勇敢的一章

　　在經歷了欠薪風波和各省化債之后，昆明軌交決定自己再想想出路。

　　我這兩天也問了問四號線公司的一位朋友，最近一年多被輿論暴錘的他們，有沒有好一點？

　　相對于其他幾條線來說，四號線公司的待遇更好些。不過朋友還是長嘆一口氣說，今年工資都發不起：

　　公積金都差不多斷繳一年了。

　　據他講，四號線公司開始發不了工資大概是在去年底，其他線路則是差不多從去年下半年就開始了。因為財政不寬裕無法將補貼款及時支付給公司，他們的工資要么就拖一兩個月才發一次，要么就只發半個月，畢竟公司的營收：

　　約65%靠政府補貼。

　　不過有一件事他很肯定：被拖欠的工資和福利，是一定會補的，只是具體時間，就不好說了。

　　昆明軌交準備親自下場開發地產項目的事，他也有所耳聞，但至于為什么在地產市場如此低迷的前提下還要逆勢進場，他不太理解，也不清楚原因：

　　估計也是不得不嘗試一下。

　　1

　　消息是最近才逐漸傳出來的。

　　幾名知曉內情的朋友告訴我，最近昆明軌交在盤算著把之前一級開發的土地盤活，自己親自下場做房地產開發。

　　問題在于，現在誰還買房子？

　　朋友說，昆明軌交的總體策略是給每一個自己開發的項目配上雙保險：

　　學校和醫院。

　　這是昆明地產市場的痛點，對剛需和剛改人群都有不小的誘惑力。

　　財哥也和幾位朋友討論了這事，大家都覺得，這件事有點不可思議，就算配套能給項目加分，且有強大的政府背景，但在肉眼可見的經濟形勢下，這么做還是有不少風險：

　　之前云南城投就是例子。

　　他們覺得，即便軌交親自下場，也不一定會采取獨立開發的方式，更可能是聯合更專業的地產公司來開發。另外，在一定程度上也能幫助政府完成明年的土地出讓任務：

　　但明年后年會更好嗎？

　　地鐵沿線的土地和項目本應是很賺錢的，不過這兩年的地產行情打亂了一切。

　　公開數據顯示，昆明2022年房地產開發投資同比下降 30.8%，尤其是涉宅用地出讓面積才69.84萬平方米，同比大降 62.11%；出讓總價為47.73億元，同比下降58.99%：

　　都快斬到腳踝了。

　　2023年有多低迷就更不用說了。

　　在昆明的6條地鐵線里，4、5號線是比較典型的兩條線路，都是采用PPP模式進行投資建設，分別由昆明軌交兩家子公司四號線公司和五號線公司作為政府出資人代表，履行出資職責。

　　4號線的社會資本方包括北京城建設計發展和中鐵電氣化局，5號線社會資本方包括中鐵建和中鐵四院，運營年限按不同部分分別為15年和30年，項目主要通過運營票務收入、物業和廣告經營收益、土地開發增值收益及政府可行性缺口補貼實現資金平衡。

　　其中，土地開發增值收益，才是四家社會資本方最感興趣的事：

　　賣票和賣廣告能賺幾文錢？

　　四號線公司的朋友也說，人家主要就是來搞地產的，只是沒想到這兩年行情這么差。至于其他收入一算下來，2022年，四號線公司：

　　虧了525萬。

　　2

　　下一個問題是：負債累累的昆明軌交，從哪里找錢來開發房地產項目？

　　財哥在9月份寫的一篇文章里，已經把昆明軌交的困境寫得明明白白。三個月過去，并沒發現太多好轉。

　　昆明軌交公布的三季報顯示，到今年9月末，總負債上漲到1058.69億元，負債率達到69%：

　　其中有息債務余額975.43億。

　　但并表后的營收才8.4億，貨幣資金更少，從年初的約7.8億降到6861萬。

　　如果不增加收入來源，這種負債壓力隨著未來的規劃逐步實施，將會在多年內居高不下。財哥查了查近年昆明軌交在公開債券市場的募資說明書，幾乎每次發債的目的都是：

　　借新還舊。

　　唯一的變化是，隨著今年四季度地方政府化債的力度加大，省本級和昆明市級城投公司的融資利率有所下降，利息壓力相對更輕了。

　　昆明軌交未來還要花哪些錢？

　　到今年9月末，公司主要在建項目包括軌道交通1號線西北延線工程、2號線二期工程，以及包括草海片區土地整理開發項目、福德村地塊土地整理開發項目，未來3年，預計投資支出：

