2024年，南寧城中村舊改是大家最關注的話題。

長堽村舊改項目，在南寧八大城中村舊改項目中關注度高居前列。在大V君第一篇報道中，就有粉絲點名要我們去探探這個地方。

如今，長堽村五組城中村改造項目已公布預拆遷公告。這個961畝，總投資近29億的城中村舊改項目橫跨青秀、興寧，接壤東葛和鳳嶺兩大中心，是南寧最有價值的城中村之一，它的煥新而來會對樓市產生什么影響？

在舊改大幕拉開之前，我們實地探探。

在2024年南寧城中村改造項目中，長堽村舊改備受關注。

圖|長堽村五組城中村改造項目建議書批復公示

3月初，自治區黨委常委、市委書記農生文調研南寧市“三大工程”項目，長堽村五組片區就是其中之一。

他指出要高水平規劃、高起點推進城中村整體改造，進一步做好群眾需求調查和宣傳引導，加大項目征拆和建設力度，加強公共基礎設施配套銜接，以高質量改造成效取信于民、造福于民。

可見官方對城中村改造項目的重視。

3月1日，青秀區政府官網發布長堽村五組城中村改造項目(長堽村五組片區)國有土地上房屋征收預公告。

圖|長堽村五組城中村改造項目土地房屋征收預公告

長堽村五組城中村改造項目(長堽村五組片區)范圍為961.41畝。根據示意圖，主要包括2個區域。

圖|長堽村五組城中村改造項目范圍

主要是以長堽路為界，一是興東路至長堽路段，建興路兩側范圍；一是清廂快速路與長堽路之間的部分區域。

另外，根據房屋征收范圍張貼地點，涉及的門牌地址范圍有：長堽路191號、長堽路190號、長堽路198號、長堽路208號、長堽路214號、長堽路六里一號、茅橋路20號等。

這個片區位于青秀與興寧交界處，東面和北面分別與興寧區的虎樓嶺和雞村相鄰，南面為長堽路，西面以沙江河為界。

在2024年青秀區“兩會”上，青秀區長堽村黨總支部書記村委會主任表示，項目征地工作穩步推進，目前已完成調查摸底。

圖|長堽村五組實景

相比西鄉塘、江南的項目，這個城中村項目并不大，為何進度關注度如此高？

都說物以稀為貴。首先這里位于青秀與興寧兩大城區的交界處，接壤東葛商圈和鳳嶺，所在的地段位置都擁有相對好的資源，樓市價值較高。

而隨著舊改項目的推進，不僅老城換新顏，也將帶來新的供應。

作為很多小伙伴在南寧記憶的起點，長堽村也因為低廉的房租、便捷的生活，成為他們在南寧的第一個落腳點。

長堽路也是南寧極具煙火氣的一條道路，以它為界，將青秀和興寧區分開來，涇渭分明。

圖|長堽路標識

說起長堽路，這一帶有說不完的故事。

比如紅極一時鴛鴦樓。1983年建成，當時還叫鴛鴦里，是多家單位職工宿舍，主要分配給新婚燕爾的青年男女，再加上樓房的構造，后被大家稱為鴛鴦樓。

這一片區目前也進入舊改階段，而作為南寧最有情懷的地方，這里也成為了網紅打卡點。

圖| 長堽路鴛鴦里小區入口的墻畫（來源：南國早報）

除了鴛鴦樓，長堽六里鐵道口也是一道風景。它是長堽路片區居民前往青秀東葛葛村板塊的必經之路。火車經過，道閘一下，小車、摩托車、電動車、行人排隊等過閘的景象歷歷在目。

