2023 年過去了，從國家發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，整體經(jīng)濟出現(xiàn)了明顯的回暖趨勢；但從廣泛的園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來看卻是寒氣襲人，近幾年處于停滯不前的園區(qū)不在少數(shù)。由于國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化，產(chǎn)業(yè)集聚和創(chuàng)新集群的馬太效應(yīng)越發(fā)明顯，而大部分園區(qū)發(fā)展的不確定性在增加，對園區(qū)面臨的新環(huán)境更是霧里看花。在春節(jié)臨近的發(fā)展空檔期，我們需要從政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、市場環(huán)境等維度，梳理一下園區(qū)發(fā)展面臨的新環(huán)境，及時構(gòu)建新的園區(qū)發(fā)展邏輯。

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產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的政策環(huán)境

主要從國家政策和國家要求兩方面做下分析。

1、國家政策：鼓勵園區(qū)發(fā)展向四化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

近年來，國家陸續(xù)出臺政策促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，在加快構(gòu)建新發(fā)展格局的宏觀背景下，園區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端化、能源供給低碳化、土地利用集約化、園區(qū)管理數(shù)智化”等新特征。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端化即以高端制造為重點，向產(chǎn)業(yè)鏈高端延伸，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級；能源供給低碳化即大力推進園區(qū)低碳生產(chǎn)、低碳管理，加強園區(qū)低碳基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；土地利用集約化即將低效用地高效利用，向存量要增量，推動工業(yè)上樓等實現(xiàn)園區(qū)空間多維拓展與集約利用；園區(qū)管理數(shù)智化即引導(dǎo)園區(qū)加快數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用數(shù)字技術(shù)與園區(qū)管理、運營服務(wù)等環(huán)節(jié)相結(jié)合，提高園區(qū)的運營效率、驅(qū)動園區(qū)管理革新。

2、國家要求：強化對開發(fā)區(qū)的考核評價，倒逼園區(qū)優(yōu)化升級

一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的考核體系涉及面廣、評估考核指標多，一個經(jīng)開區(qū)考核涵蓋5大方面30個二級指標，高新區(qū)考核更是有46個二級指標，對各開發(fā)區(qū)來說壓力不小。另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)降級力度在不斷加大，2021年出臺的國家級經(jīng)開區(qū)綜合發(fā)展水平考核評價辦法將統(tǒng)一排名改成東、中、西部地區(qū)分類排名，增加了東、中部開發(fā)區(qū)退出壓力，還加大了退出頻次，連續(xù)三年內(nèi)有兩次進入本地區(qū)最后5名的納入降級備選名單，當然也不是說排名靠后的開發(fā)區(qū)就沒有機會了，新增的增速類指標，解決了考核存量為主、考核位次固化問題。

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產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的產(chǎn)業(yè)環(huán)境

主要從國際形勢、國內(nèi)形勢、產(chǎn)業(yè)趨勢三方面來做下分析。

1、國際形勢：世界經(jīng)濟陷入低迷期，全球產(chǎn)業(yè)鏈加速重構(gòu)

在復(fù)蘇方面，世界經(jīng)濟呈現(xiàn)三大分化現(xiàn)象。第一是區(qū)域分化，美國和歐洲兩大經(jīng)濟體的鴻溝擴大，欠發(fā)達國家和低收入國家經(jīng)濟處于下行軌跡；第二是產(chǎn)業(yè)分化，新能源、高端制造、數(shù)字經(jīng)濟恢復(fù)較快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、一般制造業(yè)恢復(fù)緩慢；第三是階層分化，多個國家開閘放水推高了資產(chǎn)價格，貧富懸殊持續(xù)擴大。作為全球制造工廠的中國，面臨越南、印度等新興經(jīng)濟體低端制造擠壓和發(fā)達國家高端制造回流雙重壓力，日本大型制造業(yè)已出現(xiàn)回暖跡象。在接下來的幾年里，全球產(chǎn)業(yè)鏈將加速重構(gòu)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定性面臨新的挑戰(zhàn)。

2、國內(nèi)形勢：國際國內(nèi)雙循環(huán)階段，國內(nèi)大循環(huán)成為主要支撐點

從國內(nèi)來看，主要面臨國際國內(nèi)雙循環(huán)格局，國內(nèi)大循環(huán)將成為主要支撐點。綜合來看，國內(nèi)大循環(huán)要從科技內(nèi)循環(huán)、傳統(tǒng)經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)、消費內(nèi)循環(huán)三個維度進行提升，涉及到硬科技、新基建、進口替代、出口轉(zhuǎn)內(nèi)需、海外消費回流、本土品牌崛起等關(guān)鍵詞。國際大循環(huán)則是要繼續(xù)擴大開放、重塑經(jīng)貿(mào)格局和吸引全球要素集聚，由自貿(mào)區(qū)引領(lǐng)的外資負面清單不斷縮減，高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)逐步取消外資準入限制，要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加關(guān)注國際合作、營商環(huán)境國際化、技術(shù)與數(shù)據(jù)市場化改革等方面。

3、產(chǎn)業(yè)趨勢：創(chuàng)新成為未來經(jīng)濟發(fā)展大勢，新興產(chǎn)業(yè)培育凸顯

當前，我國產(chǎn)業(yè)多處于全球價值鏈中低端，在新一代科技與產(chǎn)業(yè)變革背景下，我國亟待突破原有發(fā)展模式。在構(gòu)建創(chuàng)新引領(lǐng)力上，要努力搶占技術(shù)制高點，加強關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)，力爭打破芯片斷供、技術(shù)封鎖、貿(mào)易限制等局面，強化產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展韌性；在提升產(chǎn)業(yè)續(xù)航力上，前瞻布局戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)，加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，其中的重頭戲是推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)融合集群發(fā)展，構(gòu)建新一代信息技術(shù)、人工智能、生物技術(shù)、新能源、新材料、高端裝備、綠色環(huán)保等一批新的增長引擎。

