第一章 行業概況

科技園區，以創新為核心的高新技術產業集聚型的綜合區。包括科學研究機構、高等院校、高新科技企業，以及為之服務的商務、生活服務設施和市政、交通等基礎設施。其布局應體現具有良好的生態環境，生活居住的舒適性，信息交通的便捷性，以及低密度、園林化、網絡化的特點。是知識經濟發展的最有效的空間組織形式。

“高科技園區”在世界各國和地區含義大致相同，但叫法不完全一致。如美國稱為“研究園區”(Research Park)，英國稱為“科學園區”(Science Park)或“技術園區”(Technology Park)，意大利、法國稱為“科技城”(Technopole/Science City)，韓國稱為“高科技工業園區”(High－Tech Industrial Park)等。

隨著國家“科技創新驅動發展”戰略的實施，以產業發展為導向的高新技術園區開發取得了重大的經濟成績。近年來，國家經濟發展方式的轉變和經濟結構的調整，對城市產業的升級和城市的開發建設提出了更高的要求。

在中國，科技園區就是為成長型和創新型高新技術企業提供研發載體和增值服務的一種科技園區開發模式，通過科技、地產和金融的有機融合，實現多方共贏。

科技園區是工業地產的高級階段，以產業升級、產業集群為基礎，以創新型和成長型高新技術企業為客群；以戰略性新興產業為主導產業，強調了科技園區的產業定位，保證了科技地產真正成為貫徹國家自主創新戰略和推動戰略性新興產業發展的重要平臺;以房地產開發為載體，遵循市場經濟基本規律為前提，強調了政府、開發商與入駐企業按照契約關系，使園區土地資源、物業資源、企業資源按照市場行為而非行政行為聚攏在一起，充分發揮市場優化資源配置的作用。

科技部數據顯示，2008年全國國家級高新技術產業開發區僅為54個，2023年達到178個。

資料來源：資產信息網 千際投行 前瞻產業研究院

2006年，國家科技部火炬中心發布《建設世界一流高科技園區行動方案》，確定北京中關村、上海張江、深圳、西安、武漢東湖和成都等6個國家高新區作為建設“世界一流高科技園區”的試點園區。2015年6月，科技部召開“建設世界一流高科技園區工作座談會”，將杭州、蘇州工業園納入建設體系。2018年的會議上，合肥高新區和廣州高新區雙雙入選，至此，世界一流高科技園區的試點和示范單位擴大到10家。2021年的行動方案指出，到2023年，目標發展100家以上的多模式、專業化技術轉移示范機構，培育3-5個科技成果轉化示范區、創新創業聚集地。

