第一章 行業(yè)概況

科技園區(qū)，以創(chuàng)新為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚型的綜合區(qū)。包括科學(xué)研究機構(gòu)、高等院校、高新科技企業(yè)，以及為之服務(wù)的商務(wù)、生活服務(wù)設(shè)施和市政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。其布局應(yīng)體現(xiàn)具有良好的生態(tài)環(huán)境，生活居住的舒適性，信息交通的便捷性，以及低密度、園林化、網(wǎng)絡(luò)化的特點。是知識經(jīng)濟發(fā)展的最有效的空間組織形式。

“高科技園區(qū)”在世界各國和地區(qū)含義大致相同，但叫法不完全一致。如美國稱為“研究園區(qū)”(Research Park)，英國稱為“科學(xué)園區(qū)”(Science Park)或“技術(shù)園區(qū)”(Technology Park)，意大利、法國稱為“科技城”(Technopole/Science City)，韓國稱為“高科技工業(yè)園區(qū)”(High－Tech Industrial Park)等。

隨著國家“科技創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向的高新技術(shù)園區(qū)開發(fā)取得了重大的經(jīng)濟成績。近年來，國家經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對城市產(chǎn)業(yè)的升級和城市的開發(fā)建設(shè)提出了更高的要求。

在中國，科技園區(qū)就是為成長型和創(chuàng)新型高新技術(shù)企業(yè)提供研發(fā)載體和增值服務(wù)的一種科技園區(qū)開發(fā)模式，通過科技、地產(chǎn)和金融的有機融合，實現(xiàn)多方共贏。

科技園區(qū)是工業(yè)地產(chǎn)的高級階段，以產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)集群為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新型和成長型高新技術(shù)企業(yè)為客群；以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，強調(diào)了科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，保證了科技地產(chǎn)真正成為貫徹國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略和推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺;以房地產(chǎn)開發(fā)為載體，遵循市場經(jīng)濟基本規(guī)律為前提，強調(diào)了政府、開發(fā)商與入駐企業(yè)按照契約關(guān)系，使園區(qū)土地資源、物業(yè)資源、企業(yè)資源按照市場行為而非行政行為聚攏在一起，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。

科技部數(shù)據(jù)顯示，2008年全國國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)僅為54個，2023年達(dá)到178個。

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

2006年，國家科技部火炬中心發(fā)布《建設(shè)世界一流高科技園區(qū)行動方案》，確定北京中關(guān)村、上海張江、深圳、西安、武漢東湖和成都等6個國家高新區(qū)作為建設(shè)“世界一流高科技園區(qū)”的試點園區(qū)。2015年6月，科技部召開“建設(shè)世界一流高科技園區(qū)工作座談會”，將杭州、蘇州工業(yè)園納入建設(shè)體系。2018年的會議上，合肥高新區(qū)和廣州高新區(qū)雙雙入選，至此，世界一流高科技園區(qū)的試點和示范單位擴大到10家。2021年的行動方案指出，到2023年，目標(biāo)發(fā)展100家以上的多模式、專業(yè)化技術(shù)轉(zhuǎn)移示范機構(gòu)，培育3-5個科技成果轉(zhuǎn)化示范區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)聚集地。

圖 中國世界一流科技園區(qū)基本信息

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 GGII

2016-2020年，中國化工新材料產(chǎn)量從1536萬噸增長到2617萬噸，但近年來增速有所放緩。

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

Wind科技園區(qū)指數(shù)是科技園區(qū)題材的上市公司組成的指數(shù)。“科技園區(qū)”指數(shù)主要包含擁有科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)上市公司。

圖 科技園區(qū)題材熱度趨勢圖

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind

第二章 產(chǎn)業(yè)鏈、商業(yè)模式及政策監(jiān)管2.1 產(chǎn)業(yè)鏈

按照Wind四級行業(yè)分類，科技園區(qū)指數(shù)的成分股主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、綜合類行業(yè)等行業(yè)。

圖 科技園區(qū)指數(shù)行業(yè)權(quán)重

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind

圖 科技園區(qū)指數(shù)總市值占比

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind

圖 科技園區(qū)指數(shù)成分個數(shù)