圖|長堽路六里鐵道口（來源：南國早報）

這個鐵道口1956年12月開始運營，2013年11月為高鐵讓路正式關閉，服役了57年的長堽六里鐵道口退出歷史舞臺。

長堽路一帶還有濃厚的“煙火氣”，是不少人祖輩生活不愿搬離的故居。

圖|長堽村里居民樓下的百年祖墳（來源：南國早報）

如今，長堽路上有四通八達的馬路，BRT、地鐵都經過，有實惠平價的菜市場，也有新建而起的高樓大廈。

圖| 長堽村五組距離地鐵3號線東溝嶺站約1公里

但是也有狹窄到只能勉強通過一輛汽車的小巷。

長堽路上，有盛天果嶺、富豐壹公館近年來建成較新的樓盤。

圖|長堽路沿線有幾個近幾年交付的樓盤

本次發布預拆遷公告的長堽村五組，在新聞中能搜索到的信息不多。2020年一場大雨導致村里的內澇，反而受到關注。

圖|2020年關于長堽村五組的報道

如今，預拆遷劃定的范圍大致有兩個。北面較大的拆遷范圍，西側是沙井河。隔岸便是蛋殼公園。

從航拍可以看到，老城區“棚戶”的面貌，格局擁擠、建筑不規則，與不遠處的冒頭的現代化高樓形成鮮明對比。

圖|城與村的魔幻組合

在村入口旁，就看到“長堽村五組城中村改造項目指揮部”的地方所在。

圖| 位于長堽路上的項目指揮部

從長堽路拐進長堽三里四巷，加蓋的六七層民房，可以“握手”的自建樓、狹窄的小巷，讓人感覺是進入了另一個世界。

圖| 長堽村五組實景

走進小巷里，水果店、超市、便利店、五金店、幼兒園、學校等應有盡有。琳瑯滿目的水果，讓每個走過的人都想拿起袋子挑揀一番，價格也很便宜。

圖| 村里應有盡有

在村里你能看到外漏的密如蛛網的電線，昏暗的樓棟，擁擠的道路上還有不少家用車停著。好在有幾處停車場，解決停車難題。

圖| 密如蛛網的電線

圖|衛生環境堪憂

圖| “握手”樓

圖| 藏在村里的停車場

幾乎每家一樓都掛著出租信息。

圖| 村里貼滿小廣告的信息欄

圖|住戶樓下的出租信息

因為租金相對便宜，村里的一些房東會把自家建的房子加高幾層。在這樣環境下，其實存在很大的安全隱患，但仍有源源不斷的租戶選擇住進來。

村里面破舊的自建紅磚屋旁，還藏有村里居民的菜地。

圖|村里小菜地

詢問了這幾處住戶和商戶，他們表示很早就知道要拆遷，但什么時候拆，有人笑而不語，有人說不想拆，有人告訴我，至少3-5年內才拆得完。

對于拆遷，一位大媽說，還是不希望村子被拆遷掉，全家都住在這里習慣了，實在是舍不得。

的確，住在城中村里的人，他們擁有著屬于自己的煙火人間。

圖|村中路邊下棋的業主

燕州路基本修到村頭，但是一直未打通，成為斷頭路。

圖| 燕州路“斷頭”已久

這是中興大道-立交橋段，需要穿過長堽村五組。這一段路長約950米，隨著長堽村5組舊改的推進，有望迎來實質性進展。

南面地塊一目了然，沒有太多建筑物，多是一兩層的板房。

圖| 長堽村五組城中村改造范圍南側地塊實景

范圍基本在南寧市十七中旁。南面是鐵道與北投上境相鄰。

西面的沙井河經過整治，如今沿岸界面有所提升。

圖| 長堽村五組旁的沙江河

探過之后，你如何看待長堽村？

大V君認為，未來這里將成為兩大中心的價值高地。

隔著鐵路和清廂快速路，就是青秀萬達商圈，向東看去便是鳳嶺板塊。作為中心“紐帶”，這里連片開發后價值將大幅提升。

對于安土重遷的居民而言，習慣了這一帶的生活方式，未來還會繼續在附近尋找小區買房。

有戶主告訴大V君，長堽村在青秀相對核心地段，清廂快速、廂竹大道都在附近，還有地鐵，出行很便利。這里靠近青秀萬達，去往東站也很近。相比新區，這里還有煙火氣，倘若有合適的新小區，也會考慮安家。

圖|長堽村五組實景

目前，長堽路一帶幾乎沒有新建樓盤，僅最近新亮相的北投上境。項目首推建面約89~143㎡的戶型，近期鳳翔路小學教育集團進駐北投上境配建學校開工，也為項目和片區帶來優質教育資源。

可以預測未來，北投上境將承接部分“房票”。

談到拆遷，很多人的第一印象就是一夜暴富。

根據2023年12月29日南寧市住房和城鄉建設局網站發布的《關于征求《南寧市實施房票安置辦法》（公開征求意見稿）意見的函》來看，南寧將迎來房票安置時代。

圖 | 公告截圖（來源：南寧住建）

房票安置不是直接給現金，也不是給產權回遷房補償，而是把補償款轉變成房票形式，拆遷戶們可以憑這張房票去買指定范圍內的房子（不含市場二手住房）。

房票實行實名制管理，使用期限原則不超過1年，如果在6個月內使用，還能再獎勵：被征收房屋周邊新房均價×被征收補償面積×1%。如果按貨幣總額是100萬元的1%來算，即1萬元。

圖 | 公告附件截圖（來源：南寧住建）

這些舉措，都是為了鼓勵拆遷戶盡快買房。

城中村改造，需要經歷漫長的推進過程。前期的拆遷工作，是難點之一。

其中的利益主體復雜，需平衡多方訴求。對于一些期望超額補償的少數釘子戶，會影響拆遷進度。因此，也涉及到巨額的前期資金投入，要預留動遷安置資金。

圖|長堽村五組實景

那么，南寧城中村動遷成本是多少呢？

有粉絲透露，在南寧一些城中村改中，拆遷補貼公文寫的是900元/㎡，也有網友透露是700元/㎡。即便是1000㎡的自建房，有了房屋補償買一套房的預算都不夠。

如今看來，想要靠拆遷實現“一夜暴富”并不太現實。按南寧部分城區，拆遷戶能拿到房子+現金，房子沒變現前還有變數。實行房票制度后，原居民也將加入新樓盤之中。

不管怎樣，城中村舊改的進度條不斷更新。可能在不久之后，大家熟悉的城中村都會換上“新顏”。

你家在城中村的老房要拆遷了嗎？拿到房票后要去哪里安家？