我是紫沐，這是我第371篇日記。

最近有篇文章很火。

文章說(shuō)，2022年有CX組織涌入珠城，忽悠了一批人進(jìn)來(lái)高杠桿買(mǎi)房。

其中進(jìn)貨比較多的，就有珠城網(wǎng)紅盤(pán)保利心語(yǔ)。

編輯引用了一組數(shù)據(jù)，用2022年巔峰成交價(jià)16.87萬(wàn)和最新低價(jià)10.88萬(wàn)作對(duì)比。

得出珠城房?jī)r(jià)很虛，高杠桿進(jìn)場(chǎng)死路一條的結(jié)論。

有粉絲看完，問(wèn)我有啥想法。

我說(shuō)我贊同結(jié)論中的一句話：

高杠桿，特別是盲目高杠桿，確實(shí)是條不歸路。

這點(diǎn)我在文章中強(qiáng)調(diào)了很多次。

給粉絲做購(gòu)房規(guī)劃的時(shí)候，也會(huì)非常注重現(xiàn)金流和負(fù)債情況。

很多粉絲都有類(lèi)似的困擾：

比如有300萬(wàn)首付，貸400萬(wàn)是安全線，能買(mǎi)金融城。

貸600萬(wàn)，以現(xiàn)在的收入看也可以接受，而且能買(mǎi)到華景，更穩(wěn)健。

但這個(gè)杠桿，扛起來(lái)會(huì)比較吃緊，會(huì)稍微影響生活。

問(wèn)，要不要加？

通常實(shí)際買(mǎi)房是需要靈活變通的。

比如加幾十萬(wàn)，能從低樓層，換成中高層南向，那肯定建議加。

但在整體產(chǎn)品沒(méi)到質(zhì)變的時(shí)候，我通常建議穩(wěn)一手更好。

因?yàn)楝F(xiàn)在樓市最安全的玩法，就是守正出奇。

以現(xiàn)在房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力，未來(lái)至少會(huì)有一波行情。

在土地財(cái)政被徹底取代之前，樓市都是最安全的保值產(chǎn)品。

這點(diǎn)從剛結(jié)束的政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，里面的態(tài)度和發(fā)言，都能看出來(lái)，操盤(pán)手的決心。

所以樓市未來(lái)會(huì)有行情，是一張明牌。

這種情況下，最安全的做法，自然就是用合理的杠桿，買(mǎi)入稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

那不管行情是明年來(lái)也好，還是后年來(lái)也好，你都不會(huì)錯(cuò)過(guò)這波紅利。

反過(guò)來(lái)，盲目拉杠桿，就算能上更好的標(biāo)的，如果撐不住，倒在黎明前，也沒(méi)有任何意義。

所以我很贊同，控制杠桿這個(gè)結(jié)論。

但文章里有些信息，有些數(shù)據(jù)，有些觀點(diǎn)，我覺(jué)得有點(diǎn)偏頗，還需要完善。

1.珠城炒家的數(shù)量

投資客肯定是有的，每個(gè)版塊都有。

只是珠城流量太大了，又是廣州房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)。

價(jià)格有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，往炒家身上靠，這玩意大家喜歡看。

事實(shí)上，珠城大部分投資客，都在小盤(pán)上面。

真正有資本去砸標(biāo)桿產(chǎn)品的，不多。

特別是3000萬(wàn)以上的，大部分都是有錢(qián)人買(mǎi)來(lái)自住。

所以你能看到像譽(yù)峰、花城灣，還有往上的頤德、尊府、匯悅臺(tái)。

不管市場(chǎng)冷還是熱，價(jià)格都漲得很穩(wěn)定。

因?yàn)檫@些頂級(jí)資產(chǎn)，它不僅能滿足有錢(qián)人的需求，還能滿足他們的欲望。

這樣的產(chǎn)品，非常有稀缺性。

所以珠城這段時(shí)間確實(shí)埋掉了不少人，但都是買(mǎi)小盤(pán)的投資客為主。

2.保利心語(yǔ)不太可能被CX組織控盤(pán)。

就這兩年渠道反饋的真實(shí)信息來(lái)看，大部分成交應(yīng)該都和該組織無(wú)關(guān)。

而且去年巔峰期高單價(jià)成交的，更不可能是他們。

因?yàn)槟瞧鸬奈恼乱舱f(shuō)了，這個(gè)組織是忽悠人高杠桿買(mǎi)房。

而去年那個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保利心語(yǔ)的評(píng)估價(jià)并不夸張。

也就是說(shuō)想要高杠桿，必須是買(mǎi)同一樓盤(pán)里面，單價(jià)相對(duì)低的產(chǎn)品，才有可能實(shí)現(xiàn)。

高杠桿，就不可能高單價(jià)。

加上廣州是有兩年限售的，他們?nèi)ツ瓴刨I(mǎi)，現(xiàn)在也跑不了。

所以保利心語(yǔ)的價(jià)格波動(dòng)，更多還是和市場(chǎng)情緒有關(guān)，和產(chǎn)品分化有關(guān)。

把這些信息混在一起玩陰謀論的，還是當(dāng)爽文看看就好。

3.對(duì)產(chǎn)品的重視程度，再高也不過(guò)分。

爆火文章里面提到的數(shù)據(jù)，最高價(jià)16.87萬(wàn)和近期低價(jià)10.88萬(wàn)，其實(shí)是兩種不同的產(chǎn)品。

前者，對(duì)應(yīng)的是高層三房帶主套產(chǎn)品。

后者，對(duì)應(yīng)的是低層大兩房產(chǎn)品。

前者，是保利心語(yǔ)流通性最好的產(chǎn)品之一，現(xiàn)在依然能賣(mài)出接近16萬(wàn)的單價(jià)。

后者，不光在保利心語(yǔ)不受待見(jiàn)，在整個(gè)珠城、整個(gè)天河、整個(gè)廣州，都不受待見(jiàn)，結(jié)果自然是跟跌廣州大盤(pán)。

所以你的關(guān)注點(diǎn)，不應(yīng)該聚焦在16.87萬(wàn)和10.88萬(wàn)之間的價(jià)差。

因?yàn)檫@比較毫無(wú)意義，我猜純粹是為了流量才這些寫(xiě)的。

真正有意義的，是要從中看到，那些已經(jīng)不符合現(xiàn)代需求和審美的產(chǎn)品，結(jié)局是怎樣的。

以此來(lái)提醒自己，不要接盤(pán)類(lèi)似的產(chǎn)品。

同時(shí)，如果手中有類(lèi)似的，趕緊拋。

4.珠城的影響力還在擴(kuò)大。

我在之前的文章里說(shuō)，珠城未來(lái)5-10年，依然會(huì)是廣州的絕對(duì)核心。

這個(gè)預(yù)判兌現(xiàn)的概率，最近又大了一點(diǎn)。

畢竟珠城東區(qū)最新的設(shè)計(jì)方案，看著確實(shí)不錯(cuò)。

以馬場(chǎng)地塊為改造核心，中間是大面積的綠植和地下空間。

四周用高端寫(xiě)字樓和住宅產(chǎn)品去圍合點(diǎn)綴，整體給人感覺(jué)大氣又不失精致。

比較廣州核心區(qū)目前的三份規(guī)劃。

珠城東區(qū)的設(shè)計(jì)，比琶洲東和廣州塔的都要好。

而且以珠城的資源和影響力，落地兌現(xiàn)的速度，也會(huì)比琶洲快。

所以珠城東區(qū)真正的頂豪產(chǎn)品，未來(lái)依舊有豐富的想象力。