過去的2023年對于產業園區領域來說，充滿了挑戰。經濟下行，外資撤離，企業關門，對于產業園區來說，都是不可言說的痛。然而，隨著經濟形勢的不斷好轉，2024年，產業園區將迎來新的發展機遇。園區薈（ID：biaozhunpark）特意推出《2024年產業園區10大發展趨勢》如下——

【趨勢一】高質量發展成目標

產業園區是推動產業集聚、優化經濟布局的重要載體，是經濟發展的重要引擎。同時，產業園區也是加快體制機制創新的高地，是推動高質量發展的重要平臺。產業園區的能級和水平，是一個地方經濟發展水平的集中展示。

以國家級經開區為例，2022年，全國230家國家級經開區地區生產總值15萬億元，同比增長8.7%；230家國家級經開區以千分之三的國土面積，每年貢獻了全國約1/10的地區生產總值、1/5的工業增加值、1/5的進出口額和利用外資，成為重點產業集聚區和區域經濟增長極。

毫無疑問，2024年各地都會把產業園區工作重心聚焦到提質提效提速發展上來，推動產業園區的改革再深化、發展再提質、能級再提升，為地方經濟高質量發展、中國式現代化建設實踐打造強引擎。

《河南省開發區高質量發展促進條例》將自2024年3月1日起施行，這應該是開發區高質量發展的第一個地方實施方案。2024年，預計會有更多的地方園區將高質量發展作為目標，并出臺相關的高質量發展促進條例或實施辦法。

【趨勢二】招商引資混戰重啟

隨著2022年底疫情管控的放開，書記省長齊出動，各地“一把手”努力拼經濟成為2023年的主旋律。招商引資成為各地拼經濟的重要手段，與多年前的全民招商一樣，全員招商重現江湖，一場招商引資的混戰再次啟動。在2024年，這一趨勢將更加明顯。

長期以來，上海一直都是各大城市競相追逐的招商目的地，如今卻主動放下“身段”，先后奔赴成都、杭州、武漢等新一線城市招商引資，釋放出非同一般的信號。甚至連香港都成立了“引進重點企業辦公室”，跑到內地招商。

過去幾十年，以招商引資為工具，為經濟增長而競爭，被視為 “中國奇跡”的重要助力之一。招商引資，本質上就是“經營城市”，就是“搶企業”。好現象是，近年來各地為了爭搶企業，紛紛對標國際，推動營商環境改革和法治政府建設。

另一方面，疫情期間誕生的“云招商”利用移動互聯網、大數據平臺賦能，從而實現產業資源的優化配置，也正在成為各地招商引資的重要手段。而諸多的大廠如阿里、合合信息、順豐、京東等也將大數據招商列為新的賦能方向。

【趨勢三】工業上樓時代來臨

一般來說，城市用地有多緊張，工業上樓就有多迫切。“工業上樓”指的是工業企業“研發、設計、生產”均在樓宇中進行。不同于傳統單層廠房，該模式將扁平式廠房匯聚到高樓層垂直空間，對于中小創新型企業很友好——既能解決單獨建廠成本高、配套難以周全的問題，也對產業鏈、供應鏈協同大有裨益。

尤其是對于很多正在進行城市更新的老舊園區而言，“工業上樓”是一種更好的發展模式。早期香港的“工業大廈”，新加坡的“堆疊廠房”等都是“工業上樓”的典型案例，中國一些工業用地緊缺的城市也在逐步試點。2021年，國家發改委發文推廣深圳“工業上樓”。而今，“工業上樓”趨勢正在由沿海向中西部擴散。合肥、武漢、成都等地紛紛推出“工業上樓”計劃。

但“工業上樓”不是為了上樓而上樓，其著眼點還是在于集約利用土地、實現產業協同升級。上海就出臺了全國首個“工業上樓”生態環境保護專項配套政策——《上海市“智造空間”生態環境保護指引（2023年版）》，將“工業上樓”標準化、規范化。

