4月1日，深圳房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露了一組數(shù)據(jù)：

2024年3月，深圳全市新房共成交2816套，環(huán)比增長184.4%；全市二手房錄得5196套，環(huán)比增長116.6%，突破行業(yè)“榮枯線”。

實(shí)際上，從今年3月起，包括深圳在內(nèi)的一線城市樓市成交數(shù)據(jù)，相比去年，都出現(xiàn)反彈。

這種熱度也自上而下傳導(dǎo)至二線城市。

3月上旬，南京新房市場開盤去化率反彈至2022年以來新高；

成都新開盤項(xiàng)目去化率也保持在60%以上的高位水平；

武漢二手房市場則持續(xù)升溫至近一年高點(diǎn)

不僅如此，一些豪宅項(xiàng)目也傳來熱銷消息。

3月28日，中海在上海的豪宅項(xiàng)目順昌玖里開盤“一把清”，創(chuàng)造了196.5億元的單次開盤紀(jì)錄；

龍湖在重慶北城的高端定制項(xiàng)目龍湖藍(lán)湖云河頌吸引大批改善客戶，這些場面讓人感嘆：

仿佛回到了四年前、房地產(chǎn)還如火如荼的年代。

相比以前，現(xiàn)在的“小陽春”確實(shí)平淡了，但整體來看，樓市回暖征兆逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)正在步入平穩(wěn)發(fā)展軌道。

在這樣的新形勢下，誰能扛住縮表周期，房企又當(dāng)如何破局、以新模式?jīng)_破舊有桎梏？或許從剛結(jié)束的房企年報(bào)季中能得到一些啟發(fā)。

01

房地產(chǎn)還行不行？

這或許是大家最關(guān)心的問題。畢竟這幾年行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清、房地產(chǎn)企業(yè)接連倒下，外界對房地產(chǎn)的信心可謂“結(jié)冰上凍”。

但不管外界信心怎么降，房地產(chǎn)的真實(shí)需求是存在的。

龍湖的管理層在業(yè)績會(huì)上分享了一組數(shù)據(jù)：

2010年~2016年，全國新房住宅成交面積一直維持在9億平方米，2016年~2021年的平均成交面積大約維持在14億平方米的體量，但這里面有不少投資性需求，而隨著“房住不炒”政策出臺(tái)，投資性需求逐步退出，新房市場又回落到9億平方米的體量。

所以，即使市場信心再不足，新房市場的真實(shí)居住需求承載量仍然有9~10億平方米。

萬科的管理層也在業(yè)績會(huì)上分享了類似觀點(diǎn)，郁亮認(rèn)為，短期來看，房地產(chǎn)市場顯然是超跌了。

一方面，美好生活標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等都存在改善空間；另一方面，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒有結(jié)束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮(zhèn)人口1196萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米左右。

很明顯，受市場信心未完全恢復(fù)的影響，房地產(chǎn)市場短期承壓。

何時(shí)恢復(fù)？

招商蛇口管理層認(rèn)為，隨著政策持續(xù)發(fā)力，累積的需求有望釋放，下半年會(huì)比上半年有更好的機(jī)會(huì)。今年的市場可能是“前低后高”。

匯豐銀行的研究報(bào)告也表示，市場需要數(shù)月時(shí)間來消化一線城市的政策放松，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)銷售將在下半年回升。

綜合上述觀點(diǎn)，房地產(chǎn)不會(huì)一直萎靡不振，今年下半年就可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

02

房企要如何做才能活到下一輪機(jī)會(huì)到來？

首先，布局要聚焦。

頭部房企集中度提升。過去兩年，身處跌宕的下行周期之中，房地產(chǎn)市場加速出清。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，前十房企銷售金額在百強(qiáng)房企中的占比已從2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半數(shù)。

銷售關(guān)乎著房企的內(nèi)生造血能力。要想銷售去化好，一定要選對地段。

聚焦核心城市改善需求。

在TOP10之內(nèi)，無論華潤、龍湖、綠城等聚焦高能級城市的頭部房企，亦或以濱江為代表的區(qū)域深耕型企業(yè)。

綠城中國管理層表示，市場正結(jié)構(gòu)性急劇分化，一二線城市及改善型產(chǎn)品韌性較好。我們判斷，未來核心一二線城市以及改善類產(chǎn)品的銷售情況相對可能會(huì)更好一些，復(fù)蘇也是集中在熱點(diǎn)城市以及改善性住房。龍湖集團(tuán)管理層表示，龍湖的地產(chǎn)開發(fā)航道下一步還是會(huì)聚焦核心城市、核心地段，精挑細(xì)選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

其次，產(chǎn)品要優(yōu)秀。

能夠贏得市場的一定是那些為客戶提供了好產(chǎn)品的企業(yè)。

保持產(chǎn)品力的領(lǐng)先，持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品迭代，是房企生存攸關(guān)的另一條紅線。有機(jī)構(gòu)表示，如今房企在產(chǎn)品上的升級超過以往，背后的原因：

一方面，在很多一二線城市的主城區(qū)，改善性客群占據(jù)主導(dǎo)，對產(chǎn)品十分挑剔；另一方面，土地限價(jià)上升給了房企更大的創(chuàng)新空間。

所以，可以看到，最近兩年，產(chǎn)品戰(zhàn)略被放在企業(yè)發(fā)展的重要位置，包括龍湖、華潤、中海、綠城等頭部房企都在不斷煥新升級產(chǎn)品系列。