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind

科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈可以分為上游、中游、下游三部分。

從產(chǎn)業(yè)上游來看，主要是負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃和施工建設(shè)的單位和企業(yè)，分為園區(qū)頂層設(shè)計和園區(qū)建設(shè)參與者。

圖 科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上游

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

從產(chǎn)業(yè)中游來看，主要是科技園區(qū)運營相關(guān)的公司和企業(yè)。

圖 科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中游

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

從產(chǎn)業(yè)下游來看，主要是入住園區(qū)的企業(yè)，涉及生物醫(yī)藥、工業(yè)、信息技術(shù)等多個行業(yè)。

圖 科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈下游

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

2.2 商業(yè)模式

產(chǎn)業(yè)上游的典型企業(yè)主要是科技園規(guī)劃和建設(shè)企業(yè)，首先是以政府為主導(dǎo)完成頂層設(shè)計，其次是園區(qū)的建設(shè)和管理。

圖 科技園區(qū)上游代表企業(yè)

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

產(chǎn)業(yè)中游的典型企業(yè)主要是科技園運營單位和企業(yè)，包括各園區(qū)的管委會和民營運營企業(yè)。

圖 科技園區(qū)中游代表企業(yè)

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

以Wind科技園區(qū)指數(shù)成分中總市值最高三家上市公司的進行收入成本分析。

圖 長春高新（證券代碼：000661.SZ）收入成本分析（單位：億元）

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 東方財富網(wǎng)

圖 陸家嘴（證券代碼：600663.SH）收入成本分析（單位：億元）

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 東方財富網(wǎng)

圖 張江高科（證券代碼：600895.SH）收入成本分析（單位：億元）

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 東方財富網(wǎng)

2.3 科技園區(qū)勾地

在科技園區(qū)的勾地過程中，涉及到選定科技園區(qū)的地域位置的決策時，可以適當(dāng)運用以下策略和模式：

1. 市場調(diào)研策略，對目標(biāo)區(qū)域進行詳盡的市場調(diào)研，包括當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策支持、人才儲備、交通網(wǎng)絡(luò)、生活配套設(shè)施等。分析競爭對手的園區(qū)選址，了解他們的成功與不足之處，以避免重蹈覆轍。

2. 產(chǎn)業(yè)聚集策略，優(yōu)先選擇已形成或正在形成產(chǎn)業(yè)集群的區(qū)域，這樣的地區(qū)通常擁有更完善的供應(yīng)鏈、更低的交易成本以及更好的知識技術(shù)溢出效應(yīng)。尋找與科技園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相匹配的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)集群，以便快速融入并發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

3. 政策導(dǎo)向策略，緊密關(guān)注國家和地方政府的政策動向，特別是關(guān)于科技創(chuàng)新、土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠、資金扶持等方面的政策。優(yōu)先選擇那些提供良好政策環(huán)境和優(yōu)惠措施的地區(qū)，以降低園區(qū)的運營成本并吸引更多企業(yè)入駐。

4. 可持續(xù)發(fā)展策略，評估目標(biāo)地區(qū)的環(huán)境容量和生態(tài)狀況，確保園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展符合可持續(xù)發(fā)展的要求。優(yōu)先選擇那些能夠提供綠色、低碳、循環(huán)發(fā)展條件的地區(qū)，以提升園區(qū)的整體競爭力。

5. 綜合成本效益分析模式，對不同地域位置的綜合成本（包括土地成本、建設(shè)成本、運營成本等）和預(yù)期效益進行量化分析。通過成本效益比較，選擇那些能夠在合理成本范圍內(nèi)實現(xiàn)最大化效益的地區(qū)。

6. 專家咨詢與決策支持系統(tǒng)模式，聘請相關(guān)領(lǐng)域的專家組成咨詢團隊，利用他們的專業(yè)知識和經(jīng)驗為園區(qū)選址提供決策支持。利用現(xiàn)代信息技術(shù)構(gòu)建決策支持系統(tǒng)，整合各種數(shù)據(jù)和信息資源，以輔助園區(qū)選址的科學(xué)決策。