【趨勢四】產業集聚程度提升

中國制造業規模連續14年位居世界首位，中國工業化發展站在新的更高起點上。因此，在2023年9月召開的全國新型工業化推進大會上，要求推動工業經濟回升向好，重點產業鏈高質量發展取得重要進展。目前已有16個省（自治區和直轄市）陸續召開了新型工業化推進大會。

先進制造業是新型工業化的主牽引，是構建現代化產業體系的核心支撐。集群化發展是制造業成長的有效空間組織模式，具有顯著的鏈式集聚效應、知識溢出與協同創新效應。

建設制造強國，就要使制造業量質齊升。如果把企業看作是點，把產業鏈看作是線，那么集群就是面、體，產業鏈上下游企業以及處于產業鏈同一環節企業、同一產業所有集群成員，在一定區域聚集并且相互協作，將最大限度提高制造業綜合競爭力。

毫無疑問，2024年，各地推進新型工業化將呈現百花齊放的良好態勢，各類生產要素不斷向實體集聚，一批握緊機遇的城市將會脫穎而出，更多新業態新模式或將加速涌現。

【趨勢五】主題化特色化發展

綜合性園區曾是一定歷史階段和窗口機遇下的產物。早期的園區開發是以地產模式為主，地產模式帶動了當地投資，也確實引入了不少優質的企業和產業，但是引入產業低端、“二房東”情況嚴重、園區主導產業模糊、運營管理缺失等問題層出不窮，難以形成產業集聚和產業生態。

2019年，各個城市開始對產業用地分割銷售做出進一步的調控和限制。政策倒逼下，主題和特色園區成為新的發展路徑。特色產業園的顯著特點就是特定產業資源的高密集度，有上下游的交易便利、有集成的供應鏈需求、有流動的人才資源、有接力的技術研發等等，形成了企業經營和產業經營的規模效應，讓園區更具靈魂。

上海市在2020-2022年共發布了53個特色產業園區，已經成為上海強化高端產業引領功能的重要引擎。公開資料顯示，2021年上海市特色產業園區完成工業總產值近8000億元，實現營業收入18426億元。作為對比，上海市同期規模以上工業總產值為39498.54億元，亦即是說，特色產業園占比約20%。上海的主題特色產業園區發展路徑成為各地效仿的對象。

【趨勢六】園區數字化智慧化

數字化園區是數字化時代的新起點，它是一個集信息技術、智能化、綠色環保、人性化于一體的新型產業園區。數字化園區的建設是推動數字經濟發展的重要舉措，它將為企業提供更加便捷、高效、智能化的生產和管理環境，同時也將推動產業升級和轉型。

隨著國家“數字中國”、“中國智造”、“新基建”等戰略的部署，數字園區也迎來了新的發展機遇。上海、浙江、山東等地紛紛出臺了關于推進數字化園區、智慧園區建設的指導意見。數字技術如何賦能園區發展，很多企業都已經摸索出了各自的應用場景。

數字化智慧化園區是傳統園區的升級，升級的本質是解決傳統園區的痛點問題。除了通過數字化解決日常的人流、車流、企業訴求、服務進度、空間使用狀態等物業管理難題，還能透過數字化對園區的企業進行賦能，從而助力產業的轉型升級。

2024年，加快產業園區數字化轉型升級，有序推進基礎設施共建、產業數據共享、治理服務協同，引導園區從管理向服務角色轉變，構建虛實融合的產業集群數字化生態，是產業園區的發展趨勢之一。

【趨勢七】綠色低碳漸成標配

黨的二十大報告指出：“推動經濟社會發展綠色化、低碳化是實現高質量發展的關鍵環節?！惫I園區作為產業集聚發展的重要場域，在實現“雙碳”目標中承擔著關鍵角色，也在推動高質量發展中發揮著重要作用。

生態環境部發布的第一批減污降碳協同創新試點中就包括43個產業園區，這些試點產業園區涉及鋼鐵、有色、石化、汽車、裝備制造、新能源等多個行業。截至2023年5月，中國已基本構建起綠色制造體系，在國家層面創建綠色工業園區267家。

