文/金立成

作者簡介：金立成是一位奮斗在一線的創(chuàng)業(yè)者，更是一名活躍在二級(jí)市場的投資者，還是一個(gè)躬身紅塵的修行者（道家），金巴巴財(cái)策創(chuàng)始人，財(cái)經(jīng)專欄作家，擁有17年專業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，著有雪球叢書《聰明投資課——一個(gè)獨(dú)立投資人的心路歷程》，專注于投資教育和家庭、家族財(cái)富頂層設(shè)計(jì)與咨詢。

以下內(nèi)容為正文：

地產(chǎn)圈又出大事了！萬達(dá)集團(tuán)剛剛割肉賣完萬達(dá)電影的股權(quán)后，現(xiàn)在又打算賣掉部分一二線城市的萬達(dá)廣場，根據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，目前萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)和國內(nèi)某些險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)在洽談出售事宜，具體成交價(jià)格是多少，目前還不得而知。

很明顯，萬達(dá)集團(tuán)目前正在面臨現(xiàn)金流危機(jī)，單純賣掉萬達(dá)電影獲得的現(xiàn)金流恐怕還無法完全覆蓋資金窟窿，現(xiàn)在還要繼續(xù)“割肉”賣掉旗下優(yōu)質(zhì)的收租資產(chǎn)。投資者要明白的是，一二線城市的萬達(dá)廣場，這是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源，通過收租獲得的現(xiàn)金流還是非常不錯(cuò)的，現(xiàn)在萬達(dá)集團(tuán)開始被迫出售旗下核心資產(chǎn)，可見其背后的現(xiàn)金流危機(jī)有多大。

那么萬達(dá)當(dāng)前的負(fù)債率水平如何呢？截至2023年6月末，萬達(dá)商管合并有息負(fù)債總額為1412.83億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債292.57億元；相較之下，該公司合并報(bào)表內(nèi)有息負(fù)債于2023年初為1359.47億元，同比略有增長3.93%。看樣子一年期即將到期的300億元左右的負(fù)債，是讓萬達(dá)目前非常頭疼的事。

之前珠海萬達(dá)商管一直想謀求在香港上市，以緩解現(xiàn)金流的壓力，目前來看，上市預(yù)期仍無明確的時(shí)間表。在地產(chǎn)行業(yè)的冬天，如果企業(yè)在融資端的現(xiàn)金流受阻后，經(jīng)營性現(xiàn)金流又出現(xiàn)青黃不接時(shí)，這時(shí)候就不得不通過出售資產(chǎn)來還債了。

作為資產(chǎn)接盤俠的買家，這時(shí)候是最有議價(jià)能力的。在當(dāng)前這個(gè)背景下，地產(chǎn)資產(chǎn)要想變現(xiàn)并非易事，必須要在合理估值上進(jìn)行打折才行，這樣才能吸引買家入手。從萬達(dá)廣場這樣的商業(yè)地產(chǎn)來看，接盤買家的險(xiǎn)資看重的肯定是廣場帶來的持續(xù)租金現(xiàn)金流收入，租售比必須要達(dá)到險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)的心理價(jià)位才行。

在地產(chǎn)資產(chǎn)的金融屬性逐漸減弱的時(shí)代，行業(yè)的嚴(yán)冬似乎比很多投資者想象的時(shí)間要長得多。近期萬科地產(chǎn)創(chuàng)始人王石在某國際財(cái)富論壇上發(fā)表講話稱，目前國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)起碼還要經(jīng)歷3-5年的慘痛調(diào)整期，短期難言樂觀。

以筆者多年的一線市場投資觀察來看，地產(chǎn)行業(yè)想要見底，必須要有一個(gè)核心的投資參考指標(biāo)才行：那就是租金回報(bào)率水平。現(xiàn)在各大城市的房產(chǎn)租金回報(bào)率水平不足2%，到底有沒有泡沫，明眼人一看就能明白。

房價(jià)上漲的動(dòng)力下降后，想要理性場外的投資者進(jìn)場接盤房產(chǎn)，就必須要提高房產(chǎn)租金回報(bào)率水平才行，這樣的結(jié)果只有兩種：要么通過降低房價(jià)來提高租金回報(bào)率水平，要么通過上漲租金的方式來提高租金回報(bào)率水平。很顯然，目前只能通過前者——也就是降低房價(jià)的方式來被動(dòng)提高租金回報(bào)率。

至于租金回報(bào)率到多少，才能吸引場外投資者進(jìn)場投資呢？從專業(yè)投資者的角度來看，租金回報(bào)率起碼要到5%以上才會(huì)有資金考慮接盤，否則這個(gè)市場還大概率會(huì)持續(xù)陰跌不止。5%左右的投資回報(bào)水平，也可以讓房產(chǎn)作為底層資產(chǎn)讓專業(yè)金融機(jī)構(gòu)去包裝成各類中、低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品售賣，讓理財(cái)投資者變相接盤。

因此，綜上分析來看，地產(chǎn)行業(yè)的冬天還將持續(xù)較長時(shí)間，沒有5年左右的市場調(diào)整期，讓租金回報(bào)率回到合理水平，房價(jià)就很難觸底反彈。

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