3月份以來，北京、上海、蘇州等地的二手房成交量正在迅速上升，二手房市場的“小陽春”行情正在形成。

北京二手房每日網(wǎng)簽量超過了1000套，逢周末還能沖到1200套，甚至更高。3月北京市二手房網(wǎng)簽量有望超過1.5萬套。如果達(dá)到或超過1.5萬套，則今年3月份北京二手房網(wǎng)簽量就達(dá)到了歷史上“小陽春”行情的平均線，可以被認(rèn)定為“小陽春”了。

上海市的二手房交易量也上升迅速，從日均網(wǎng)簽500套左右，直接沖到了700套左右。3月9日上海市二手房網(wǎng)簽量達(dá)到了863套，并且還在繼續(xù)上漲，上海3月份二手房的“小陽春”行情應(yīng)該穩(wěn)了。

蘇州二手房每日的網(wǎng)簽量也在節(jié)節(jié)升高，當(dāng)?shù)刂薪槿耸款A(yù)測3月份蘇州二手房成交會(huì)超過8000套，是妥妥的“小陽春”行情。

此外，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州、成都、西安、廣州等熱點(diǎn)城市二手房交易量3月份以來都出現(xiàn)回升狀態(tài)，這些重點(diǎn)城市的3月份二手房市場行情都不差。

雖然成交量在穩(wěn)步上升，但是仍有部分中介人士對二手房的“小陽春”成色表示謹(jǐn)慎樂觀：

1、供給增加帶來的成交量增加。北京二手房掛牌量突破了17萬套，深圳二手房掛牌量也超過5.4萬套，都創(chuàng)下歷史新高。二手房掛牌量的增加，為市場提供了更多優(yōu)質(zhì)房源，供給結(jié)構(gòu)改善了，購買量也跟著上來了。

2、降價(jià)幅度比較大。很多人認(rèn)為這波二手房成交量上升是業(yè)主降價(jià)，以價(jià)換量的結(jié)果。某大中介的數(shù)據(jù)顯示，如今北京的二手房成交周期超過了半年，很多成交房源都是多次下調(diào)價(jià)格后成交的。

如今，在北京中介行業(yè)，誰被稱為“朝陽房東”，都有被挖苦的感覺。朝陽區(qū)的房子動(dòng)輒一套幾百萬元，甚至上千萬元，過去被稱作“朝陽房東”，是千萬富翁的代名詞。如今朝陽區(qū)的二手房都要降價(jià)上百萬元，甚至幾百萬元才能賣掉，這意味著“朝陽房東”們的身價(jià)在過去一年里縮水了上百萬元、甚至幾百萬元。這個(gè)稱呼不香了！

3、成交主力是剛需客戶。據(jù)某中介人士介紹，目前成交的房源多數(shù)是低總價(jià)的剛需房，或是學(xué)區(qū)房。2024年入學(xué)的學(xué)生數(shù)量依然很多，每年3月份都是買學(xué)區(qū)房為孩子上學(xué)做打算的時(shí)候，家長們不得不買。除此以外，大戶型、改善類二手房成交量偏少。

不管如何，重點(diǎn)城市二手房成交量復(fù)蘇，已經(jīng)在醞釀一場二手房的“小陽春”行情，中介從業(yè)人員們先于開發(fā)商的銷售員，“嗨了起來”。

一些賣了舊房子的客戶也愿意去新房售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，中介們帶客的數(shù)量貌似越來越大了，就是轉(zhuǎn)化為購買客戶的比例不見上升。

開發(fā)商們最著急的是，二手房這波“小陽春”行情，能不能讓新房市場也受益？

房小評(píng)認(rèn)為，賣舊換新的改善購買邏輯依然成立，如今順利賣掉二手房的客戶，轉(zhuǎn)身去買新房的也大有人在。但是如果將賣二手房的人結(jié)構(gòu)和動(dòng)機(jī)進(jìn)行深入分析，則不能對這波賣房的二手房業(yè)主轉(zhuǎn)化為新房客戶抱太大希望。

以前買房賺錢，只要賣了房子，客戶就不想錢在手上閑著，總想著再買一套房子來保值增值。如今很多人親歷了房價(jià)下跌的情景，將賣房當(dāng)作了套現(xiàn)動(dòng)作，也是家庭去負(fù)債、降杠桿的動(dòng)作，賣二手房主要為了變現(xiàn)。

新房和二手房的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)越來越弱了，兩者之間的替代效應(yīng)反而越來越強(qiáng)了。

例如，有的二手房業(yè)主買入價(jià)格很低，容忍大幅度降價(jià)，一些核心地段的優(yōu)質(zhì)二手房價(jià)格降幅很大，原來所謂的新房和二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象消失了，二手房更具價(jià)格優(yōu)勢，導(dǎo)致客戶不買新房，轉(zhuǎn)身去買二手房。二手房分流新房市場客戶的情況越來越嚴(yán)重。

一位中介人士說，如今一個(gè)小區(qū)內(nèi)可能有10套房掛牌，但是成交的總是最低價(jià)格那套，最低價(jià)格那套比其他幾套掛牌價(jià)格要低20%，絕對低的價(jià)格打動(dòng)了客戶。

因此，此時(shí)賣房的客戶，是肯大幅度降價(jià)的客戶，是著急用錢的客戶，這些人賣房的錢，不大可能拿來買房。

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