文/金立成

作者簡介：金立成是一位奮斗在一線的創(chuàng)業(yè)者，更是一名活躍在二級市場的投資者，還是一個躬身紅塵的修行者（道家），金巴巴財策創(chuàng)始人，財經專欄作家，擁有17年專業(yè)投資經驗，著有雪球叢書《聰明投資課——一個獨立投資人的心路歷程》，專注于投資教育和家庭、家族財富頂層設計與咨詢。

以下內容為正文：

地產圈又出大事了！萬達集團剛剛割肉賣完萬達電影的股權后，現在又打算賣掉部分一二線城市的萬達廣場，根據有關媒體報道，目前萬達集團已經和國內某些險資機構在洽談出售事宜，具體成交價格是多少，目前還不得而知。

很明顯，萬達集團目前正在面臨現金流危機，單純賣掉萬達電影獲得的現金流恐怕還無法完全覆蓋資金窟窿，現在還要繼續(xù)“割肉”賣掉旗下優(yōu)質的收租資產。投資者要明白的是，一二線城市的萬達廣場，這是優(yōu)質的商業(yè)資源，通過收租獲得的現金流還是非常不錯的，現在萬達集團開始被迫出售旗下核心資產，可見其背后的現金流危機有多大。

那么萬達當前的負債率水平如何呢？截至2023年6月末，萬達商管合并有息負債總額為1412.83億元，其中一年內到期的有息負債292.57億元；相較之下，該公司合并報表內有息負債于2023年初為1359.47億元，同比略有增長3.93%。看樣子一年期即將到期的300億元左右的負債，是讓萬達目前非常頭疼的事。

之前珠海萬達商管一直想謀求在香港上市，以緩解現金流的壓力，目前來看，上市預期仍無明確的時間表。在地產行業(yè)的冬天，如果企業(yè)在融資端的現金流受阻后，經營性現金流又出現青黃不接時，這時候就不得不通過出售資產來還債了。

作為資產接盤俠的買家，這時候是最有議價能力的。在當前這個背景下，地產資產要想變現并非易事，必須要在合理估值上進行打折才行，這樣才能吸引買家入手。從萬達廣場這樣的商業(yè)地產來看，接盤買家的險資看重的肯定是廣場帶來的持續(xù)租金現金流收入，租售比必須要達到險資機構的心理價位才行。

在地產資產的金融屬性逐漸減弱的時代，行業(yè)的嚴冬似乎比很多投資者想象的時間要長得多。近期萬科地產創(chuàng)始人王石在某國際財富論壇上發(fā)表講話稱，目前國內地產行業(yè)起碼還要經歷3-5年的慘痛調整期，短期難言樂觀。

以筆者多年的一線市場投資觀察來看，地產行業(yè)想要見底，必須要有一個核心的投資參考指標才行：那就是租金回報率水平。現在各大城市的房產租金回報率水平不足2%，到底有沒有泡沫，明眼人一看就能明白。

房價上漲的動力下降后，想要理性場外的投資者進場接盤房產，就必須要提高房產租金回報率水平才行，這樣的結果只有兩種：要么通過降低房價來提高租金回報率水平，要么通過上漲租金的方式來提高租金回報率水平。很顯然，目前只能通過前者——也就是降低房價的方式來被動提高租金回報率。

至于租金回報率到多少，才能吸引場外投資者進場投資呢？從專業(yè)投資者的角度來看，租金回報率起碼要到5%以上才會有資金考慮接盤，否則這個市場還大概率會持續(xù)陰跌不止。5%左右的投資回報水平，也可以讓房產作為底層資產讓專業(yè)金融機構去包裝成各類中、低風險理財產品售賣，讓理財投資者變相接盤。

因此，綜上分析來看，地產行業(yè)的冬天還將持續(xù)較長時間，沒有5年左右的市場調整期，讓租金回報率回到合理水平，房價就很難觸底反彈。

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