在碳中和轉型重塑全球工業格局和貿易格局的背景下，零碳產業園將成為綠色新工業的引擎，為全球工業零碳轉型提供中國方案。內蒙古鄂爾多斯零碳產業園還攜手國內外權威機構及企業共同推動零碳國際標準建設，推動國際認證互信和國際綠色貿易。

另外，以生態環境為導向的所謂EOD開發模式日漸成熟，正在為園區帶來新的發展路徑，生態環境部主導的EOD入庫申報已經向著常態化進行發展。綠色低碳為特征的生態園區正在成為未來主流趨勢。

【趨勢八】融入城市群都市圈

在我國城鎮化進程中，城市群是主要空間載體，都市圈是城市群的核心。培育發展都市圈，既是促進城市群高質量發展的重要手段，也是城市發展的重要機遇。都市圈的出現意味著空間形態的重組，在這個平臺之上，資本、勞動力、土地等生產要素將形成新的流動和布局。

自2021年以來，國家發改委已陸續批復一批國家級都市圈。其中2021年批復南京、福州、成都3個，2022年批復長株潭、西安、重慶、武漢4個。2023年，杭州、沈陽、鄭州、廣州、深圳和青島等6個都市圈則相繼以“非正式”方式公布獲批復或復函消息。

產業園區作為城市群都市圈體系里重要的產業承載空間，以及產城融合的主戰場，需要不斷融入國家的城市群和都市圈戰略當中。利用“通勤圈”+“功能圈”+“產業圈”，將產業園區深度嵌入都市圈的發展之中。產業園區應該探索升級合作模式，打造“無界園區”。

產業園區可以通過空間聯動破解空間資源瓶頸約，促進各發展主體聯動一體化。同時，配合當地統籌，強化核心功能的分工協作，圍繞產業鏈組織方式，實現產業分工明晰、優勢互補，共同塑造最強產業鏈，深度融入當地城市群和都市圈的產業發展體系。

【趨勢九】國企民企抱團共建

園區平臺公司是產業園區開發建設和運營服務的主體，肩負著土地開發、基礎設施建設、園區運營管理的重任，以及融資和產業投資的使命。這兩年，產業園區行業出現了明顯的分化行情。國資園區平臺公司崛起，好園區遍地開花；而民營園區開發企業在各種壓力之下，主旋律都是走輕資產轉型的路。

然而，國企和民企做園區開發各有優劣勢。比如，國資企業做園區會失去許多的靈活性，不如民企做園區一樣，能夠有很多創新和探索的空間。而當下的政策監管背景、融資環境，對民企做園區開發這類重資產業務，又確實不太友好。

產業園區賽道逐漸進入了深水區。國資企業和民營企業各自發揮優勢，抱團共建正在成為趨勢，相比于單打獨斗，抱團取暖能夠在一定程度上降低項目風險，提升競爭力。比如，一些國有園區借鑒了“PPP”的思路，與民企合作進行園區投資。

隨著市場環境和政策的變化，民營企業與民營企業之間，國有企業與民營企業之間強強聯手，一定可以實現1+1＞2的局面。

【趨勢十】融資路徑日趨豐富

2022年9月，東久新經濟REIT成功發售，標志著政府/地方國企型園區公募REITs的先行先試之后，終于迎來了民營REITs的入場。受宏觀經濟周期影響，部分產業園區出現租戶到期不續約、提前退租等情況，產業園類REITs項目近一年多以來走勢不振——嘉實京東倉儲基礎設施REIT領跌，還有中金普洛斯REIT、華安張江產業園REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT以及博時招商蛇口產業園REIT等紛紛下跌。

但產業園作為“國內大循環”的重要基礎，隨著經濟基本面的持續修復，未來發展依舊可期。

融資路徑繼續在拓寬。上海市就支持園區開發運營主體通過掛牌上市、基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)、銀行信貸、債券發行、信托保險等方式拓展融資渠道；支持引進國內外優質園區運營商參與，在園區開發、機制創新、產業培育等方面進行合作；鼓勵各區和園區探索研究“二轉二”開發貸款及貼息支持政策，降低更新成本；鼓勵國有、民營和外資等各類主體加快盤活特色產業園區的存量土地。

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來源 | 園區薈（ID：biaozhunpark）

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