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產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的市場環(huán)境

主要從一級市場、存量市場、園區(qū)開發(fā)等方面做下分析。

1、一級市場：工業(yè)用地供大于求，用地價格整體平穩(wěn)

在一級市場上，全國300城工業(yè)用地規(guī)劃及成交建筑面積整體呈增長態(tài)勢，2022年工業(yè)用地推地力度繼續(xù)上漲，工業(yè)用地推出和成交量均上升，且供給大于需求。從工業(yè)用地成交價格看，近年來工業(yè)用地成交價格均保持在270-290元/平方米區(qū)間，從平均溢價率看，2022年工業(yè)用地平均溢價率為1.83%，較2021年小幅下降0.18個百分點，表明工業(yè)土地整體市場平穩(wěn)，價格沒有明顯上漲。總體上，工業(yè)用地供應(yīng)量有保證，且供大于求，價格保持穩(wěn)定。

2、存量市場：土地投入產(chǎn)出效益偏低，存在較大的挖潛空間

在存量市場上，從土地開發(fā)容積率看，近6成國家級開發(fā)區(qū)工業(yè)用地綜合容積率不到0.6，土地開發(fā)綜合容積率偏低，土地利用強度有待提高。從投入產(chǎn)出看，近年來，開發(fā)區(qū)投資強度增長而綜合稅收下降，這說明開發(fā)區(qū)的單位效益在下降。從閑置土地看，579個國家級開發(fā)區(qū)批而未供土地1.57萬公頃，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的3.11%；閑置土地0.06萬公頃，占已供應(yīng)土地的0.14%。總體來看，存量土地開發(fā)強度不夠，投入產(chǎn)出效益偏低，挖潛空間較大。

3、園區(qū)開發(fā)：進入運營為王時代，普遍面臨空置、招商壓力

近年來，二級園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為大型開發(fā)區(qū)的重要開發(fā)模式。而面對產(chǎn)業(yè)投資下行、地產(chǎn)開發(fā)低迷的環(huán)境，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展也受到較大沖擊，長三角、珠三角重點區(qū)域單項目去化情況還較好，其他區(qū)域園區(qū)銷售去化速度明顯不及預(yù)期，中西部地區(qū)單項目年去化則更低，產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍面臨空置、招商和資金壓力。從發(fā)展趨勢看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進入運營為王時代，行業(yè)利潤率不斷下滑，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)意愿降低，越來越多的園區(qū)運營商由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，地方政府平臺公司成為園區(qū)開發(fā)的主力。

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產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變

以上我們分析了產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的新環(huán)境，從中可以看到園區(qū)發(fā)展面臨的極大挑戰(zhàn)，不轉(zhuǎn)變思路肯定是不行了。結(jié)合東灘智庫的咨詢經(jīng)驗，我國的一大部分開發(fā)區(qū)都需要轉(zhuǎn)變發(fā)展邏輯，對自身發(fā)展戰(zhàn)略進行重塑。

第一是產(chǎn)業(yè)邏輯要變，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟和園區(qū)實際，對園區(qū)產(chǎn)業(yè)體系進行重新審計，制定新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，比如從以前低成本承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，滿足成熟產(chǎn)品的產(chǎn)能擴張需求，變?yōu)楸憬莼瘽M足高科技產(chǎn)品、高附加值企業(yè)迅速創(chuàng)新擴張的需求。

第二是空間邏輯要變，以前新增用地主要靠擴區(qū)的邏輯，現(xiàn)在必須靠盤活存量低效用地的邏輯，這個是國家政策要求。隨著開發(fā)區(qū)向綜合城區(qū)演進，要從整體上考慮推進開發(fā)區(qū)城市更新，推動產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展和特色產(chǎn)業(yè)園建設(shè)。

第三是客商邏輯要變，結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈分化重組、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移下沉等新的投資動向，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)招商模式，設(shè)計新的招商渠道，比如以前一門心思招大企業(yè)的邏輯要變一變，必須重視挖掘?qū)＞匦轮行∑髽I(yè)的投資需求。

第四是投資邏輯要變，在市場化投資遇阻情況下，政府也不要“大包全攬”，還是要利用設(shè)立投資基金、發(fā)行REITS等方式降低企業(yè)投資風(fēng)險，盡可能吸引社會資本參與開發(fā)區(qū)方方面面的開發(fā)和運營，這也是政策的引導(dǎo)方向。

第五是成本邏輯要變，從以前簡單追求一次性提供低的要素成本，變?yōu)榇蛟炀C合成本低的開發(fā)區(qū)，尤其是在項目固定投資折舊期限內(nèi)的全生命周期綜合成本最低，才有真正的發(fā)展競爭力。

第六是運營邏輯要變，開發(fā)區(qū)要改變“征地、基建和賣地”的開發(fā)思維，要以平臺經(jīng)濟的思維為入駐開發(fā)區(qū)的企業(yè)盡心服務(wù)，通過良好的運營服務(wù)，實現(xiàn)與入駐企業(yè)的合作共贏和可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)注 | 園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）

來源 | 東灘智庫

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