「用商業角度 破解世界變化」

這是「商業偵探佳」的第 106篇視頻

前兩年東南亞經濟頻頻登上財經熱搜，其房產市場也是大熱板塊，房價不斷上漲的同時，房產服務平臺也火速殺出巨頭在美上市。

那2023年東南亞的房產市場還紅火依舊嗎？商業偵探佳「2023全球房產市場盤點」的第三期，就帶大家去看看東南亞房產市場的投資機會！

幾多歡喜幾多愁的東南亞房產

疫情開始以來，東南亞拿到了不少時代的紅利，經濟一路看好。像去年介紹過的越南（回顧），還有菲律賓，去年的GDP增速都在8%上下。整個東南亞的房產市場也跟著火起來，整個地區的投資型房產投資總額，在2022年創下了十年新高，數額接近190億美元。

而其中最火的，就是很多人投資以及移民東南亞的首選——新加坡。

今年我在新加坡出差的時候還聽朋友說，一個400平的大平層，租金都已經飆到了6萬美元一個月（約合人民幣43萬）。這么算的話，一年的租金差不多都能在二線城市買個公寓了。根據新加坡市區重建局（Urban Redevelopment Authority）的數據，新加坡的民用住宅房價在2021和2022分別有10.6%和8.4%的上漲。雖然一國就是一個城市，新加坡的房產2022年產生的GDP，超過了131億美元。而菲律賓雖然人口是新加坡的約20倍、國土面積是新加坡的400多倍，但整個房地產行業去年創造的GDP還不到100億美元。

不過，2023年似乎風向變了，新加坡新房價格在第二季度時出現三年來第一次下滑，季度比縮水0.4%，而新房銷售第三季度季度比則下滑8.3%。新加坡房產到底怎么了？整個東南亞房產投資格局有哪些變化？今天我們邀請了兩個最了解東南亞房地產的朋友，和大家說說東南亞房產的那些事兒。

Race Wong是美國上市公司東南亞房產投資數字平臺Ohmyhome的聯合創始人，Joyce Xu是她的BD經理同事。

Race Wong

Ohmyhome

聯合創始人

Joyce Xu

Ohmyhome

業務發展經理

今年新加坡房產市場好像有點降溫了，你們覺得是什么原因呢？

因為新加坡政府為了抑制房產過熱，而提高了本地購買印花稅ABSD。

Race提到的ABSD（Additional Buyer’s Stamp Duty）額外買方印花稅，是新加坡政府從2011年開始，為了控制過熱的房產市場而提出的。新加坡ABSD已經在2013、2018和2021有過三次上調，今年4月27號生效的新政策算是第四次調整。

如果是第一套房子，在新加坡本地，我們新加坡人是不需要交額外的印花稅的，那第二套房子就開始有20%，然后第三套房子......就這樣一直增加，所以就令我們本地人就不想在本地投資了。

印花稅政府調高了，不僅是針對本地人，也針對外國人。外國人的印花稅從30%漲到了60%。

大家可能聽出來了，這一次額外買家印花稅的提高幅度極大。究其原因，主要就是因為新加坡房價已經連漲了12個季度，政府想要控制房產市場。那大家可能好奇了，新加坡房價到底漲到啥程度了？根據城市土地學會（Urban Land Institute）今年5月的問卷，新加坡的平均房價已經達到了120萬美元，超過香港，成為整個亞太地區房價最貴的城市。

而房子價格越高，受印花稅上漲的打擊就越明顯，所以新加坡的房產市場降溫也不是平均的。

以新加坡為例來說，今年的四宅交易量是在下降的。但是雖然交易量下降了，價格還是在持續地增長。其實核心中央區它的價格是下跌的，原因就是我們剛剛講的印花稅有提高，然后重創了豪宅市場的一個情緒。但是其實除了核心中央區以外的所有地區，新加坡的私人公寓價格全都是在上漲的。因為房產的主要買家還是以本地買家的需求在支撐，所以價格并沒有跌。

新加坡住房市場2023年大降溫，但是商業地產市場卻絲毫不受影響，成為今年的新熱點。一方面原因就是，不管是本地還是海外投資者，在投資新加坡商用地產時，都不需要交印花稅，所以投資的成本明顯更低。另一方面原因，就是商用地產的需求旺盛。根據CBRE的數據顯示，商業地產的租金在今年一直在上漲。

辦公室處于供不應求的狀態，空房率也是不斷下降。

除了不用交印花稅之外，還有其實有更高的回報率。像新加坡的商業地產的回報率起碼是在3.5%以上的。

那新加坡房產整體的投資回報率怎么樣呢？

這幾年新加坡的話，有越來越多的外國公司還有人才入駐。然后剛好是疫情期間，他的房屋供應量也非常有限，就導致新加坡這幾年的租金飛速上升。其實新加坡整體的如果是住宅房產的話，它的租售比在3.5左右，比較好出租、好賣。

