昨天是中國傳統二十四節氣的“雨水”，地產人的朋友圈里遍刷“雨水”的海報、祈福語，一派“求雨”景象。

24小時未過，2月20日早上，央行公布2月的LPR：5年期利率下降25個基點，從4.2%降至3.95%，這是8個月以來再次降息，也是力度最大的一次。

值得注意的是，這還是一次“非對稱性降息”，即1年期的LPR利率沒下調，僅下調了5年期LPR，而5年期LPR是個人房貸利率定價的基準利率，因此這次降息可以理解為專門為刺激房地產市場交易的一次降息。

就這樣，房地產行業在2024年開局就迎來了一次“普降甘霖”，可見政策對房地產市場的呵護和支持。

大降息會促進房地產交易，還能給已購房客戶減輕房貸利息，有利于促進居民消費，有利于2024年房地產市場的“開門紅”。

不過，冰凍三尺非一日之寒，2024年的房地產市場要走出牛市，仍然需要關注行業的結構性問題。

當下房地產市場正處于構建新發展模式的轉型期，面臨的結構問題是居民購房需求減少、行業發展速度變慢和舊模式下形成的高負債、資產價格泡沫無法快速消化等問題。

2023年底，亞洲著名經濟學家、資產負債表通縮理論的提出者辜朝明出了本新書：《被追趕的經濟體》，再次將日本經濟衰退歷史及應對策略進行了總結。

在宏觀經濟循環當中，一個人的支出就是另一個人的收入，但是實際情況是多數人不會將全部收入用于支出，而會將部分收入變成儲蓄，形成了“收入漏出”，漏出的部分就成了通縮缺口。正常經濟情況下，一般是企業將居民的儲蓄部分借出，投入擴大再生產中，堵上了通縮缺口，讓宏觀經濟循環繼續向前。

但是如果遭遇資產價格泡沫破裂、重大自然災害等特殊情況，預期發生改變，企業和居民都選擇儲蓄，追求負債最小化，就會造成通縮缺口裂隙，造成借款人缺失，進而造成經濟通縮。

辜朝明舉了個例子：如果一個人收入1000元，將其中900元用于消費，100元儲蓄，有企業從銀行將這100元借貸，整個經濟循環中的1000元收入變成了900元消費+100元借貸，與最初的1000元相等，經濟循環繼續向前。

但是，如果這100元找不到借款人，則這100元還存放于銀行，經濟體的總支出會從最初的1000元萎縮至900元。以此類推，如果人們獲得900元的收入后，將其中的10％用于儲蓄，而只消費810元，且儲蓄的90元找不到借款人，那么經濟規模將繼續萎縮10％。當一個國家存在儲蓄者時，借款人是何等的重要：有人儲蓄就必須有人借貸。只要儲蓄的資金沒有被全部用于借貸和消費，經濟規模就會出現萎縮。

傳統經濟學假設都是參與主體追求利潤最大化，但是辜朝明提出還存在市場參與主體都追求負債最小化的情況，并以此解釋了1930年代、1970年代、2008年的三次全球性經濟危機發生的原因，受到了各方的關注和認可。

房地產行業是宏觀經濟的重要組成部分，因此也面臨上述問題，如果全行業參與者都追求“負債最小化”的情況，貨幣政策的效用就有限，因為此時缺乏借款人，資金只能在金融機構空轉，很難進入宏觀經濟循環當中。

例如，房價下降，居民家庭的凈資產在減少，會影響居民購房意愿；開發商有高負債壓力，不再拿地，將降負債作為主要目標；銀行因為擔心貸款損失，不愿意給開發商放貸等等。這一切現象其實是房地產參與主體“追求負債最小化”的一個表現。

資產負債表修復需要時間，當完成修復的時，房地產市場和宏觀經濟會被慢慢推入新的循環。

在此之前，政府不應該袖手旁觀，而應該積極發揮最后借款人的作用。對于宏觀經濟的治理來說，面對這個情況，政府要站出來開展積極的財政政策，變身唯一借款人，把形成于銀行體系的儲蓄想辦法借貸出來，變成基礎設施、公共福利事業的投資。這時候，貸款利息低，如果投資項目運營收益能夠覆蓋利息支出，則不會增加政府不良負債，還能維持宏觀經濟規模不萎縮。

對于房地產行業來說，此時也應該多使用“財政政策”工具，例如地方政府賣地節奏要慢下來，構建區域房地產市場價格穩定的市場秩序。各地國企也應變身最后借款人，彌補民企開發商此時不拿地造成的投資缺口，向市場繼續提供有效住房。而居民此時本來就購房意愿不足，所有限制購房的行政性約束措施更應該早日退出。

總之，2024年央行大降息為房地產開了個好頭，接下來財政、行政性調控部門的“組合拳”要跟上，協調發力，構建房地產發展新模式。

中國房評報道原創發布????

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