7. 合作與聯(lián)盟模式，與當(dāng)?shù)卣⑿袠I(yè)協(xié)會、科研機構(gòu)等建立合作關(guān)系，共同推動科技園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。通過組建聯(lián)盟或參與國際合作項目，拓展園區(qū)的國際視野和影響力，進而提升其在全球范圍內(nèi)的競爭力。

在實際操作中，可能需要結(jié)合多種策略和模式進行綜合考慮和權(quán)衡。最終的選址決策應(yīng)該基于全面、客觀、科學(xué)的分析和評估結(jié)果，利用策略和模式的優(yōu)勢，選取科技園區(qū)最優(yōu)的位置選擇。

此外，科技園區(qū)勾地通常涉及到一系列的要求和考慮因素。科技園區(qū)的勾地首先需要明確園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展規(guī)劃。這包括確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)和配套產(chǎn)業(yè)，以及相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈布局。通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可以確定所需的土地面積、功能分區(qū)、建筑類型和規(guī)模等。其次，科技園區(qū)需要注重土地利用效率，合理規(guī)劃土地的使用。這包括優(yōu)化土地布局，提高單位面積的產(chǎn)值和稅收，以及確保土地的可持續(xù)利用。同時，要考慮土地的配套設(shè)施和綠化環(huán)境，營造宜居宜業(yè)的園區(qū)環(huán)境。

勾地過程中，需要考慮到基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需求。這包括道路、供電、供水、排水、通信、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)。要確保基礎(chǔ)設(shè)施的完善性和先進性，以支持園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。科技園區(qū)的勾地需要符合環(huán)境保護和可持續(xù)性的要求。要合理規(guī)劃園區(qū)的環(huán)境保護設(shè)施，確保園區(qū)的排放符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。同時，要考慮資源的循環(huán)利用和能源的節(jié)約利用，推動綠色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

勾地過程中，需要了解并爭取政策支持與優(yōu)惠。這包括與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ私馔恋爻鲎屨摺⒍愂諆?yōu)惠政策等，以便在勾地過程中獲得更有利的條件。最后，勾地涉及大量的資金投入和風(fēng)險控制。需要制定詳細(xì)的資金籌措計劃，包括自有資金、銀行貸款、投資合作等方式。同時，要評估勾地過程中的風(fēng)險，并制定相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。科技園區(qū)的勾地可以考慮與其他企業(yè)或機構(gòu)進行合作與聯(lián)盟。通過合作，可以共同開發(fā)土地、共享資源、分擔(dān)風(fēng)險，提高整體的競爭力和效益。

綜上所述，科技園區(qū)的勾地需要綜合考慮產(chǎn)業(yè)定位、土地利用效率、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境保護與可持續(xù)性、政策支持與優(yōu)惠、資金籌措與風(fēng)險控制以及合作與聯(lián)盟等因素，以實現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和競爭優(yōu)勢的提升。

在勾地過程中，為了吸引政府出讓土地，科技園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展需要符合地方政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向。通過了解并遵循政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，科技園可以展示其與地方經(jīng)濟發(fā)展的緊密關(guān)聯(lián)，增加政府在土地出讓上的支持。

科技園區(qū)的建設(shè)和運營可以為當(dāng)?shù)卣畮矶愂蘸途蜆I(yè)機會。科技園可以通過承諾在園區(qū)內(nèi)創(chuàng)造大量就業(yè)機會和稅收收入，來吸引政府在土地出讓上給予優(yōu)惠。科技園區(qū)作為科技創(chuàng)新的重要載體，可以展示其在科技創(chuàng)新方面的實力和成果。通過展示園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)、科研機構(gòu)和創(chuàng)新平臺，可以吸引政府對園區(qū)的關(guān)注和支持，增加土地出讓的可能性。科技園可以與地方政府建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同推動園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。通過合作，可以爭取到政府在土地出讓、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政策扶持等方面的支持。科技園可以強調(diào)其在社會責(zé)任和環(huán)保方面的承諾和理念，展示其對環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展的重視。這可以符合政府對于綠色發(fā)展的要求，增加政府在土地出讓上的支持。

