東莞最高樓面價已破2.9萬/平（保利CBD地塊），中心城區、松山湖園區和濱海灣新區的樓面價變化備受市場的關注。

值得注意的是今年東莞核心區會有哪些宅地入市，它們又會如何攪動東莞的樓市呢？

一起來看看，東莞核心區的土拍預告。

中心城區三宗宅地，豪宅飽和

根據現有的信息顯示，中心城區的南城、東城和萬江均有計劃出讓住宅用地，例如CBD地塊、東城萬達旁地塊和龍灣地塊。

東莞CBD潤府旁又有一塊宅地可能要入市，該地塊現有編號是C04-01和C03-01，計劃合并為一宗占地面積約2.6萬平宅地，現有容積率約3.8，總建面約9.76萬平。

東城萬達旁地塊現有控規為一宗商業用地和一宗商住用地，占地面積約2.1萬平，容積率為3.4，總建面約7.16萬平。

東城萬達旁地塊位置

龍灣地塊現有控規為商業和住宅用地，住宅最大計容不超總計容的88%，占地面積約3.75萬平，容積率為2.78，總計容建面約10.43萬平。

龍灣地塊位置

如此看來，未來招拍掛的潛在新房供應面積約27.35萬平（不含舊改等），東莞市場現有的豪宅盤已進入半飽和狀態，后續新地塊的產品定位又會有什么新品亮相？

松山湖園區兩宗宅地，有地鐵和望湖

目前松山湖園區計劃出讓商住用地有兩宗，一宗是地鐵1號線松山湖站旁的TOD地塊，一宗是松山湖中心小學旁的地塊。

根據2023年東莞住宅用地供應計劃顯示，地鐵1號線松山湖站旁地塊占地面積約20萬平，后續還要調整商住比例，優化地塊開發價值。

松山湖站旁地塊位置

松山湖中心小學旁地塊占地面積約11萬平，現有控規為商業性質，后續可能會調整控規等手續。

松山湖中心小學旁地塊位置

結合松山湖的量價變化來看，松山湖園區過去幾年陸續有新地塊入市，使得市場的供需關系保持相對平衡狀態，后續人口的導入將成為松山湖園區城市化的關鍵一環。

濱海灣新區1宗宅地，海景房

濱海灣新區的開發進入加速階段，陸續公布了可開發的商住用地，今年3月又公布了一宗巨無霸宅地。

根據調整后控規信息顯示，該F04-02地塊，占地面積約10.47萬平，容積率為3.1，總計容建面約32.5萬平，建筑限高80米。

地塊控規位置圖

從東莞現有的濱海灣新區控規顯示，新區的住宅用地儲備量較多，后續會結合實際需要陸續入市，目前商住用地的儲備量集中在威遠島和沙角半島。

沙角半島控規圖

值得注意的是濱海灣新區的產城融合在加速發展，產業和人口的持續導入將會給新區帶來更多的無限可能性。

綜合來看，商品房市場已經進入有房住到住好房的階段，進而樓盤的綜合資源優勢成為住好房的關鍵標簽，所以核心區加大優質商品房的供應量也是順應市場需求變化。

康華云溪示意圖

房叔分析:關于東莞房價走勢。我們可以從3年庫存周期，20年建筑周期，10年資本周期，以及60年康波周期中間疊加的其它周期，再加上人口和收入周期，綜合分析房價可能的變化路徑，底層邏輯還是供需關系的變化。

我們可以先關注東莞的工業用電、金融機構存貸款和進出口等數據變化，這些是構成東莞房價底層邏輯的關鍵因素。

關注房價前，我們不妨也可以關注租金的變化，延伸的視線可以關注樓市的具體現象，例如持有高杠桿房產的群體還在釋放風險，供需關系變化帶來的市場持續波動，以及未來市場的撕裂分化。

最后，大家可能顧慮房價到頂的部分因素有:

一是人口出生率和人口總數的問題，但是現在每年中考、高考和大學畢業生的數量還是千萬級別。

二是缺乏信心和收入預期不佳，不敢繼續加杠桿，但是未來我們還會產生部分高收入的行業和崗位。

三是房住不炒的潛移默化影響，以及未來保障房供應比例的擴大，但是要區分優質商品房和保障房。

綜合來看，市場后遺癥的情緒波動屬于正常現象，但是房地產對于我們真的十分重要，一切都會好起來的。

終極大招是喚醒沉睡的房產，大面積的回購房產，增強市場的流動性，完善“市場和保障”住房供應體系，未來商品房相關基礎性制度的改革，以及著力構建房地產發展新模式。