圖 中國世界一流科技園區基本信息

資料來源：資產信息網 千際投行 GGII

2016-2020年，中國化工新材料產量從1536萬噸增長到2617萬噸，但近年來增速有所放緩。

資料來源：資產信息網 千際投行 前瞻產業研究院

Wind科技園區指數是科技園區題材的上市公司組成的指數。“科技園區”指數主要包含擁有科技產業園區的相關上市公司。

圖 科技園區題材熱度趨勢圖

資料來源：資產信息網 千際投行 Wind

第二章 產業鏈、商業模式及政策監管2.1 產業鏈

按照Wind四級行業分類，科技園區指數的成分股主要集中在房地產開發、房地產服務、綜合類行業等行業。

圖 科技園區指數行業權重

資料來源：資產信息網 千際投行 Wind

圖 科技園區指數總市值占比

資料來源：資產信息網 千際投行 Wind

圖 科技園區指數成分個數

資料來源：資產信息網 千際投行 Wind

科技園區的產業鏈可以分為上游、中游、下游三部分。

從產業上游來看，主要是負責園區規劃和施工建設的單位和企業，分為園區頂層設計和園區建設參與者。

圖 科技園區產業鏈上游

資料來源：資產信息網 千際投行 前瞻產業研究院

從產業中游來看，主要是科技園區運營相關的公司和企業。

圖 科技園區產業鏈中游

資料來源：資產信息網 千際投行 前瞻產業研究院

從產業下游來看，主要是入住園區的企業，涉及生物醫藥、工業、信息技術等多個行業。

圖 科技園區產業鏈下游

資料來源：資產信息網 千際投行 前瞻產業研究院

2.2 商業模式

產業上游的典型企業主要是科技園規劃和建設企業，首先是以政府為主導完成頂層設計，其次是園區的建設和管理。

圖 科技園區上游代表企業

資料來源：資產信息網 千際投行 前瞻產業研究院

產業中游的典型企業主要是科技園運營單位和企業，包括各園區的管委會和民營運營企業。

圖 科技園區中游代表企業

資料來源：資產信息網 千際投行 前瞻產業研究院

以Wind科技園區指數成分中總市值最高三家上市公司的進行收入成本分析。

圖 長春高新（證券代碼：000661.SZ）收入成本分析（單位：億元）

資料來源：資產信息網 千際投行 東方財富網

圖 陸家嘴（證券代碼：600663.SH）收入成本分析（單位：億元）

資料來源：資產信息網 千際投行 東方財富網

圖 張江高科（證券代碼：600895.SH）收入成本分析（單位：億元）

資料來源：資產信息網 千際投行 東方財富網

2.3 科技園區勾地

在科技園區的勾地過程中，涉及到選定科技園區的地域位置的決策時，可以適當運用以下策略和模式：

1. 市場調研策略，對目標區域進行詳盡的市場調研，包括當地的經濟狀況、產業結構、政策支持、人才儲備、交通網絡、生活配套設施等。分析競爭對手的園區選址，了解他們的成功與不足之處，以避免重蹈覆轍。

2. 產業聚集策略，優先選擇已形成或正在形成產業集群的區域，這樣的地區通常擁有更完善的供應鏈、更低的交易成本以及更好的知識技術溢出效應。尋找與科技園區主導產業相匹配的現有產業集群，以便快速融入并發揮協同效應。

3. 政策導向策略，緊密關注國家和地方政府的政策動向，特別是關于科技創新、土地供應、稅收優惠、資金扶持等方面的政策。優先選擇那些提供良好政策環境和優惠措施的地區，以降低園區的運營成本并吸引更多企業入駐。

4. 可持續發展策略，評估目標地區的環境容量和生態狀況，確保園區的建設和發展符合可持續發展的要求。優先選擇那些能夠提供綠色、低碳、循環發展條件的地區，以提升園區的整體競爭力。

5. 綜合成本效益分析模式，對不同地域位置的綜合成本（包括土地成本、建設成本、運營成本等）和預期效益進行量化分析。通過成本效益比較，選擇那些能夠在合理成本范圍內實現最大化效益的地區。

6. 專家咨詢與決策支持系統模式，聘請相關領域的專家組成咨詢團隊，利用他們的專業知識和經驗為園區選址提供決策支持。利用現代信息技術構建決策支持系統，整合各種數據和信息資源，以輔助園區選址的科學決策。

7. 合作與聯盟模式，與當地政府、行業協會、科研機構等建立合作關系，共同推動科技園區的建設和發展。通過組建聯盟或參與國際合作項目，拓展園區的國際視野和影響力，進而提升其在全球范圍內的競爭力。

在實際操作中，可能需要結合多種策略和模式進行綜合考慮和權衡。最終的選址決策應該基于全面、客觀、科學的分析和評估結果，利用策略和模式的優勢，選取科技園區最優的位置選擇。

此外，科技園區勾地通常涉及到一系列的要求和考慮因素。科技園區的勾地首先需要明確園區的產業定位和發展規劃。這包括確定主導產業、支持產業和配套產業，以及相應的產業鏈布局。通過產業規劃，可以確定所需的土地面積、功能分區、建筑類型和規模等。其次，科技園區需要注重土地利用效率，合理規劃土地的使用。這包括優化土地布局，提高單位面積的產值和稅收，以及確保土地的可持續利用。同時，要考慮土地的配套設施和綠化環境，營造宜居宜業的園區環境。

勾地過程中，需要考慮到基礎設施的建設需求。這包括道路、供電、供水、排水、通信、網絡等基礎設施的規劃和建設。要確保基礎設施的完善性和先進性，以支持園區的產業發展。科技園區的勾地需要符合環境保護和可持續性的要求。要合理規劃園區的環境保護設施，確保園區的排放符合環保標準。同時，要考慮資源的循環利用和能源的節約利用，推動綠色產業的發展。