以上策略的綜合運用可以增加科技園在勾地過程中的競爭力，得到更多的政府支持，提高獲得土地的可能性。

大宗交易的房地產(chǎn)中介公司對科技園勾地過程也有一定的協(xié)助作用。房地產(chǎn)中介公司具備豐富的市場經(jīng)驗和專業(yè)知識，可以對科技園區(qū)的土地市場進行深入的分析和評估。他們可以提供關(guān)于土地價格、供求關(guān)系、市場趨勢等信息，幫助科技園在勾地過程中做出明智的決策。中介公司通常與土地供應(yīng)方（如政府、土地開發(fā)商等）建立了良好的合作關(guān)系和渠道，可以及時獲取到土地供應(yīng)的最新信息。這有助于科技園及時了解到適合其需求的土地資源和相關(guān)信息。

大宗交易的房地產(chǎn)中介公司通常具備專業(yè)的法律團隊，可以為科技園提供法律法規(guī)方面的咨詢和指導(dǎo)。這有助于科技園在勾地過程中遵守相關(guān)法律法規(guī)，避免因不熟悉法律而導(dǎo)致的不必要的風(fēng)險和損失。中介公司可以幫助科技園對勾地過程中的潛在風(fēng)險進行評估和控制。他們具備豐富的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)知識，可以識別潛在的風(fēng)險點，并提供相應(yīng)的建議和措施來降低風(fēng)險。

綜上，大宗交易的房地產(chǎn)中介公司在科技園勾地過程中可以提供市場分析、土地信息獲取、交易談判、法律法規(guī)咨詢、風(fēng)險控制與評估以及資源整合與合作等方面的協(xié)助和支持。這些服務(wù)可以幫助科技園在勾地過程中更好地了解市場、把握機會、降低風(fēng)險，并最終成功獲得適合其發(fā)展的土地資源。

基于以上涉及到的購地策略、政府策略、大宗交易房地產(chǎn)中介公司的協(xié)助，科技園區(qū)可以成功進行勾地，進而促進土地資源配置、產(chǎn)業(yè)集聚、優(yōu)化投資環(huán)境、帶動區(qū)域發(fā)展。

2.4 技術(shù)發(fā)展

Wind科技園區(qū)指數(shù)中共有25家上市公司。其中，專利授權(quán)數(shù)量前3名的公司分別是西隴科學(xué)、復(fù)旦復(fù)華、魯信創(chuàng)投，所對應(yīng)的專利授權(quán)數(shù)量分別為41件、20件、18件。

表 新材料指數(shù)上市公司專利數(shù)量合計TOP10

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

2.5 政策監(jiān)管

科技園區(qū)行業(yè)主要受科技部、國家發(fā)改委、商務(wù)部、工信部、國家市場監(jiān)督管理總局、人力資源和社會保障部、財政部等部門的監(jiān)督和管理。

科技部的主要職責(zé)包括擬訂國家創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略方針以及科技發(fā)展、引進國外智力規(guī)劃和政策并組織實施；統(tǒng)籌推進國家創(chuàng)新體系建設(shè)和科技體制改革，會同有關(guān)部門健全技術(shù)創(chuàng)新激勵機制。優(yōu)化科研體系建設(shè)，指導(dǎo)科研機構(gòu)改革發(fā)展，推動企業(yè)科技創(chuàng)新能力建設(shè)，承擔(dān)推進科技軍民融合發(fā)展相關(guān)工作，推進國家重大科技決策咨詢制度建設(shè)；牽頭建立統(tǒng)一的國家科技管理平臺和科研項目資金協(xié)調(diào)、評估、監(jiān)管機制。會同有關(guān)部門提出優(yōu)化配置科技資源的政策措施建議，推動多元化科技投入體系建設(shè)，協(xié)調(diào)管理中央財政科技計劃（專項、基金等）并監(jiān)督實施等。