那養房成本高么？

如果是市區中高端的房產的話，它每個月的物業費大概兩房可能是在500到600。

那除了新加坡商用地產比較火，東南亞房地產還有什么其它新變化？

持續走熱的菲律賓房產

新加坡投資人現在開始關注和投資菲律賓和馬來西亞等周邊高經濟增長國家的房產。我們新加坡人現在不可以投資太多新加坡了。之前我們會投資很多英國、美國、澳洲這些國家，可是現在很多新加坡人都在投資菲律賓。如果說整個菲律賓，哪一個國加投資的最多，其實就是新加坡人。

因為現在菲律賓處在一個房屋短缺的一個情況，我們看了之前的數據，現在大概是有六百多萬套短缺。但是每一年菲律賓的市場只能建設大概20萬到30萬的這樣一個房屋的數量。所以其實它的供應量跟不上它的需求量。然后它現在又是一個城鎮化進展的一個市場，所以很多人想要到馬尼拉這種市區來工作，那他的租賃需求就是非常高的。

不同國家的投資回報率會不一樣。好像剛才Joyce說的，就新加坡的租售比是在3%到5%左右。購房者主要他們就當然是考慮移民、稅務，還有交易等因素。但如果說是馬來西亞的，就大概是在4%到5%左右。而在高增長國家，如菲律賓的租售比，就能高達7%到9%。

租售比，就是月租金除以房價，是一個衡量房產投資價值的重要指標。

一般來說租售比在1/300到1/200就算是不錯的，相當于年回報率在4%-6%。這樣一算，菲律賓的房產市場確實很有吸引力。而且菲律賓的中小型房價才只需要6.3-9萬美金，入手門檻低很多。

雖然東南亞經濟發展得好的國家，不光只有菲律賓，但并不是經濟發展得好，房產市場就也好。就拿之前我們介紹過的越南和菲律賓比較一下。菲律賓今年經濟增速穩健回升，第三季度達到了5.9%，越南也不甘落后，第三季度的GDP增長恢復到了5.33%。但是房產市場就沒有那么同步了，菲律賓房產價格第一季度年比上升了10.2%，第二季度更是年比上漲了14.1% ，但是越南的整個房地產行業則受到了債務等問題的打擊，甚至在9月整體市值下跌了16%，房價也沒有什么長進。

所以投資東南亞這個比較復雜的區域時，并不能一概而論。那海外買家到底要怎么入手、怎么避坑呢？

需要避坑的東南亞房產

在東南亞投資房產時，有什么坑要小心的嗎？特別是對于海外投資者？

我們會比較建議就是購買本地的大型開發商的項目，本地有口碑的開發商，對這個地區的發展他會比較了解，所以他在建房的時候，在各方面可以做到一個比較長遠的規劃。那有很多是小的海外的開發商，他可能只是在當地做了一兩個項目，他們就走了。那他可能會比較顧及短期的利益，如果有什么問題的話，你可能也找不到開發商了。

之前人家會可能說，我們到柬埔寨去買房子。那柬埔寨那里的很多開發商都是只有外國的發展商，在柬埔寨，他們就建了一個地區，專注賣給海外的投資者。這些地方我們就盡量會回避，因為只要是他們政策一改變，就不可以再一直往柬埔寨投資或是旅游，整個地方就會變成一個死城。我們其實靠近新加坡新山有一個地區就是這樣。所以當大家就是看在東南亞投資的時候，一定要看他們本地有沒有這樣子真正的需求。

我們其實比較建議買家他找的樓盤，里面會有比較多的本地人。那有本地人有自住需求的這一塊地區的話，您以后出租或者是出售都會比較有市場。

對，就是這個樓盤的附近有什么企業industry去支持support這個源頭。如果你附近有很大的公司，比如說Google、Shopee這些大的公司，他們聘請幾千個員工，那就很明顯，這些員工就可以租這個房子。可是如果附近都是賭場，沒什么其他的企業的那就比較難。

那最近經濟比較好的越南呢？投資機會怎么樣？

越南，其實我們很多人都在關注。可是其實那里的那個property的ownership（產權）它還不是很清楚。因為我們知道有一些顧客他們也有投資越南，就說買了房子一、兩年后還沒有收到那張紙，就是證明你是擁有這個產權的。那我們就覺得可能回避一下，等到他們政策就比較清楚一點，可以再回去看一看。

馬上又要進入2024年了，到底東南亞房產又會如何呢？與Race和Joyce一樣，國際房產巨頭Knight Frank最新的報告，也是看好東南亞新一年的市場發展的，尤其是菲律賓的首都馬尼拉，預計會有5.9%的增長。

同時隨著電商的進一步發展，優質物流相關物業也會依然需求旺盛。關于投資東南亞的房產，你是怎么看的？歡迎留言區和我們討論～

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