勾地過程中，需要了解并爭取政策支持與優惠。這包括與當地政府溝通，了解土地出讓政策、稅收優惠政策等，以便在勾地過程中獲得更有利的條件。最后，勾地涉及大量的資金投入和風險控制。需要制定詳細的資金籌措計劃，包括自有資金、銀行貸款、投資合作等方式。同時，要評估勾地過程中的風險，并制定相應的風險控制措施。科技園區的勾地可以考慮與其他企業或機構進行合作與聯盟。通過合作，可以共同開發土地、共享資源、分擔風險，提高整體的競爭力和效益。

綜上所述，科技園區的勾地需要綜合考慮產業定位、土地利用效率、基礎設施建設、環境保護與可持續性、政策支持與優惠、資金籌措與風險控制以及合作與聯盟等因素，以實現園區的可持續發展和競爭優勢的提升。

在勾地過程中，為了吸引政府出讓土地，科技園區的建設和發展需要符合地方政府的產業發展規劃和政策導向。通過了解并遵循政府的產業發展戰略，科技園可以展示其與地方經濟發展的緊密關聯，增加政府在土地出讓上的支持。

科技園區的建設和運營可以為當地政府帶來稅收和就業機會。科技園可以通過承諾在園區內創造大量就業機會和稅收收入，來吸引政府在土地出讓上給予優惠。科技園區作為科技創新的重要載體，可以展示其在科技創新方面的實力和成果。通過展示園區內的高新技術企業、科研機構和創新平臺，可以吸引政府對園區的關注和支持，增加土地出讓的可能性。科技園可以與地方政府建立戰略合作關系，共同推動園區的建設和發展。通過合作，可以爭取到政府在土地出讓、基礎設施建設、政策扶持等方面的支持。科技園可以強調其在社會責任和環保方面的承諾和理念，展示其對環境保護和可持續發展的重視。這可以符合政府對于綠色發展的要求，增加政府在土地出讓上的支持。

以上策略的綜合運用可以增加科技園在勾地過程中的競爭力，得到更多的政府支持，提高獲得土地的可能性。

大宗交易的房地產中介公司對科技園勾地過程也有一定的協助作用。房地產中介公司具備豐富的市場經驗和專業知識，可以對科技園區的土地市場進行深入的分析和評估。他們可以提供關于土地價格、供求關系、市場趨勢等信息，幫助科技園在勾地過程中做出明智的決策。中介公司通常與土地供應方（如政府、土地開發商等）建立了良好的合作關系和渠道，可以及時獲取到土地供應的最新信息。這有助于科技園及時了解到適合其需求的土地資源和相關信息。

大宗交易的房地產中介公司通常具備專業的法律團隊，可以為科技園提供法律法規方面的咨詢和指導。這有助于科技園在勾地過程中遵守相關法律法規，避免因不熟悉法律而導致的不必要的風險和損失。中介公司可以幫助科技園對勾地過程中的潛在風險進行評估和控制。他們具備豐富的行業經驗和專業知識，可以識別潛在的風險點，并提供相應的建議和措施來降低風險。

綜上，大宗交易的房地產中介公司在科技園勾地過程中可以提供市場分析、土地信息獲取、交易談判、法律法規咨詢、風險控制與評估以及資源整合與合作等方面的協助和支持。這些服務可以幫助科技園在勾地過程中更好地了解市場、把握機會、降低風險，并最終成功獲得適合其發展的土地資源。