比如華潤置地去年整合住宅、商業(yè)、商務(wù)、代建等領(lǐng)域做了品牌戰(zhàn)略煥新，在人居方面全新推出MIC社區(qū)綜合體產(chǎn)品主張，重點(diǎn)是將居住產(chǎn)品的含義從“產(chǎn)品”本身豐富為“生態(tài)”概念，主張家、社區(qū)、城市的柔性縫合。

龍湖從2022年12月以來也先后發(fā)布了御湖境、云河頌、青云闕、硯熙臺(tái)等4條全新的高端定制產(chǎn)品線，以差異化的風(fēng)格契合更廣泛改善需求，在市場內(nèi)實(shí)現(xiàn)熱銷，比如龍湖在西安、成都、蘇州、寧波的云河頌項(xiàng)目基本上開盤都成為區(qū)域內(nèi)爆品、3個(gè)月實(shí)現(xiàn)100%清盤。

據(jù)龍湖管理層在業(yè)績會(huì)上透露，2023年，龍湖共首開新項(xiàng)目35個(gè)，當(dāng)年平均去化率達(dá)到70%，此外，龍湖兼顧簽約質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)回款率和毛利率修復(fù)，全年實(shí)現(xiàn)回款率超過100%。這樣的成績背后很大一部分原因是產(chǎn)品力優(yōu)勢。

除了布局和產(chǎn)品，財(cái)務(wù)安全是所有房企“活下去”的底線。這包括兩個(gè)方面：負(fù)債+現(xiàn)金流。

房企暴雷就是從現(xiàn)金流斷裂開始，而這背后的根本原因則是過去的“三高”模式導(dǎo)致有息負(fù)債規(guī)模過大。

可以看到，現(xiàn)在還能存活的房企基本上是很早就開始剎車的企業(yè)。就拿龍湖來說，2022年就提出轉(zhuǎn)型，堅(jiān)持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，靠內(nèi)生動(dòng)力驅(qū)動(dòng)發(fā)展，因?yàn)辇埡靼祝鑱淼腻X都是要還的。

從過去一年的業(yè)績來看，轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得了一些成效，2023年龍湖首次實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流，且是五個(gè)航道業(yè)務(wù)都實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營性現(xiàn)金流；公司的有息負(fù)債也從2080億元下降到1926億元。

03

開發(fā)業(yè)務(wù)之外，要突破行業(yè)困境，房企還應(yīng)探索第二、甚至第三增長曲線，這已經(jīng)成為行業(yè)頭部房企的共識(shí)。

比如華潤置地形成了“3+1”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，"3" 即以住宅、公建為主的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，以購物中心、寫字樓和酒店為主的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及以萬象生活為核心的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；"1" 是圍繞城市建設(shè)與運(yùn)營、長租公寓、康養(yǎng)、和影業(yè)等業(yè)態(tài)為主的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

招商蛇口也形成了開發(fā)+資產(chǎn)運(yùn)營+城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)格局，雖然跟開發(fā)業(yè)務(wù)相比，另外兩大業(yè)務(wù)去年在整體收入中的占比很小，但上漲勢頭很猛，資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)收入上漲超40%，城市服務(wù)業(yè)務(wù)也上漲了約14%。

基于持續(xù)多年對經(jīng)營性業(yè)務(wù)的投入，以及運(yùn)營、服務(wù)能力與經(jīng)驗(yàn)的積淀，2023年初，龍湖開發(fā)、運(yùn)營、 服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊格局，被清晰地展現(xiàn)在外界眼前。

其中，開發(fā)業(yè)務(wù)板塊為龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)航道，運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊由商業(yè)投資、長租公寓兩個(gè)航道組成，服務(wù)業(yè)務(wù)板塊由物業(yè)管理、智慧營造航道組成。

龍湖的三大業(yè)務(wù)板塊清晰地講通了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的邏輯——開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大類業(yè)務(wù)，匹配了不同的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，無論是增量時(shí)代、存量時(shí)代，企業(yè)皆有相匹配的業(yè)務(wù)與之對應(yīng)。

按照龍湖的表述，無論是運(yùn)營業(yè)務(wù)還是服務(wù)業(yè)務(wù)都統(tǒng)稱為經(jīng)營性業(yè)務(wù)。這部分業(yè)務(wù)在龍湖的業(yè)績中有舉足輕重的位置。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，占集團(tuán)收入比例約為14%，占?xì)w母核心凈利潤的比例超過60%。

在龍湖管理層看來，經(jīng)營性收入和利潤的穩(wěn)步增長，相比開發(fā)業(yè)務(wù)，是更持久、更健康的。

且從短期來看，發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務(wù)對于增厚企業(yè)安全墊也有助益。

1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍，改善流動(dòng)性狀況。

毫無疑問，經(jīng)營性物業(yè)貸放開對長期深耕經(jīng)營性業(yè)務(wù)的房企是一大利好。

今年3月8日，龍湖提前9個(gè)月兌付了兩只CMBS產(chǎn)品“20天祥優(yōu)”、“20天祥次”，涉及總規(guī)模46.1億元，而這筆提前兌付的資金就來自于經(jīng)營性物業(yè)貸款。

當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的困境仍未完全解決，房企的生存處境也不樂觀，但適者生存，相信堅(jiān)持走難而正確的路，這些企業(yè)定能披荊斬棘，扛住周期，迎來更光明的坦途。

關(guān)注大爆炸運(yùn)氣大爆發(fā)