導語

“雙限”取消后的成都首次集中土拍，呈現出點狀高熱、分化加劇的現象。

◎ 文 / 馬千里、邱娟

11月15日，成都迎來了“雙限”取消后的首場集中土拍，掛牌的7宗地均成功出讓，總建面46.3萬平方米，成交總金額約57億元。熱度方面，由于本次出讓的7宗地均位于成都中心城區，供應質量略有提升，市場熱度略有上升，整體溢價率高達11%，其中華潤競得的青羊蔡橋地塊更是刷新了成都樓板價第二名紀錄。

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清水限價、地價上限相繼取消
供地質量較上批次也略有提升

本次集中土拍是“926新政”出臺后的第二場土拍，繼10月26日首場拍賣“取消清水房限價”后，本次拍賣將首次落地執行“取消地價上限”這一政策，這也標志著在成都實施近三年的“限房價、限地價”政策徹底終結，重新回到價高者得的模式。

本次土拍成都共拿出7宗宅地，總建面僅46.3萬平方米。區域分布來看，本次出讓的7宗地均位于成都中心城區，金牛區和成華區各供地2宗，青羊區、龍泉驛區和青白江區各供地1宗，供地質量較上一輪次略有提升。

值得注意的是，截止10月底，成都2023年涉宅地成交規模494公頃，僅完成2023年成都市各區住宅用地計劃供應量780公頃的63%，供地進度偏緩。因此，成都近期加快了供地進程，除11月15日參拍的7宗宅地外，11月30日還將出讓7宗涉宅地，包含天府新區1宗、溫江區2宗、雙流區3宗和青白江區1宗，采取“競地價”方式進行拍賣，未設置土地限價和最高清水住宅限價。

02

3宗溢價、4宗底價，青羊蔡橋街道萬家灣地塊刷新成都樓板價TOP2

從最終土拍結果來看，競拍熱度冷熱分化進一步加劇。掛牌的7宗地中有4宗底價成交，3宗溢價成交。

其中，青羊區蔡橋街道萬家灣地塊、成華區槐樹店地塊溢價率均超15%，尤其是青羊蔡橋街道萬家灣地塊，熱度尤其高，溢價率高達30%。該地經過多達46輪的競拍，最終華潤以18.4億元的總價競得該地，樓板價高達20800元/平方米，刷新成都樓板價TOP2（華潤今年6月在錦江區中簽金融城東地塊樓板價20700元/平方米，該地塊有多達71家房企參與搖號），歷史上僅次于2022年第三輪集中土拍搖號成交的高新區桂溪街道銅牌村地塊（該地被成都交投搖中，樓板價高達22500元/平方米）。

其次，成華區槐樹店地塊競拍熱度也比較較高，競拍輪數多達23輪，最終越秀以8.93億元的總價競得該地，溢價率為16.8%，樓板價為15300元/平方米，也是刷新了板塊地價。

此外，金牛區國賓地塊被保利低溢價競得，溢價率為1.7%。余下的4宗地（龍泉驛區1宗、成華區1宗、青白江區1宗、金牛區1宗）均底價成交，除金牛區羊犀板塊天府藝術公園地塊被民營龍湖拿下外，另外3宗均是地方國企或城投拿下。

值得注意的是，由于青羊蔡橋街道萬家灣地塊起拍總價高，溢價率高達30%，極大地提升了本輪集中土拍的整體溢價率，11月15日成都集中土拍整體溢價率高達11.1%，較三季度各輪次集中土拍溢價率有明顯提升。

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盈利空間與上批次基本持平
項目去化預期成為房企拿地先決條件

由于成都已經取消清水限價，只能根據周邊在售項目的評價售價來測算盈利空間，本次成都成交的純宅地平均地價房價比約為0.56，平均房價地價差約為11160元/平方米，與上一批次基本持平。

其中本次最熱門的青羊蔡橋街道萬家灣地塊，成交樓板價為20800元/平方米，地塊周邊在售項目眾多，包括城投綠城鳳起蘭庭（建面210-375㎡）、首創禧瑞光華（232-247㎡）、華潤置地鼎信長城錦官和鳴（120-143㎡）、中國鐵建錦樾（126-143㎡）等，其中最近的項目就是城投綠城鳳起蘭庭，平均售價為32475元/平方米，參照這一項目測算的話，地房比為64%，房地差為11675元/平方米，盈利情況在本輪集中土拍中并不突出，但其競拍熱度卻居高不下，主要原因在于地塊所在的蔡橋板塊區位優越、配套成熟，尤其是教育資源十分豐富，吸引了較多地改善性客群，加之地塊本身素質優質，在當前的大環境之下，未來去化速度有保證。

余下的大部分地塊地房比多在60%以下，盈利空間相對充盈。值得注意的時候，天府藝術公園所在板塊是龍湖自2014年就深耕的區域，拿下該地也有其整體考量的原因，也能看出龍湖看中該區域的潛力。

成都的冷熱持續分化證明了在目前市場環境下，房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項目未來的去化難度，核心稀缺資源的熱度依然居高不下，位置欠佳的地塊即使盈利較佳，但大概率難逃被托底的命運。

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央國企依舊是主力
華潤46輪刷新成都樓板價TOP2紀錄

從成交結果來看，央國企依舊是拿地主力。其中，央國企和城投拿地金額占比高達83%，而龍湖成為本場土拍唯一拿地的民企；此外，新希望也有參拍，其余中小民企未見蹤影。

具體來看，經過46輪競拍，華潤以18.4億總價、30%的溢價綠拿下青羊蔡橋地塊，是成都11月15日拿地總價最高的房企，拿地金額占比高達32%，同時該地樓板價20800元/平方米刷新了青羊區的地價新高，也刷新了成都樓板價TOP2紀錄。越秀以8.9億元的總價拿下成華槐樹店地塊，溢價率為16.8%。此外，保利也低溢價拿下金牛國賓地塊，拿地金額為10.2億元。

值得注意的是，龍湖以9.7億元的底價拿下金牛區羊犀地塊，拿地金額占比為17%，該地也是本場土拍唯一被民企拿下的地塊。在當前的競拍模式下，央國企為主的競拍模式將成為主流。

日前，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。各省市也已快速跟進，濟南、合肥、廈門、成都等10余個熱點城市的土拍規則已有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。政策剛落地不久，合肥土拍最高成交單價紀錄就被刷新，濟南彩石地塊競拍輪數多達236輪、溢價率高達50.17%，熱點地塊房企競價盛況再現。

“雙限”取消后的成都首次集中土拍，與上述合肥、濟南取消最高限價后的第一次土拍表現基本一致，也呈現出點狀高熱、分化加劇的現象。11月15日掛牌的7宗地中有4宗底價成交，3宗溢價成交。其中，青羊蔡橋街道萬家灣地塊、成華區槐樹店地塊溢價率均超15%，尤其是青羊蔡橋街道萬家灣地塊，熱度尤其高，刷新了青羊區樓板價新高；不僅如此，16日東部新區三岔街道的兩宗商住地也分別拍出了26%和14%的高溢價，板塊最高樓板價也被刷新。究其原因，“雙限”取消后為開發商留足利潤、調動拿地積極性，土拍市場再度向市場化過度；此外，成都本次集中土拍參拍地塊質量較佳，譬如溢價率高達30%的青羊蔡橋地塊，區位條件和地塊價值優質，并且項目偏高端改善，利潤空間也不再受限，同時未來去化速度有保證。如此來看，當下土拍熱度的維系既要有較好的盈利空間，更離不開良好的項目去化預期。

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