基于以上涉及到的購地策略、政府策略、大宗交易房地產中介公司的協助，科技園區可以成功進行勾地，進而促進土地資源配置、產業集聚、優化投資環境、帶動區域發展。

2.4 技術發展

Wind科技園區指數中共有25家上市公司。其中，專利授權數量前3名的公司分別是西隴科學、復旦復華、魯信創投，所對應的專利授權數量分別為41件、20件、18件。

表 新材料指數上市公司專利數量合計TOP10

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

2.5 政策監管

科技園區行業主要受科技部、國家發改委、商務部、工信部、國家市場監督管理總局、人力資源和社會保障部、財政部等部門的監督和管理。

科技部的主要職責包括擬訂國家創新驅動發展戰略方針以及科技發展、引進國外智力規劃和政策并組織實施；統籌推進國家創新體系建設和科技體制改革，會同有關部門健全技術創新激勵機制。優化科研體系建設，指導科研機構改革發展，推動企業科技創新能力建設，承擔推進科技軍民融合發展相關工作，推進國家重大科技決策咨詢制度建設；牽頭建立統一的國家科技管理平臺和科研項目資金協調、評估、監管機制。會同有關部門提出優化配置科技資源的政策措施建議，推動多元化科技投入體系建設，協調管理中央財政科技計劃（專項、基金等）并監督實施等。

行業自律組織有國際科技園及創新區域協會。

國際科技園及創新區域協會（IASP）作為當今世界唯一一家以科技園區為主要會員的協會，近年來在建立全球科技園區網絡，加強各地區間科技園區管理者交流等方面，起到了無可替代的作用。清華科技園作為世界上規模最大的大學科技園，多年來為培育創新創業企業，推動自主創新和區域經濟發展做出了重要貢獻。清華科技園多年來積極參加IASP組織的全球性和區域性的活動，為讓世界同行更多地了解中國的科技園區，做出了顯著的成績。

行業相關政策有《國務院關于加快科技服務業發展的若干意見》《國務院辦公廳關于促進國家級經濟技術開發區轉型升級創新發展的若干意見》《國務院關于大力推進大眾創業萬眾創新若干政策措施的意見》《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》《關于科技企業孵化器稅收政策的通知》《國務院關于印發“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃的通知》《國務院辦公廳關于完善國家級經濟技術開發區考核制度促進創新驅動發展的指導意見》《國家科技企業孵化器“十三五”發展規劃》《國務院辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》等。

第三章 財務分析、行業發展和競爭分析3.1 財務分析和估值方法

圖 產業地產指數 884203.TI 財務數據

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

圖 產業地產指數 884203.TI 市場表現

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

圖 產業地產指數 884203.TI 市盈率

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

圖 產業地產指數 884203.TI 市凈率

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

圖 產業地產指數 884203.TI 成分股價值對比

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

圖 同花順 ESG 排名

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

科技園區行業的估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現率、P/S市銷率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現金流折現估值法、NAV凈資產價值估值法等。

圖 科技園區指數上市公司的估值指標

資料來源：千際投行 資產信息網 iFinD

3.2 行業發展

我國的傳統產業園區正在向智慧園區發展，前瞻產業研究院指出，隨著我國智慧城市建設加速和園區信息化發展趨向成熟，智慧園區建設需求將持續增大，市場規模恢復較高增長態勢，到2022年將超過3000億元，2023年將達到1722億元，在2024預計會有一定程度的回升，未來發展空間廣闊。

同時，伴隨著國內智慧城市建設步伐的加快，有部分地區產業園區已經開始投身于智慧園區建設，在智慧產業園區方面，基于互聯網+的綠色智慧、生態共聚的產業園是發展方向，構建互聯網+的O2O智慧園區平臺是關鍵舉措，平臺+生態圈的園區發展模式是必然趨勢;同時，也需要有開發、發展、運營、商業以及管理等模式的創新作為探索中國智慧產業園區發展的新思路。

資料來源：千際投行 資產信息網 前瞻產業研究院

Wind數據顯示，科技園區指數2021年以來的波動率較小，波動主要集中在2015年至2016年和2019年至2020年。

圖 科技園區指數歷史波動率

資料來源：千際投行 資產信息網 Wind

3.3 競爭分析

從國家級高新區區域占比來看，國家級高新區主要集中在華東地區和華中地區，占比分別為36.78%和16.09%。

圖 國家級高新區區域占比（單位：%）

資料來源：千際投行 資產信息網 中國開發區網

由科技部火炬中心組織實施的對全國國家高新區的考評包括4個一級指標：知識創造和技術創新能力(權重30%)、產業升級和結構優化能力(權重30%)、國際化和參與全球競爭能力(權重20%)、高新區可持續發展能力(權重20%)。結果顯示，2020年綜合排名前3的國家級高新區是中關村科技園區、張江高新區、深圳高新區。