行業(yè)自律組織有國際科技園及創(chuàng)新區(qū)域協(xié)會。

國際科技園及創(chuàng)新區(qū)域協(xié)會（IASP）作為當(dāng)今世界唯一一家以科技園區(qū)為主要會員的協(xié)會，近年來在建立全球科技園區(qū)網(wǎng)絡(luò)，加強各地區(qū)間科技園區(qū)管理者交流等方面，起到了無可替代的作用。清華科技園作為世界上規(guī)模最大的大學(xué)科技園，多年來為培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)，推動自主創(chuàng)新和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。清華科技園多年來積極參加IASP組織的全球性和區(qū)域性的活動，為讓世界同行更多地了解中國的科技園區(qū)，做出了顯著的成績。

行業(yè)相關(guān)政策有《國務(wù)院關(guān)于加快科技服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》《國務(wù)院關(guān)于大力推進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見》《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》《關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)“十三五”國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的通知》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)考核制度促進創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的指導(dǎo)意見》《國家科技企業(yè)孵化器“十三五”發(fā)展規(guī)劃》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》《關(guān)于推進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》等。

第三章 財務(wù)分析、行業(yè)發(fā)展和競爭分析3.1 財務(wù)分析和估值方法

圖 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指數(shù) 884203.TI 財務(wù)數(shù)據(jù)

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

圖 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指數(shù) 884203.TI 市場表現(xiàn)

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

圖 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指數(shù) 884203.TI 市盈率

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

圖 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指數(shù) 884203.TI 市凈率

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

圖 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指數(shù) 884203.TI 成分股價值對比

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

圖 同花順 ESG 排名

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

科技園區(qū)行業(yè)的估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)估值法、NAV凈資產(chǎn)價值估值法等。

圖 科技園區(qū)指數(shù)上市公司的估值指標(biāo)

資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) iFinD

3.2 行業(yè)發(fā)展

我國的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在向智慧園區(qū)發(fā)展，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院指出，隨著我國智慧城市建設(shè)加速和園區(qū)信息化發(fā)展趨向成熟，智慧園區(qū)建設(shè)需求將持續(xù)增大，市場規(guī)模恢復(fù)較高增長態(tài)勢，到2022年將超過3000億元，2023年將達(dá)到1722億元，在2024預(yù)計會有一定程度的回升，未來發(fā)展空間廣闊。

同時，伴隨著國內(nèi)智慧城市建設(shè)步伐的加快，有部分地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)開始投身于智慧園區(qū)建設(shè)，在智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，基于互聯(lián)網(wǎng)+的綠色智慧、生態(tài)共聚的產(chǎn)業(yè)園是發(fā)展方向，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)+的O2O智慧園區(qū)平臺是關(guān)鍵舉措，平臺+生態(tài)圈的園區(qū)發(fā)展模式是必然趨勢;同時，也需要有開發(fā)、發(fā)展、運營、商業(yè)以及管理等模式的創(chuàng)新作為探索中國智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的新思路。

資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

Wind數(shù)據(jù)顯示，科技園區(qū)指數(shù)2021年以來的波動率較小，波動主要集中在2015年至2016年和2019年至2020年。

圖 科技園區(qū)指數(shù)歷史波動率

資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) Wind

3.3 競爭分析

從國家級高新區(qū)區(qū)域占比來看，國家級高新區(qū)主要集中在華東地區(qū)和華中地區(qū)，占比分別為36.78%和16.09%。

圖 國家級高新區(qū)區(qū)域占比（單位：%）

資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) 中國開發(fā)區(qū)網(wǎng)

由科技部火炬中心組織實施的對全國國家高新區(qū)的考評包括4個一級指標(biāo)：知識創(chuàng)造和技術(shù)創(chuàng)新能力(權(quán)重30%)、產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)優(yōu)化能力(權(quán)重30%)、國際化和參與全球競爭能力(權(quán)重20%)、高新區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力(權(quán)重20%)。結(jié)果顯示，2020年綜合排名前3的國家級高新區(qū)是中關(guān)村科技園區(qū)、張江高新區(qū)、深圳高新區(qū)。

表 2024年國家級高新區(qū)排名TOP20園區(qū)

