通關至今，深港跨境消費熱度不減，香港旅客為深圳貢獻源源不斷的消費“活水”，會否影響深圳商辦市場？

近日，房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布了2024年第一季度深圳寫字樓及零售市場數據。

全市寫字樓租金環比下降2.5%，酒店行業需求相對活躍

2024年一季度，全市迎來兩座甲級寫字樓新增供應共計16.2萬平方米，全市總存量推升至825.1萬平方米。在新供應的影響下，福田及前海分別錄得3.4萬和1.9萬平方米的凈吸納量。

但整體市場新增需求走弱，新增供應不斷分流存量租戶，羅湖及南山吸納量雙雙錄得負值。一季度全市吸納量錄得45,344平方米，較上年同期減少39.3%，空置率也在新供應影響下環比上漲0.9個百分點至27.0%。

圖1：深圳甲級寫字樓租金&空置率

數據來源：戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端分析，專業服務、金融及TMT依然是深圳甲級寫字樓市場最主要的需求來源，一季度三大行業的租賃面積占比超5成。其中律所、戰略咨詢、證券、險資等行業均有大面積租賃成交。TMT類需求表現有所分化，游戲、電商有擴張動作，而為地產等市場下行行業提供軟件或系統服務的企業需求則有所收縮。

另外來自零售貿易，留學中介、教培、醫美等提供私人服務的企業亦較為活躍，辦公需求以小面積為主。部分空間運營服務企業在當前市場下行的背景下，憑借對市場的熟悉與判斷亦有擴張動作。此外，多家酒店品牌自上年起積極承租布局成熟板塊辦公物業，預計今年來自酒店行業的租賃需求仍將持續。

年內還將有近120萬平方米的甲級寫字樓計劃投入使用，且有近六成位于前海，受到市場及成本控制等因素的影響，部分項目的延期入市將一定程度上緩解供應壓力，但整體市場壓力仍不可小覷，預計租金水平還將持續回落。整體租金水平的下降為部分在非甲級寫字樓辦公的企業提供更多選擇甲級物業的機會，招商及運營能力仍將是眾多高品質新興樓宇在競爭中吸引優質客戶的關鍵。

全市購物中心空置率微降至8.7%，入駐品牌烘焙茶飲表現突出

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍表示，一季度，深圳優質購物中心存量維持在659.9萬平方米。傳統佳節作為消費活動的催化劑，今年春節假期期間全市接待游客825.96萬人次，實現旅游收入87.87億元，均創歷史新高，港人北上消費趨勢不減；與此同時，21個重點監測商圈的客流量及營業額同比分別增長20.9%、22.3%，市場整體需求持續向好。多數有擴張需求的品牌為迎接銷售旺季，在去年底已落定選址并開業運營；與此同時，處于優越位置，并擁有成熟管理經驗的高質素項目是優質品牌入駐的首選，空置率保持低位。全市范圍而言，本季優質購物中心整體入駐率未現大幅變化，空置率環比微降至8.7%。

圖2：深圳優質購物中心租金&空置率

數據來源：戴德梁行研究部

從本季度入駐品牌的數量并按業態分類看，餐飲品牌持續更新迭代，繼續作為入駐主力，占比達到54.6%，其中烘焙甜品店表現突出，占比13.1%，包括theRoll&ING手作瑞士卷入駐卓悅中心、前海壹方城；新式茶飲推陳出新，比重為11.5%，江蘇品牌淡馬茶坊首入深圳，貴陽去茶山擴張至萬象匯，本地品牌喜茶喜坊深圳首店即將亮相，奈雪茶院再落子。

零售業態占39.2%，其中休閑服裝、箱包鞋履分別為7.7%、5.4%，包括HOGAN華南首店于深圳萬象城開業，此外也不乏獨立設計師品牌；新能源汽車方面，小米汽車相繼入駐深業上城、海雅繽紛城，極氪、騰勢保持擴張姿態。

根據工程進度及運營商的官宣計劃，深圳年內料將有81.8萬平方米的優質購物中心將計劃投入使用，核心商圈占比37.7%，新興商圈占比62.3%，包括羅湖益田假日廣場、萬豐海岸城購物中心、坂田萬科廣場等區域標桿項目，非標商業Kaledo亦值得期待。新項目的啟幕將填補區域優質商業項目的空白，同時刺激需求的釋放，但也將難以避免地結構性拉低全市平均租金水平。

另一方面，在當下消費增長不足，且競爭日益激烈的背景下，大部分品牌選擇開源節流，降低盲目鋪張多點開店的風險，選址聚焦于客流匯聚的優質成熟的購物中心，并接受增加單店租賃的成本。這趨勢導致項目之間的表現分化愈發明顯，而需求的流失將令缺乏資源及管理經驗的購物中心的空置率上升。