表 2024年國家級高新區排名TOP20園區

資料來源：千際投行 資產信息網 科技部

3.4 中國重要參與者

圖 Wind新材料指數上市公司總市值TOP20

資料來源：資產信息網 千際投行 Wind

1. 長春高新（000661.SZ）：1993年6月，長春高新技術產業（集團）股份有限公司由長春高新技術產業發展總公司獨家發起設立，總股本13750萬股。1996年12月18日，公司股票在深圳證券交易所掛牌上市，是東北地區最早的一批上市公司之一。

2. 上海臨港（600848.SH）：上海臨港控股股份有限公司是上海臨港集團旗下專業從事產業載體開發的國有控股上市公司。2015年11月18日，公司在上海證券交易所掛牌上市，證券簡稱“上海臨港”、“臨港B股”，股票代碼“600848”、“900928”，總股本89517萬股。

3.中炬高新（600872.SH）：中炬高新技術實業（集團）股份有限公司成立于1993年，1995年在上海證券交易所上市股票代碼600872，是國家級高新區中首個上市的園區管理企業， 也是中山市第一家上市公司。

4.張江高科（600895.SH）：上海張江高科技園區開發股份有限公司于1996年4月在上海證券交易所正式掛牌上市，系采用公開募集方式設立的股份制上市公司。公司簡稱;張江高科，股票代碼600895。作為上海科創中心建設核心區的重要上市開發主體，張江高科迎來了轉型發展的歷史性機遇，即：科創中心建設給張江高科轉型發展提出了新使命；雙自聯動給張江高科轉型發展提供了新空間；新一輪國資國企改革給張江高科轉型發展注入了新動力。

3.5 全球重要競爭者

圖 全球重要競爭者

資料來源：資產信息網 千際投行

1. 硅谷（Silicon Valley）：硅谷是跨國公司誕生的搖籃。創造出10余家世界性的跨國企業，如惠普、Intel、太陽微、思科、甲骨文、安捷倫、蘋果電腦等年銷售收入均超過或接近百億美元。2002年，硅谷銷售收入超過10億美元的企業就達到了39家。

2. 班加羅爾：印度班加羅爾抓住全球產業轉移趨勢，利用本土資源優勢，集中發展軟件外包這一新的產業業態，成為全球重要的軟件外包中心。可以說，園區許多機制、要素資源、基礎設施等都是圍繞軟件外包發展進行設置，為支持軟件外包發展提供良好的發展環境。

3. 劍橋（Cambridge）：劍橋大學是催生劍橋地區高技術產業集群的源頭，不斷創造了大量的技術和企業，催生了以研發為主的產業。劍橋地區高技術產業集群最早始于1960年，劍橋大學畢業生創立了第一家企業——劍橋咨詢公司，此后該公司又衍生出了一系列“技術提供者”，并最終形成目前的高技術產業集群。

第四章 未來行業展望

前瞻產業研究院指出，隨著全球物聯網、移動互聯網、云計算等新一輪信息技術的迅速發展和深入應用，園區信息化、智慧化建設已成為發展趨勢。近年來，我國的產業園區也向著智慧化、創新化、科技化轉變。

圖 科技園區發展關鍵詞

資料來源：資產信息網 千際投行

到2025年，國家高新區布局更加優化，自主創新能力明顯增強，體制機制持續創新，創新創業環境明顯改善，高新技術產業體系基本形成，建立高新技術成果產出、轉化和產業化機制，攻克一批支撐產業和區域發展的關鍵核心技術，形成一批自主可控、國際領先的產品，涌現一批具有國際競爭力的創新型企業和產業集群，建成若干具有世界影響力的高科技園區和一批創新型特色園區。

圖 科技園區發展方向

資料來源：資產信息網 千際投行 科技部

到2035年，建成一大批具有全球影響力的高科技園區，主要產業進入全球價值鏈中高端，實現園區治理體系和治理能力現代化。

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來源 | 千際投資

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