　　將超過12.50億元。

　　這部分資金來源主要通過財政撥款和借款解決。

　　支出的大頭還在后面。未來幾年，昆明軌交擬建第二輪線網規劃的1號線南延段，及目前正在申報的第三輪線網規劃，包括6號線三期、7號線一期、8號線一期、9號線一期等，建設里程合計 71.5公里：

　　預計總投資合計428.1億。

　　地鐵項目審批與建設周期一般為5~6年，而且投資成本還有逐年上漲的趨勢。在這個月公司發布的短債募資說明書里寫得很清楚。比如1、2號線首期工程每公里平均投資5.51億，在建的1號線西北延工程每公里平均投資就漲到了11.83億元。

　　換句話說，要保證未來的資金投入，除了政府撥款：

　　這得賣多少票和房子。

　　當然不能僅僅指望這些，最主力的資金來源應該還是銀團貸款。

　　截至今年一季度，公司合并口徑獲得的銀行授信總額為1552.63億，其中尚未使用的授信額度718.61億，以軌道交通等項目貸款為主。

　　昆明市政府也在幫昆明軌交減輕還貸壓力。

　　今年初，昆明市政府就發文，擬提請各有關金融機構調整昆明軌交貸款結息周期，由季付改為年付:

　　這在AAA級城投主體中相當罕見。

　　此外，昆明軌交有6只債券都在2024年集中兌付，分別在5、6、8、11、12月，本息共計約73億元人民幣。

　　3

　　上個月，昆明軌交開了第二屆招商引資推介會，一口氣把草海地塊、福德城改、世博上蓋、五臘村地塊、呈貢B地塊、新能源充電樁、特色集市等項目擺上貨架。

　　其中，6個土地推介項目占地總面積約503畝，公司還表示，后期還會陸續推介新項目。

　　前面三個是焦點，草海45、46地塊大部分是商住混合用地，福德城改地塊是中鐵諾德·央璽春風原本的規劃用地，世博上蓋是TOD項目。

　　不過財哥后面聽朋友說，招商會結束之后，暫時就沒有然后了。

　　關于福德村地塊，又有另外一段故事。

　　一位接近中鐵諾德的朋友告訴過我，之所以要做這個TOD項目，主要原因是昆明軌交之前欠了中鐵不少錢，但無力支付。后來在政府的牽頭下，合開了央璽春風項目。但現在這種市場：

　　錢沒收回來，又投了很多進去。

　　財哥的朋友知道這件事后，用了最近刷屏的中年老男人聞神的一句emo文案：

　　它是我青春里，失敗而又勇敢的一章。

　　現在賣地是件特別困難的事。

　　數據顯示，截至今年3月末，昆明軌交已簽訂一級開發協議的土地資源3.65萬畝，不過已出讓土地面積只有：

　　0.59萬畝。

　　出讓的土地主要集中在西山區、官渡區和呈貢區。

　　或許地賣不出去，是昆明軌交下場的原因之一，一級開發的成本得盡量收回。

　　知曉內情的朋友告訴我，昆明軌交具體要在哪些地塊上發力，暫時并不清楚，不過估計在4、5號線上以及中心地塊上做文章的可能性更大，而且不排除在好幾處采用TOD模式。

　　地鐵公司發力TOD項目在全國已成蔚然之風。

　　據易居研究院統計，2022年全年，全國有21城的地鐵公司參與拿地，昆明這邊，軌交拿了4塊地，上面提到的世博上蓋和福德城改，都是典型的TOD項目。

　　不過，這并不意味著前面就是一片坦途，看看昆明前幾年的這些TOD項目，你心里大概就有數了。

　　歲月總是虧欠那些記憶力好，卻又偏偏念舊的人。

　　這句話又是聞老師說的。希望如此吧。

　　云財財出品

　　未經授權 禁止轉載轉載請微信聯系