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二手房和新房的價格博弈，已經切切實實影響到購房心理預期了。

我們今天就來看看，一個比較受關注的新房項目，它的定價，是怎么被二手房的跌價、以及市場預期逼到墻角的。

這個項目就是北京潤府。

先說價格，北京潤府6.5萬的指導價，用后視鏡看，還可以，畢竟拿地是年前，新一波二手房價的快速下跌還沒開始。

但擱現在看，就很尷尬了。

這個片區二手房不多，就近的、可以拿來對比的是泰禾拾景園。

先說品質，那是全盛時期泰禾的作品，彼時泰禾是以品質著稱的，2016年的小區，擱現在跟新房比，并沒有代際差。

所以，它的價格，有一定的可比性。

有一些渠道在推北京潤府的時候，宣稱泰禾拾景園的二手房價格6.6萬+，這就純屬為北京潤府強行找一個“倒掛”1000的定價依據了。

簡單看一下綠中介，目前這個盤二手掛牌價也就是5萬多，甚至還有跌破5萬的，最好的南北通透洋房三居，掛牌也就6.2萬，還是去年8月掛的，也沒成交。這還是滿五唯一的。

更重要的是，掛牌價與實際成交價有多大差距，現在市場懂的都懂。

潤楓領尚、以及更靠近5環、房齡稍微久一點但社區品質也非常不錯的金色漫香林等，價格也都是5萬出頭。

新房想火，邏輯是“倒掛”，有套利空間；

這“順掛”了上萬，那必須得是非常強的區域故事、產品故事來支撐了。

ok，我們來看看北京潤府的區域故事能不能講好。

首先聲明，我一直是個亦莊吹，但亦莊吹，咱們也得實事求是。

亦莊成為前兩年的漲價明星，驅動力是學區獨立，助攻的是產業興旺。但是，必須劃線加粗的強調：學籍獨立是指亦莊新城核心區60平方公里！

為什么河西區漲那么多，而同在涼水河西、甚至更靠近五環的中信新城、楓丹壹號等漲幅有限，原因很簡單，后者屬于亦莊鎮。

北京潤府所在的光機電板塊，屬于臺湖，并不是新城核心區。

當然了，所謂的學區獨立，究竟是什么層面的利好見仁見智，但至少是個房價走出獨立行情的由頭。

別忘了，真正的亦莊核心區，還有前兩年供應的、大量的限競房，等待二手上市。它們帶來的沖擊，北京潤府的準業主們應該有點心理準備。??????????????????????????????

再看區域。

先說結論：北神樹的住宅發展未必強過嘉會湖。

原因很簡單，打開地圖，北神樹周邊已經非常多工廠、企業，滿滿當當，北京潤府可以說是個工廠區里的住宅小區，而且這個地塊沒有后續開發用地了。

話分兩頭說，產業興旺當然是住宅購買力的來源，但如果被工廠環繞，這居住價值也得打個問號。

更關鍵的是，按照從業20多年的經驗，一個區域要想房價穩步提升，城市界面不斷改善，需要在一段時間內，不斷推盤，從而夯實區域的發展。

很多例子，比如就近的亦莊河西區。

嘉會湖板塊就是這樣，南側還有大片待開發用地，區域一個腳步一個腳印，再加上通明湖公園，有點小南海子公園的意思，復制河西區的發展路徑也是可以期待的。

而光機電板塊，本身是個產業區，北京潤府之后，再無可期待的新發展。

同樣是17號線概念，如果以國貿作為原點，那么北神樹值得比更遠3站、但同屬亦莊新城臺湖板塊的嘉會湖貴3000元/平米；?????????????

但如果以亦莊為原點呢？

這兩個板塊比拼的，更應該是內生增長潛力，那嘉會湖就一定比北神樹差嗎？????????

最后說說商業哈，大型綜合商業，可以解決配套不足的問題，有人喜歡，也有人會覺得商場最好離住宅區稍微有點距離，仁者見仁。

但綜合商業不能加持住宅價格這個是有無數例證的。沒有人在賣二手房的時候說：我這旁邊有個大商場，所以我得賣貴點——一般市場也不太認。

好，區域故事可講的很有限，那產品升級的故事呢？

咱們看看品質，99平米戶型，也不能說是特別剛需的戶型了，但兩個主臥的尺度都壓著臥室尺度的下限。

一般來說，臥室面寬不能低于3米3，進深不能低于4米，這都是按照床、柜、人體工程學總結出來的一般規律，對照北京潤府這個戶型看看吧！

臥室太小，廳倒是挺大，但是這個大玻璃窗，是東西向，這就是典型的那種“看上去很美”、引導沖動消費的戶型，樣板間賣家秀很好，但實用性真的很一般。

好的戶型，應該先“守正”，再“出奇”。

先滿足基本的功能性，踏踏實實把空間尺度做好，再多做個衛生間，甚至再來個儲藏間，不比這華而不實的東西向客廳強？

說了這么多，其實也不是說非要臧否北京潤府，就是拿它當一個例子，給出一個關于現在新盤定價的理性探討。

其實類似的難題出現在很多今年新推出的盤上。

比如郭公莊定位豪宅的盤，周邊二手次新掛在7、8萬也沒成交，甚至還有5萬多成交的，這讓新盤怎么定價？

定價，本來是市場營銷學里最核心的部分；

但由于長時間處于賣方市場，以及指導價的存在，讓房地產行業的定價問題，始終是個不成問題的問題。

但現在，問題來了，考驗企業的時候到了。

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