當下東莞的樓市，用一句話形容：陽春前夜的黎明之寒！

年末之際，東莞樓市有三件大事值得關注，一是松山湖金地青雲境首開去化率91%，成為東莞第九個搖號選房盤；二是三宗靚地即將出讓，樓面價是焦點；三是整體房價全面進入筑底階段了。

000002事情后，房地產的利空消息已出盡，樓市正式進入筑底企穩周期。

筑底，2024年是東莞的抄底年

根據最新的50城房價泡沫指數顯示，今年10月開始正式進入負指數階段，這個階段的時間長短成為市場關注的焦點。

數據來自：易居

如果類比2014年初至2016年末的周期，房價泡沫負指數周期是2年左右，這兩年的房價整體表現企穩向上的趨勢。

對2014-2016年東莞新房住宅網簽均價復盤，2014年網簽均價9100元/平左右，2015年末網簽均價1萬/平左右，進入2016年末網簽均價1.6萬/平左右。

從房價泡沫數據來看，2014至2016年房價負指數階段的第一年是平穩階段，第二年開始小幅上漲，第三年開始跳漲。

至于其它層面的分析可閱舊文：新猛料！2024年房價拐點，東莞房價將破15萬/平

未知的是這次劇本是否還是會簡單的重復？

注：2016年東莞地鐵2號線開通，2025年東莞1號線開通，時間就是這么巧合。

黃旗南-瑧山境

在這里需要額外補充的是現在M2錨定的是債務，央行發債和地方發債的模式，東實或東莞交投等國企將陸續進入重要角色。

對于大家關心的“新房改”問題，簡單來說就是保障房成為新基建的模式，商品房創造稅源和貨幣。

三宗靚地，拉高樓面價是關鍵

11月6日東莞發布了第三批次擬出讓住宅用地公示清單，涉及南城CBD潤府旁1.72萬平宅地、東城萬達旁2.1萬平宅地、萬江龍灣3.75萬平宅地。

CBD潤府旁地塊采取的競拍方式是價高者得，起拍總價約13.93億，起拍樓面價約2.25萬/平。

對于市場關注的CBD地塊能否破3萬/平或者3.5萬/平（市場價倒推，剔除建安等成本的最高樓面價），重點在于東莞國資是否參股或者額外補貼拿地房企。

央企和東莞國資聯合拿地可能是CBD潤府旁地塊樓面價能否大幅破新高的關鍵，不然即使突破2.6萬/平，地價漲幅也可能不大；目前的東莞的案例有松山湖華僑城松湖原岸(東莞國資占股49%）和濱海灣新區華潤濱海潤府（東莞國資占股40%）。

央企和東莞國資的聯合拿地，可能是當下東莞土拍市場突圍的關鍵。

龍灣-萬科中天世紀水岸

對此，明年主城又將新增三個優質新盤，市場供需關系會發生明顯變化。

綜合來看，2024年是東莞主城的全面爆發年，待入市新盤有東城光大天驕國際、華潤旗峰潤璽、南城建發漫云等。

值得注意的是東莞已發布了2023年區片市場評估價表，涉及商服用地、住宅用地和工業用地的市場評估價，核心區的住宅用地起拍樓面價遠貴于市場評估價（例如，CBD潤府旁地塊起拍樓面價2.25萬/平，市場評估價1.45萬/平），非核心區的住宅用地起拍樓面價基本持平市場評估價。

大利好，降首付或降利率

今年8月底，央行發文規定了首付和利率的基準政策。

近期（11月9日）央行又喊話，適應新的房地產市場供求關系、調整優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展，可能釋放了央行信貸政策的進一步寬松的信號？

央行調整優化房地產信貸政策設計兩個方面，一是首付，二是利率。

松山湖-金地青雲境沙盤圖

現在存量房貸利率基本調整完畢，而新的貸款利率與LPR關聯，目前東莞首套4%，LPR4.2減0.2的優惠利率，變數在“0.2”還有調整空間？

二套最低4.4%，LPR4.2加0.2也要調低？又或者直接調整五年期LPR呢？

值得注意的是現在房地產市場面臨的局面更為嚴峻，是否會涉及首付比例降低呢？

例如，首套最低2成變1.5成，二套最低3成變2.5成等優化政策，多管齊下，讓筑底的樓市開始進入企穩階段。