通透性。

此外，此戶型靈活性也很強，次臥和主臥以及客廳和書房之間的隔墻，可以根據不同的家庭結構、個人喜好，做定制化設計。

而且書房+客廳和陽臺面寬一致，三者可以共同組成一個超25平的闊綽公區，能承載非常豐富的生活場景，舉辦一場生日大聚會都不在話下。

總之，這是一個可變性很高、能滿足全生命周期使用的全能戶型，和同樣總價的光明3房比，房間數更多、靈活性更高、使用周期更長，最重要的是，光明市場主流3房預算即可拿下4房居住空間。

建面約114平樣板間實拍圖

2、從人才房總價看，同樣是3房，特發·學府朗園和光明人才房的總價，幾乎差不多。

前段時間，光明最新公開申購的一批人才房，建面約90平的3房，總價約250-270萬，而特發·學府朗園的3房，起步總價僅約288萬。

同樣是3房，用和人才房差不多的總價，就能上車國企商品房住宅，還擁有完全產權，在流通性上完勝人才房，性價比之高，已不用多言。

更何況，特發·學府朗園的3房戶型設計也很出色，建面約88平就做到了非常正規的3房2廳2衛，和市面上建面約80多平3房只做1衛的戶型相比，生活更方便、舒適。

此戶型為短進深設計，采光面很大，客廳開間高達約3.3米，客餐廳還能實現南北對流。

主臥套房設計、帶270°拐角凸窗，在保證充分通風采光的情況下，進一步提高了使用率。

建面約88平樣板間實拍圖

此外，特發·學府朗園還有建面約97平的3房和建面約143平的5房可選，前者戶戶朝南、格局方正、動靜分離，陽臺面寬高達約6.2米，空間開闊、采光充足。

后者全明通透、4開間朝南，入戶帶寬闊玄關、陽臺面寬高達約6.9米，如果把書房與客餐廳打通，公區尺度非常闊綽，幾乎可媲美福田、南山的大平層豪宅。

3、如果不僅僅局限于光明，而是從整個深圳的維度去看待特發·學府朗園的價格，更能深刻體會到其高性價比。

目前，坪山地段比較優質的新盤，備案均價也集中在3.4-4萬/平，而特發·學府朗園折后單價和坪山相差無幾。任誰看了不感嘆一句：真是便宜。

02.

13號線地鐵口+深外+公園旁

一線河景+國企背書

價格劃算、產品出色外，更錦上添花的是，特發·學府朗園的配套也非常優質。

項目約800米就是54班的九年一貫制學校——深圳外國語學校光明學校，已于今年9月正式開學。

深圳外國語學校光明學校效果圖

深圳外國語學校，是教育部確定為全國首批13所可保送20%高中畢業生上重點大學的外國語學校之一，在全市乃至全省都名列前茅，實力過人，而深圳外國語學校光明學校又是小班制，預期競爭力更強。

最關鍵的是，根據公開信息顯示，今年深圳外國語學校光明學校的入學積分最低僅需29.3分，錄取到8類，相較于深中光明分校、深實驗光明學校，錄取積分低了60-90分，門檻非常寬松。

此外，特發·學府朗園約200米就是雙線交匯地鐵口。

很多人可能不知道，對于光明而言，相比連通福田的6號線，直通南山的13號快線（在建），才是更為重要的存在。

一方面是因為南山作為后來者居上的城市中心，比福田的影響力、輻射力更強，更能帶動周邊區域的騰飛；另一方面是因為13號線（在建）更快、串聯的資源更加高階。

作為深圳3條快線之一，縱觀13號線及其南北延長線，串聯的都是高階資源：深圳灣、后海、高新園、留仙洞等眾多產業高地，西麗、光明城等交通樞紐……

是高科技從業人員非常集中、財富創造力很強、購買力也很強的軸線，它將徹底激活光明作為南山后花園的潛力。

而特發·學府朗園距離13號線二期北延（在建）的首發站公明北站僅約200米，未來可直達寶安、西麗、高新園、深圳灣。

在舒適的步行距離能就能乘坐地鐵，便捷通勤南山，還首站上車、一路有座，避免了擠早高峰的尷尬。

同時，公明北站還有26號線（規劃）經過，根據規劃，26號線建成后，從公明北站出發，可直達寶安機場，非常方便。

更錦上添花的是，特發·學府朗園鄰近茅洲河，擁有頭排茅洲河生態景觀，近享沿河碧道、南光綠境公園、上村生態公園、左岸科技光源等河岸公園美景。

和住在南山大沙河生態長廊旁、均價13萬+/平的南山豪宅華潤城潤璽二期，擁有相似的景觀視野和生態景資源享受。

更為巧合的是，潤璽所在的華潤城是百萬平超級大城，特發·學府朗園所在的特發光明區土地整備利益統籌項目，規模也高達百萬平，定位為“產城融合的超大型宜居宜業社區”，無疑將為項目帶來更多產業、生活、市政等配套。

