自從1958年北京第一次城市規劃以來，北京這座城市就經歷了多次城市發展格局和功能定位的變化。

1958年北京第一次城市發展規劃出臺，在當時蘇聯的影響和大躍進的背景下，北京的城市功能被定位為“大工業中心”。

并確定發展格局是以“市區為行政中心”。

在這種城市功能定位和發展格局的驅動下，北京開始了大規模的“市區拆遷”工作，北京市區從而進入迅速的發展階段。

這種發展格局和功能定位一直到1992年再一次發生重大變化。

1992年北京城市的發展格局和功能定位再一次變化，北京城市功能變成了“經濟中心”，并開始了城市的“去工業化”進程。

城市發展開始從市區逐漸向外擴張“攤大餅”：城市發展從市區開始向城區邊緣組團擴張。

北京從此要開始“野蠻生長時代了”。

到了2004年北京借助申奧成功的春風，開始了城市最猛的擴張時代，“11大新城時代”開始亮相。

北京從市區，再到城區邊緣組團，再到11大新城，北京的城市擴張非常迅猛。

包括房山、大興、亦莊、昌平等新城的崛起，都是在申奧成功以后，北京2004年新城市規劃打造下的結果。

北京的城市功能定位也從“工業中心”，過渡到“經濟中心”，然后再到“世界宜居城市”，大北京的崛起速度肉眼可見。

但是到了2017年，北京最新的城市總體規劃再一次變了。

首先是城市發展功能定位變了，北京更加聚焦于“四大首都功能定位”：政治中心、文化中心、外交中心和科創中心。

這就意味著北京開始了“強化政治，弱化經濟”的功能定位。

而在城市發展格局上，北京開始了“非首都功能疏解”，并在此基礎上提出了“京津冀協同發展”，同時成立了第19個國家級新區雄安新區。

北京要開始“去大城市病了”。

2023年5月10日，一場“高標準高質量推進雄安新區建設座談會”在雄安新區召開。

在這一次座談會中，明確提出：

要扎實推動疏解北京非首都功能各項任務落實，接續謀劃第二批啟動疏解的在京央企總部及二、三級子公司或創新業務板塊等，著手謀劃金融機構、科研院所、事業單位的疏解轉移。

這段話明確了未來幾年，誰將從北京陸續疏解轉移。

首先是“第二批在京央企總部”，央企總部的離京已經基本成為定局，

隨著第二批央企疏解啟動的消息傳出，央企爭奪有升溫跡象。央企總部離京步伐提速，北京非首都功能疏解向縱深推進。

需要強調的是，上海、武漢等城市都是央企總部搬遷的熱門目標，不排除在三峽集團之后，還會有央企總部會遷入武漢。

而按照目前趨勢看，河北雄安新區還是央企離京的最大目的地，2023年雄安新區已經和18家央企簽署了合作協議。

其次是“央企二三級公司或創新業務板塊”。

這也就意味著央企的疏解是“一鍋端模式”，包括二三級公司和創新業務模塊，可能也不能留在北京。

2023年6月30日，北京第一個“央企產業集群”宣布整體落戶雄安。

這個“央企產業集群”就是“中國中鐵產業集群”，中國中鐵將會在雄安新區建設“中鐵雄安基地”，將產業集群整體遷入。

這或許是未來在京央企疏解雄安新區的“核心方式”：從總部到下屬的二三級公司，整個產業集群整體離京。

根據官方的消息，2023年將爭取疏解央企二三級子公司的數量達到30家之多，這些“央企子公司”將會首先入駐雄安。

這也就意味著央企“離京”已經不再是“總部級別”，而是“整體離京”，從總部到二三級子公司，實現了“一鍋端式的疏解”。

最后是包括“金融機構、科研院所、事業單位”可能也就陸續離京。

根據《雄安新區啟動區控規》的功能規劃，我們可以發現雄安新區啟動區除了規劃了“總部區”之外。

同時還規劃了“金融島”，“大學園”和“科學園”等功能區。

這種功能規劃其實背后的含義非常明確。

可見除了“央企總部”之外，北京的“金融機構”大概率將會搬入“金融島”，在京部屬大學大概率將會遷入“大學園”，而在京部分科研機構可能將會遷入“科學園”。

尤其是“總部區”和“金融島”，是雄安起步區的“重中之重”。

所以在“央企離京潮”和“大學離京潮”后，緊接著估計就是金融機構“離京潮”了，北京的城市功能將會迎來“翻天覆地”的變化。

2023年7月3日，首規委還召開了全體會議，會議中還提到了“以釘釘子精神繼續抓好實施，堅定有序疏解北京非首都功能”。

同時審議通過了《首都規劃建設委員會2022年工作總結和2023年工作要點》、《首都功能核心區控制性詳細規劃三年行動計劃（2023年－2025年）》等文件。

這一切的信號，都代表著北京的“非首都功能疏解”，已經進入了“攻堅階段”和“規模化疏解階段”。

五年后的北京和現在的北京，注定將會“完全不一樣”了。

那么，這種變化對北京樓市會有哪些影響？

首先第一點，在整體“非首都功能疏解”的背景下，北京嚴控人口流入的趨勢不會放松，北京常住人口規模在未來五年“只減不增”是大概率。

因此北京的住房限購政策取消的可能性就比較小了。

簡單來說，在人口嚴控的背景下，北京限購政策取消估計難度是比較大的，以房控人依然是核心目標。

其次是北京的“落戶規模”大概率不會擴大了，北京落戶依然將是“地獄模式”，北京未來引進的新人口將以中高端群體為主。

只有全國最優秀的人才，才能被北京看中并引進，才能在北京這個城市真正“留下來”，才能拿到“北京戶口”。

所以在疏解的背景下，北京落戶政策大概率不會放松。

因此，在疏解非首都功能的背景下，期待北京住房限購放松或者落戶政策放松，我們認為都是不太現實的。

戶口和限購，是制約北京房價的最大兩個因素。

所以北京樓市未來的“分化”會非常明顯：

首先是剛需盤，將會越來越難賣。

由于新增人口不斷減少，剛性需求會逐漸減少。

包括城區小戶型老破小和遠郊老破大，接盤的人會變得越來越少，將來有可能將不得不降價出手。

這部分產品本來的接盤對象就是剛需人群，隨著這部分人的需求減少，會對以上兩種產品形成房價壓力。

對于這部分產品，建議盡快置換。

其次是學區房，可能將會進入溫水煮青蛙的狀態。

學區房需要戶籍人口增加和出生人口增加來支持，但是由于北京落戶政策過于嚴厲，戶籍出生人口下降必將成為趨勢。

因此學區房可能也會逐漸進入溫水煮青蛙的狀態。

最后是所有的遠郊區產品，包括密云、懷柔、延慶、門頭溝等片區，除非自己要居住，作為投資升值來說，未來的希望也不大了。

這些都屬于北京的“生態涵養區”，未來連養老的價值都不高。

【直播預告12月19日】

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