資料來源：千際投行 資產(chǎn)信息網(wǎng) 科技部

3.4 中國重要參與者

圖 Wind新材料指數(shù)上市公司總市值TOP20

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind

1. 長春高新（000661.SZ）：1993年6月，長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（集團）股份有限公司由長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展總公司獨家發(fā)起設(shè)立，總股本13750萬股。1996年12月18日，公司股票在深圳證券交易所掛牌上市，是東北地區(qū)最早的一批上市公司之一。

2. 上海臨港（600848.SH）：上海臨港控股股份有限公司是上海臨港集團旗下專業(yè)從事產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)的國有控股上市公司。2015年11月18日，公司在上海證券交易所掛牌上市，證券簡稱“上海臨港”、“臨港B股”，股票代碼“600848”、“900928”，總股本89517萬股。

3.中炬高新（600872.SH）：中炬高新技術(shù)實業(yè)（集團）股份有限公司成立于1993年，1995年在上海證券交易所上市股票代碼600872，是國家級高新區(qū)中首個上市的園區(qū)管理企業(yè)， 也是中山市第一家上市公司。

4.張江高科（600895.SH）：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司于1996年4月在上海證券交易所正式掛牌上市，系采用公開募集方式設(shè)立的股份制上市公司。公司簡稱;張江高科，股票代碼600895。作為上海科創(chuàng)中心建設(shè)核心區(qū)的重要上市開發(fā)主體，張江高科迎來了轉(zhuǎn)型發(fā)展的歷史性機遇，即：科創(chuàng)中心建設(shè)給張江高科轉(zhuǎn)型發(fā)展提出了新使命；雙自聯(lián)動給張江高科轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新空間；新一輪國資國企改革給張江高科轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了新動力。

3.5 全球重要競爭者

圖 全球重要競爭者

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

1. 硅谷（Silicon Valley）：硅谷是跨國公司誕生的搖籃。創(chuàng)造出10余家世界性的跨國企業(yè)，如惠普、Intel、太陽微、思科、甲骨文、安捷倫、蘋果電腦等年銷售收入均超過或接近百億美元。2002年，硅谷銷售收入超過10億美元的企業(yè)就達(dá)到了39家。

2. 班加羅爾：印度班加羅爾抓住全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢，利用本土資源優(yōu)勢，集中發(fā)展軟件外包這一新的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，成為全球重要的軟件外包中心。可以說，園區(qū)許多機制、要素資源、基礎(chǔ)設(shè)施等都是圍繞軟件外包發(fā)展進行設(shè)置，為支持軟件外包發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。

3. 劍橋（Cambridge）：劍橋大學(xué)是催生劍橋地區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群的源頭，不斷創(chuàng)造了大量的技術(shù)和企業(yè)，催生了以研發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)。劍橋地區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群最早始于1960年，劍橋大學(xué)畢業(yè)生創(chuàng)立了第一家企業(yè)——劍橋咨詢公司，此后該公司又衍生出了一系列“技術(shù)提供者”，并最終形成目前的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。

第四章 未來行業(yè)展望

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院指出，隨著全球物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算等新一輪信息技術(shù)的迅速發(fā)展和深入應(yīng)用，園區(qū)信息化、智慧化建設(shè)已成為發(fā)展趨勢。近年來，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也向著智慧化、創(chuàng)新化、科技化轉(zhuǎn)變。

圖 科技園區(qū)發(fā)展關(guān)鍵詞

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

到2025年，國家高新區(qū)布局更加優(yōu)化，自主創(chuàng)新能力明顯增強，體制機制持續(xù)創(chuàng)新，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境明顯改善，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系基本形成，建立高新技術(shù)成果產(chǎn)出、轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化機制，攻克一批支撐產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵核心技術(shù)，形成一批自主可控、國際領(lǐng)先的產(chǎn)品，涌現(xiàn)一批具有國際競爭力的創(chuàng)新型企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群，建成若干具有世界影響力的高科技園區(qū)和一批創(chuàng)新型特色園區(qū)。

圖 科技園區(qū)發(fā)展方向

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 科技部

到2035年，建成一大批具有全球影響力的高科技園區(qū)，主要產(chǎn)業(yè)進入全球價值鏈中高端，實現(xiàn)園區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

關(guān)注 | 園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）

來源 | 千際投資

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