此外，特發·學府朗園還有國企實力保駕護航，采用裝配式建筑全裝修交付，是光明少有的、直接在實體樓做交付標準樣板間的項目，更加靠譜、安全、放心。

性價比、產品、配套、品牌等各方面素質都非常過硬，特發·學府朗園沒有什么可令人糾結的短板，稱得上是深圳剛需四季度買房的優選之一。

不過，可能部分買房人會糾結一點：樓市還有機會嗎？現在真的可以出手了嗎？

03.

深圳會繼續救市

剛需買房可以出手了

那么，如何正確認知當下的樓市？深圳樓市未來具體如何發展？作為從業20多年的地產老炮，樓市在淘哥這里沒有任何疑問，因為周期演變、房價漲跌看的太多了。對于深圳樓市，淘哥有幾個預判：

1、深圳會繼續松綁樓市。

目前深圳樓市不算樂觀，剛剛過去的“金九銀十”，本來是樓市的傳統旺季，但二手房月度成交都不足3000套。

但是高層已經定義了“供求關系重大改變”，所以為了促進市場恢復正常，深圳肯定還會繼續松綁，無非是時機選擇問題，要堅定信心。

2、如何松綁？二套首付降低、放寬限購，大概率會實行。

當下，深圳二套首付非常高，要7-8成，個人認為，二套首付降低必然會實施，預計會降到4-5成。

再者，深圳有可能降低非核心區的限購門檻，比如東部的坪山、龍崗，內卷嚴重的光明等。

3、繼續松綁后，深圳樓市一定會復蘇，買房人一定會越來越多。

為什么如此肯定？看隔壁廣州，出臺二套首付4成、非核心區取消限購等措施后，現在樓市已經明顯反彈。

據廣州市房地產中介協會稱，繼9月環比增長4.76%之后，10月廣州二手住宅網簽套數環比增長幅度擴大至9.56%。

需要注意的是，廣州樓市的基本面遠不如深圳：經濟水平不如深圳、外地人口比例沒深圳低、樓盤供應量也遠遠大于深圳。

即便如此，廣州樓市在適當的措施刺激下都能復蘇，更何況基本面更加強悍的深圳。所以大家一定要有信心。

4、現在是剛需出手的好時機，能享受更多折扣、優惠。

鑒于深圳樓市今年形勢還比較困難，四季度又有人才房集中供應，商品房去化壓力更大，不得不推出更大力度的優惠、折扣，此時出手，更容易降低購房成本。

5、有機會、坑也多，關鍵要提高認知，選對房子。

樓市的好日子還有很長時間，只是機會大、坑更多，躺贏普漲的時代，一去不復返了。

所以買房需要更加謹慎，尤其是剛需，秉承幾個大原則：1、優選西部2、優選好配套（地鐵、學校、公園、商業、市政設施等）3、優選好戶型4、優選高安全性5、優選高性價比。

這幾大原則，2+3決定了現實（自住）價值，1+5決定了成長性，4保障了最低權益（不會爛尾、收不到房）。

這就像買股票，只有選本身素質就高（對應房子的自住價值）、符合時代特征和發展方向（對應房子的區域/地段），同時又是價格低點（對應房子的性價比），而且還不會爆雷退市（對應房子的安全性）的標的，才有比較大的概率跑贏大盤、跑贏通脹，從容面對生活。

而前文提到的特發·學府朗園，就是剛需選房的樣本。

從配套看，特發·學府朗園近距離就有地鐵快線、優質學校、公園、文體設施等配套，還有一線河景，宜居價值很高。

從產品看，格局方正、使用率高、通風采光佳，居住舒適感到位。

從安全性看，有特發國企品牌背書，又有實體樣板間，不用擔憂交房、貨不對板的問題。

從性價比看，單價不足松山湖高端住宅的1/2，光明市場主流3房預算就能買這里的4房，生活一步到位，非常劃算，也給未來留下了充足的安全墊。

淘哥提醒，剛需看似選擇很多，但是能遇到一個高性價比、綜合素質出色的樓盤并不容易。如今，“深圳西部性價比之王”特發·學府朗園已經取證、11月18日開盤，感興趣的朋友，一定要去現場抓緊看房。

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